不动产登记下林权登记管理的几点思考

向晓燕

(云南省大姚县自然资源局不动产登记中心，云南 大姚 675400)

1 大姚县林权管理工作现状分析

1.1 林地资源状况

大姚县地处滇西北，属楚雄州管辖，国土总面积为4146 km2，林地面积多达462.3131万亩，落界后公益林面积206.02万亩，商品林面积256.2931万亩，根据事权等级的不同，大姚县的公益林主要分为：国家级公益林140.22万亩，占全县林地面积的30.3%；省级公益林65.8万亩，占14.2%。全县森林覆盖率高达65%。

1.2 林权登记发证情况

自林业改革实施后，大姚县共确权宗地9.893万宗，确权面积403.2万亩，涉及农户5.26万户，发放林权证4.02万本，颁发经济林木权证3.02万本。大姚县通过承包、租赁、转让等方式进行森林、林木和林地流转3120宗，流转面积达29万亩，流转金达13847万元，逐步做到了“山定主、树定根、人定心”。

1.3 林权流转情况

积极推动林权流转，能够充分利用林地资源，使森林资源总量显著增加，改善林业经营水平，使森林质量因此得到提高。从某种程度上来说，产权流转机制的建立和完善是林改配套改革的重要内容。截至目前，大姚通过承包、租赁、转让等方式进行森林、林木和林地流转3008宗，流转面积达25万亩，流转金达13847万元，流转经营户主几乎覆盖社会各个阶层，如农民、科技人员、个私企业、工商户等，促进了农村经济结构的调整和农民收入的增加，使得山区农民脱贫致富的步伐进一步加快[1]。

2 不动产统一登记制度下林权登记存在的问题

2.1 登记的权利类型与实际不符

就现行的不动产登记操作规范而言，主要针对土地承包经营权的登记类型加以描述，并未对申请主体、材料以及审核把关等内容作出详细规定。林业部门根据“三权分置”以及林权以转让方式流转时，流转和签订的《集体林权流转合同》(GF-2014-2603)约定的权利为“林地经营权以及林木所有权和使用权”，并未发生承包关系的变化，这与不动产登记过程中“土地承包经营权”存在明显差异，也无法明确是否属于不动产登记范围。在不动产登记过程中，相关政策主要是对“土地承包经营权”进行简要描述，却未涉及使用、申请主体、材料以及审核要点等内容，也未指明承包范围以外的权利类型，大大增加了登记的难度[2]。

2.2 基础资料不规范，数据整合难度大

登记档案资料不健全，有些林权证没有登记档案；历史欠账较多，档案资料还以纸质介质为主，缺失和错误较多，实用性不高，基础数据薄弱。数据标准、数据内容、数据格式、坐标系统都不相同。土地登记采用的是2000坐标系，原林权证书记载的林地位置图为北京54坐标系的手工图纸，数据精度低，数据误差大，不能满足不动产登记的权籍入库，在具体操作中必须进行数据失量化，转化为2000坐标系的电子图后方可入权籍库，在矢量化过程中又存在林地位置图相互压界问题，数据很难共享导入，给登记带来很大困难。主要体现在以下五个方面：一是林权权利人的记载大多是户主和家庭成员共有，没有具体的家庭成员名单，在流转过程中难以审核家庭成员是否同意自愿流转；二是权属界址描述不清，不能真实反映权利人的界址权属状况，为林权纠纷的发生埋下了严重的隐患；三是部分权利人、界址、面积等登记信息错误，难以准确、真实反映权利人的林权状况；四是原发林权证大多数为联发户，没进行每户林地确权，现虽然自然资源部办公厅和国家林业和草原局办公室联发文要求按照“愿联则联、愿单则单”的原则，由发包方组织相关权利人拆宗，并订立权属无争议、界址清晰、四至明确的林地承包合同方可办理转移登记，但发包方为村小组、村委会人员，技术力量有限，很难进行拆宗，无法满足不动产登记权籍入库。

历史档案、登记信息和图形数据具有数量大、多源异构、数据间语义描述相互矛盾、非结构化与结构化并存等问题；土地二调地类图形数据和林业林相图数据存在冲突，登记信息无法落宗，整合关联工作很难自动化处理，需要手工作业进行比对关联，存量数据整合工作量巨大。在权籍调查方面，开展调查主体尚不明确，林权登记勘测工作若继续由属地林业部门负责，数据精度低、误差大等问题将重复出现；若由不动产登记机构负责，没有统一标准的调查技术规程，技术人员配备不够，知识储备不足等问题都是制约性因素[3]。

2.3 对林权登记管理认识不全面

林木、林地权属意识淡薄，对林权登记的重要性不理解，有的私下买卖山林，有的林农被他人给点好处就把林权证交给第三人保管或是拿去流转做抵押，他们不知道这样的后果是以后林权的效益就不属于自己，还要承担抵押的风险。认为办不办林权证不重要，不影响林权的权属，不到中心办理合法的变更手续，遇到经济纠纷、四至界线纠纷，到了法庭调解纠纷，拿不出依据，才知道自己上了当。

