建筑维修改造工程投资效益优化分析―以全国农业展览馆为例

夏东宇

（全国农业展览馆，北京 100125）

0.引言

在建筑维修改造工程项目的建设管理过程中，投资管理是整个管理工作的核心所在，贯穿整个建筑维修改造工程的全过程。因而本文正是基于这一前提，就农展馆建筑维修改造工程在建设过程中如何加强决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的投资管理策略进行了分析并提出了几点策略。旨在提升农展馆工程管理部门的投资管理水平，不断提高建筑维修改造工程的投资管理效果，优化建筑维修改造工程的投资管理策略。

1.优化决策管理

随着时间的推移，建筑物及其配套设备设施会发生有形磨损和无形磨损，如墙体装饰面脱落、屋面防水破损、地面开裂、暖通系统效率低下，基础配套设施老化、功能上的短缺以及技术上的落后等问题。为此，工程管理部门会按照工作计划组织实施相关的维修、更新和改造工作，但在实际工作中，如果缺乏充分的研究和论证，往往在施工过程中会面临修改施工方案，几经反复才能达到预期效果，一是造成时间和资金的浪费；二是与经费预算有出入，究其原因是在工程项目决策阶段没有进行深入的分析，缺乏切实有效的论证[1]。

因此，在决策阶段的投资管理策略：一是要避免“出现问题解决问题”的工作局面，工程管理部门在推进馆区基础设施维修改造和完善配套功能工作之前，要对馆区整体情况进行全面摸底排查，进行充分调研和分析，与勘察设计单位共同制定馆区整体维修规划，并提升预防性维修意识；二是在制定施工方案期间，要结合多方面实际情况，制定具有较强可行性、经济性以及技术性的维修改造方案，根据实际工程规模确定合理的维修改造标准，应选取适用性较强的设施设备，并联合勘察设计单位、施工单位不断优化技术方案和预算投资，充分做好决策阶段的准备工作。

2.优化设计管理

设计阶段在建筑维修改造项目全过程中，是控制工程投资造价的核心，在有些维修改造工程中，有时会因为数额和规模较小或因施工进度紧张，将项目的设计工作交由施工企业来完成，让施工企业成了“设计、施工一肩挑”。而把设计任务交给施工企业，就等于是把投资决策权交给了施工企业，投资策略的天平从设计阶段就已经向施工企业倾斜。

因此，在做好决策阶段投资控制的基础上，应切实做好设计阶段的维修改造项目投资的管理，具体来说，应做好以下几方面工作：（1）制定工程项目的设计标准。结合工程项目的专业类别、规模、难易程度等，制定相应的设计门槛标准，达到设计标准的维修改造项目要按照相关流程，委托设计单位进行项目设计。在设计管理控制过程中，应坚持用招投标制度科学的选取有实力、有能力的设计单位，不仅能够保证设计质量，而且能够科学合理的将工程造价降低，进而达到控制投资的目的。（2）落实有效监督和设计额度限制。在通过竞争机制选定设计单位后，要引入第三方监督机制，有效监督设计单位能够严格按照相关规范进行设计，确保建筑维修改造工程项目设计的安全性和经济性。同时通过采用限定投资总额的方式委托设计单位，充分结合改造方案与限定投资额度，最大限度地使有限的资金投入实现项目建设效益的最大化[2]。

3.优化施工管理

维修改造工程施工阶段的投资控制是项目投资管理工作中的重要组成部分，也是问题最集中的阶段。主要存在的问题包括：（1）施工企业内部管理松散，驻场项目经理管理水平差、经验不足，造成现场施工混乱，工程质量和工期都无法得到保证，造成投资效果的下降；（2）施工企业为了控制成本，在施工过程中偷工减料，以次充好，以假乱真，给建设单位带来极大的隐患；（3）对施工企业随意增加工程量，特别是涉及隐蔽工程，虚报工程量等行为，建设单位缺乏有效的监督管理手段[3]。

因此，提高施工阶段的投资管理水平，能够切实有效地优化工程项目的整体投资效益。

第一，要重视施工阶段的现场监理工作。由于在建筑维修改造工程施工过程中，存在诸多不确定性因素，很多施工节点需要专业技术支持，而现场施工人员专业水平参差不齐，在缺少监理人员的情况下，很难保证施工质量，造成投资效益下降。因此，应委托专业的工程监理，有效控制建筑维修改造项目施工阶段的投资效益。

第二，加强工程量变更控制管理工作。工程量变更在工程项目实施过程中是不可避免的，而不科学的工程量变更无疑会造成项目的投资效益下降。所以，项目管理人员在施工阶段，必须加强工程量变更的控制管理，对于增减项的合理性进行严格把控，应委托监理单位进行工程变更审核，并出具审核意见，减少因不合理的工程量变更导致的投资效益下降。

第三，加强材料设备的采购投资管理工作。在工程项目施工阶段的投资控制方面，尤其需要注意的是切实有效管控采购材料设备的投资比重。材料设备的售价和品质，经常是造成材料设备采购投资失控的两个关键因素。因此，在订立购买合同之前，要组织专门人员对市场上现有不同品牌材料设备的价位、质量等关键指标进行系统调查摸底，根据工程建设的实际目标与需求，选择价位合理、质量能够达到使用标准的材料设备，同时制定应急处理方案，避免因材料进场不及时，或材料设备质量不合格等因素带来施工工期延误，造成投资增加。

第四，认真分析实际投资和预算投资额度。通常在建筑维修改造工程项目中，实际投资与预算投资额度通常存在一定的偏差。工程项目管理人员应细化各个分项的投资目标，在执行预算过程中分阶段与实际投资额度进行对比分析，要联合监理单位对维修改造工程各个阶段进行全程监督控制，对于出现偏差的应及时进行分析并找出原因，对于不利于投资效益的偏差应采取相应的措施进行纠正，以确保预算投资执行力度和效益。

4.优化竣工管理

竣工结算是工程项目投资控制的关键环节。在工程验收合格后，工程管理部门应督促施工企业及时办理结算资料，并对所发生的工程量逐项审查核定后，委托第三方造价咨询公司进行结算审核。结算审核应严格对照工程施工图、竣工图、工程量清单及施工合同等工程项目资料进行核对，以确保工程项目投资效益，同时也为后续工程项目决算工作打好基础。

5.结语

农展馆作为农业行业博物馆领域内唯一的国家一级博物馆，在宣传阐释党和国家的“三农”政策，全面展示“三农”事业发展成就，有力推动农业品牌建设及农产品交易，传播弘扬优秀乡土文化，保护传承中华农业文明等诸多方面，始终发挥着重要的建设性作用。如何加强馆区内建筑维修改造工程项目的投资策略管理，对于实现农展馆的职能定位和能力提升具有十分重要的意义。作为新时期背景下的建筑工程项目管理人员，应该重视强化建筑维修改造工程项目投资管理的重要性，要努力提高自身专业技术水平，认真研究和系统总结建筑维修改造工程项目投资管理策略的有益经验，并切实做好决策、设计、施工、竣工验收等阶段的投资管理工作，在保证工程质量的基础上提高工程投资效益。