长租公寓“租金贷”问题检视及规制路径研究——以蛋壳公寓为例

文/钱昱辉 高子涵 丁丁（湖北经济学院法商学院）

一、前言

（一）研究背景

改革开放以来，我国消费水平得到提升，住房市场得到史无前例的发展，住房价格也随之上涨，如今，住房问题已成为当今经济社会发展的热点问题。近年来，中央政府提出并推动发展住房租赁市场，通过租购并举的方式解决当下的住房问题。其中长租公寓作为住房租赁市场的重要组成部分，在政策的鼓励及资本力量的推动下市场占有率越来越高。随着房价上涨，对承租者来说房租也造成了一定的经济压力。一方面，承租者希望通过分期或月付的方式来减少经济压力，另一方面，房东希望季付或年付的方式来减少风险，关于房租支付方式的矛盾由此产生，而“租金贷”产生的最初目的就是为解决此矛盾。金融科技的创新，使一大批互联网金融公司也加入到住房租赁市场中来，对互联网金融公司来说，要想实现收益最大化就必须扩大市场占有率，实现行业垄断，而这样的做法需要不断地资金注入，通过期限错配的方式形成资金池，用来收取更多的房屋扩大市场占有率。所以长租公寓平台想尽办法来达到此目的，包括为承租者提供租金贷，只需按月还款并发放用于抵扣房租的优惠券，同时以高于市场的价格向房东收房，通过“N+1”的模式重新装修后投入使用，如此一系列的行为既扰乱了市场秩序也埋下了潜在风险。在“租金贷”产生之初，国家出台了相应的鼓励政策，而随之而来的各种长租平台的野蛮生长和“租金贷”的大范围推广，风险也渐渐暴露出来。

（二）国家已出台的相关政策

2019 年12 月25 日，六部门联合下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，《意见》主要针对中介机构和住房租赁企业，对房源的真实性合规性及平台发布等细节做出要求，提出加强对住房租赁企业金融方面的监管，限制“高进低出”和“长收短付”等行为出现。

二、概念界定

（一）长租公寓

长租公寓是近年来兴起的一个行业，目前并没有法律或学术上的明确定义，一般指的是机构或公司将业主的房屋租赁过来，企业或平台拥有房屋运营和处置的权利，再对房屋稍加改造过后对外出租，长租公寓相比起普通租房有如下优势，一是房屋质量更高，长租平台房源挑选主要在相关设施完善的小区中，物业和设施有保障，再加上长租平台会对房屋进行翻新整修，入住体验更佳。二是平台一般会配置管家服务，其作用是解决公寓租客的日常需求，以及对公区卫生的保持，此外还会帮助协调租客之间的矛盾。

（二）租金贷

租金贷指的是租客与长租公寓企业签下租约合同时，承租人向长租公寓企业支付的租金为贷款的新出现的信用消费贷款产品，其具体运作流程是承租人在签下租约后向与平台合作的金融机构申请一笔长期的消费贷款，将款项一次性支付给长租平台以此来换取长期的利益保障，然后每月向金融机构偿还贷款，租金贷的出现让长租企业能够在时间上形成期限错配，加快资金回笼速度，以此来扩大经营抢占市场。

三、问题分析

（一）蛋壳公寓暴雷事件

蛋壳公寓在成立之初，并没有将租金贷运用到运营中去，随着市场的兴起，越来越多的平台也加入到住房租赁市场中，为最大化地抢占市场，显然融资带来的现金流不够用，于是蛋壳公寓联合微众银行开展了租金贷这一业务，根据2019年蛋壳公寓财报显示，租金贷在公司中的融资占比过半，在此加持下，蛋壳仅用了5 年的时间，旗下公寓已从最初的3000 间不到快速增长道2019 年末的43 万余间，2019 年底发布的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，无疑给蛋壳敲响了警钟，随着无法继续无限制地使用租金贷来扩大现金流，再加上随着新冠疫情的到来，租客资金压力变大，违约率也渐渐升高，租客与房东之间不断爆发冲突，停水停电或强制驱赶租客的事情也时有发生，而租客面临的是无家可归却还需继续偿还房租，最终在12 月4 日微众银行给出免息延期的安排，才算平息了此次风波，同月25 号，蛋壳公寓app 中房源全部下架，蛋壳事件才告一段落。

（二）虚假宣传和诱导贷款

2020 年春节之后，租赁市场本应迎来一年之中的高峰期，但因新冠疫情暴发，大量租客受交通管制影响无法出行。当新冠疫情刚得到控制，为缓解武汉人民经济压力，政府鼓励新冠疫情封城期间减免租金的政策，导致大批长租公寓企业损失惨重，这段时期，房屋空置、收入断流，成本却依然在继续。租金依然要交，工资要发，设备折旧也要承担，这些都是巨大的成本。于是在复工之时，各平台都打着“助力复工”“免费住一个月”等标语吸引租客，甚至于在各社交平台送出各种免押金或租金抵扣券，却没表明券的使用条件，有些免押券只有使用租金贷才可以使用，以及平台采用更多的方法诱导租客使用租金贷，如服务费折扣，通过租金贷签订一年合同房租也有优惠，这一诱导行为极大地增加了租客的风险。此外，长租公寓虽名为长租，但由于同组室友不够稳定，管家等配套设施无法如承诺兑现，大多数租客都租不满一年，合同无法正常解除，据问卷统计，租房中有54.17%的人遇到过合租室友不和的问题，有40.28%租客遇到过平台额外扣费，19.44%遇到过平台引导使用租金贷。