2.4 林权流转制度缺乏规范性

(1)由于县森林资源流转的地方性法规规范性不够，政策指导又不到位，在具体操作中往往与其它县的办理程序，提交的材料都不相同，目前全国、全省、或一个县都没有统一规范的流转合同格式文本，即使签订书面合同，条款也不规范，隐患较多，造成很多纠纷，为大姚林权交易埋下了许多安全隐患。

(2)受管理体制因素影响，乡镇林业站人事划归乡镇管理，林业站人员变动频繁，熟悉林业专业技术的人员被调离或挪用导致林权宗地勘查、调查无人开展，登记表上要求专业技术人员签字的地方往往会出现护林人员代签，造成登记申请表填写不规范，缺乏保障性。在办理流转过程中审批把关不严，没有按照审批程序执行，往往颠倒顺序，在流转林地有纠纷的情况下就办理了流转手续[4]。

(3)缺乏专业森林资源资产评估机构，评估标准不规范，对森林资源资产评估技术和方法还不够深入，严重影响森林资源资产评估的正常开展与评估质量的提高，不利于评估效力的提升。

(4)集体林权流转价格不合理，流转不规范，存在交易“三不公”的问题。目前绝大部分没有经过正常渠道进行资产评估，村组集体森林资源承包、流转不按村民组织进行，多数都是由村干部拍板低价出卖，在办理过程中要交集体林评估报告的时候，往往是和评估公司商量流转价是多少，你给做评估报告的时候，评估价要低于我们的流转成交的价格，这样造成集体森林资源资产流失，村民集体权益受损，群众意见很大。

3 不动产登记下强化林权登记管理的几点建议

3.1 加强部门间协调配合

目前，林权类不动产登记工作已经成为自然资源部门重点督查的内容，这就需要加快完善不动产登记部门与林权管理部门的联系机制，保证信息渠道畅通，促进沟通协调，并加强高分辨率遥感影像图、地理信息系统以及网络技术的应用，对服务流程进行优化，促进服务水平提升。同时，认真学习林权类不动产登记的规定，大力加强技术指导，边实践边交流以及跟班学习的方式，弄清不动产登记操作、业务流程等，使登记人员的业务实践能力得以增强[5]。

3.2 建立档案资料查询互用机制

不动产登记工作的正常开展，必须要以相应的档案资料为依据，各级自然资源部门，需要与林业主管部门一道，探索并制定规范化的林权登记档案资料移交方案，保证各种林权登记档案资料能够妥善保存，完整规范地转移至不动产登记机构。建立健全林权纸质档案查询互用制度，借助于复制、扫描、纸质函、查档等方式促进信息共享，保证林权类不动产登记工作得以正常进行[6]。

3.3 保证数据通道畅通

不断加强林权登记数据整合和系统对接工作，加快部门及方式整合，确保登记工作能够得以有效开展。对林权类不动产登记业务系统模块进行完善，为登记工作的正常进行创造有利条件。将不动产登记信息管理平台和林业主管部门林权管理信息平台进行对接，确保数据通道畅通，利用交换接口、数据抄送以及建构中间数据库的方式，确保林权审核确认信息与不动产登记信息能够实现互通互享，避免了“信息孤岛”的出现，使得不动产统一登记涉及林权登记的业务得以安全快捷地办理。

3.4 有序办理林权类不动产登记业务

无论是不动产登记机构，还是林权管理部门，应当密切配合，相互兼顾，始终本着“权利不变、证书不换”的工作原则，在新旧权属证书的衔接上加强关注，保证所有颁发的林权证都能发挥效力。加强对林权流转当事人的宣传与引导，让其通过林权管理服务机构平台来完成流转交易，递交经过鉴证、备案的合同，办理好不动产登记的相关手续。对于不动产登记机构与林权管理服务机构来说，需要及时向对方告知登记办理信息与流转交易信息，以防出现一林多卖、抵押林地林木违规交易等行为，保证流转交易的安全性[7]。

3.5 建立从业人员资质准入与职级升降考核机制

构建完善的不动产登记职业资格考试选拔机制，对外招聘专业的不动产登记从业人员，并保证其职业标准素质。对不动产登记事务而言，除了需要熟练掌握相关法律外，还要懂得不动产产权产籍调查、测量及权益归属等理论知识、操作规程及相关技术方法。不动产登记工作内容涵盖法律专业、资源管理专业以及不动产管理专业等多个学科的知识内容。为了提高登记工作的效率与质量，就要求从业人员能够系统全面地掌握这些知识，只有构建了严格的资质准入制度，才能选拔出专业人才。此外，还要加快建立严格的职级升降考核任用机制，保证不动产登记的公信力与法律效力[8]。