（三）监管不当

虽然租金贷的使用容易使企业之间加剧不良竞争，但租金贷的优点也显而易见，当碰到资金紧张的租客时，租金贷在一定程度上增加租客的守约概率，也能够帮助租客减轻资金负担，但同时长租平台会获得大量的资金，监管就显得尤为重要。租金贷的根本矛盾还是出自于平台的野蛮扩张，利用资金撬动杠杆增加风险，当企业扩大市场开拓新房源的同时，若自身运营能力跟不上，则会使房屋空置率大大提升，造成资金链紧张，所以监管方面应着重于企业运营情况，风险控制和业务占比。只要监管到位，租金贷能够、帮助年轻人解决眼下资金紧张活周转不灵的情况。

（四）风险主要由承租者承担

长租平台和租金贷的加入后，使原本的租赁关系变得复杂，在服务商、房东、承租人三方原有法律关系的基础上引入网贷机构，承租者通过长租平台与金融机构签订贷款合同，金融机构一次性放款给长租平台，此行为给了长租平台借助期限错配沉淀资金池的机会，但长租平台拿到的这些钱并不能代表其本身的实力或者信用，这是把风险转移给了承租者，此行为受市场影响风险极大，当市场出现波动，或房屋空置率升高，都会暴雷，房东可以收回房源，金融机构可以继续追贷，而承租者面临的是无家可归的同时继续偿还贷款。同时信用风险也将由租客承担，长租公寓因资金链断裂或经营不善而导致的亏损，无法向承租者返还剩余租金，而租金贷的签订往往是以承租者的个人信用作为担保，即使承租者与长租公寓间的租赁合同无法履行，承租者与金融机构方的贷款仍需偿还，如果出现逾期等行为则会严重影响个人信用评分。

四、对策建议

（一）禁止诱导使用租金贷

诱导消费贷款本身就是一件严重错误的事情，在一些没有进入公众视野的小角落里，由于政策不够完善或监管疏忽，很容易出现诱导行为，应明令禁止长租平台以任何方式宣传或诱导使用租金贷，不得以减免服务费或限制优惠券使用场景等活动方式诱导租客使用租金贷，在面对确实需要使用租金贷的客户时，企业和金融机构应该详细告知租客贷款内容。

（二）加强租金贷和资金的监管

2021 年2 月，上海出台《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，《实施意见》提出，住房租赁经营机构应在上海注册的商业银行中，开立全市唯一的住房租赁资金监管账户，该账户不得支取现金且原则上不得变更。在此基础上，由于专项账户的可控可监管，应继续完善相关标准，如对企业各项资金占比的控制，及时发现并控制风险和隐患。此外，发放的租金贷应暂时在专项账户中冻结，随着租客的还款再分批解冻释放给长租企业，不得一次性将所有的租金提前支付给长租企业，企业若想一次性拿到资金用作经营和扩张，需使用价格等同的应收账款或其他资产作为担保，降低暴雷后的影响。除此之外，还需加强对贷款发放机构的监管，贷款发放机构在与长租公寓合作开展租金贷前，应对企业进行更为严格的背景调查，也应对借款人的背景进行严格调查，不得为了自身利益，在缺乏审核调查的情况下发放租金贷，在合作过程中也应随时掌握企业的运营状况。此对策可由地方政府试验实施后再进行全国推广。

（三）长租平台企业应按时进行信息披露

许多长租平台企业并非上市公司，虽没有信息披露的义务，但住房租赁市场事关民生，为保证社会稳定，应建议长租平台向住建部门提交经营状况相关信息，确保企业运营情况良好，同时可以建立奖罚机制，对运营状态良好且及时提供信息的企业可以给予适当政策上的优惠，对于违规使用租金贷或有诱导行为的企业，监管机构应及时对其进行警告或罚款等行政处罚，对情节严重和拒不悔改的可以由市场监督管理部门吊销其营业执照。

（四）建立集体诉讼制度

由于承租方大部分是学生或者工作的白领，并没有多余的空闲时间去维权，实际承租人的单一诉讼或者仲裁，并不有利于合法权益的有效保护。由于在租金贷相关的案情中情况大致一致，推行集体诉讼制度可以有效地维护承租者权益，解决大多数承租人没有时间精力去举证和诉讼或仲裁的情况，同时利益主张的合并审理，也在一定程度上节约了司法资源，也避免了审判结果的相互冲突而影响司法公信力。对证据的收集也更加方便，在实际情况中不同的承租人所掌握的证据也有差别，若是单一诉讼往往会面临证据不全等情况，另外，一部分承租人在权衡利弊后，由于有些承租人单位时间创造的价值甚至于大于损失，往往会为了省事不愿意私自提起诉讼，以此来看，优化租金贷相关案件中的诉讼制度很有必要，建立集体诉讼制度由公益组织或相关政府平台集体收集证据进行集体诉讼会更加有效率。

五、结语

长租公寓作为国家推行租购并举政策下的新产物，无疑在很大程度上解决了大城市年轻人工作中的租房问题，而租金贷的出现，使资本铤而走险使用资金杠杆扩大经营，租金贷一旦暴雷，对承租人和房屋所有人影响极大。笔者主张在租金贷相关问题中分两手抓，一边规范宣传介绍，在推行租金贷的源头制定明文规定进行限制，二是在政策上规范长租平台使用租金贷的资格审核，同时加强对第三方金融机构放款的审查，同时为解决租客利益受到损失之后的维权推出集体公益诉讼制度。通过此类约束，引导长租公寓企业良性发展，维持长租公寓市场健康。