万达轻资产运营模式下的财务风险及其控制

文/姜林江

（青岛科技大学经济管理学院）

一、背景简介

（一）政策背景

房地产业与其他诸多产业有很大不同，再加上其自身的独特属性，也直接赋予了其鲜明的特点与规律，即资金需求大、投资周期长、规模大且收益高。从新世纪初开始，近一二十年间，伴随着城镇化的加快，房地产行业得到迅猛发展。近年来，楼市价格持续走高，“买房难”依然是大众民生热门话题，而关于房地产市场泡沫的言论观点层出不穷。正因如此，政府持续出台各类抑制房价上涨的政策和行业法规等。但是，新的矛盾与社会利益关系再次催生，这就要求政府部门综合考虑各方影响因素，尤其是市场的固有机制和发展规律。

（二）行业环境

从2016年开始，在全国范围内，尤其是一二线大城市，房市开始暴涨。房地产行业不仅是国民经济支柱产业之一，同时也是直接关乎国计民生的基建产业。正因如此，也决定了其自身发展的特殊性。从2016年下半年开始，伴随着房市暴涨，也出现了一定程度的泡沫经济迹象。对此，从2017年开始，国家持续加大调控力度，实施全面紧缩的信贷政策。在此情形下，绝大多数的房地产企业，受到了影响。例如，融资成本增加，融资渠道减少，资金流动变差等。由此也可直接看出，面临新经济形势的诸多不利，地产行业对外部资金的需求量依然很巨大。再加上同时期地产行业相应的投资收益和消费规模来看，再次证明了新时期我国房地产企业融资需求量持续扩充是必然趋势。正因如此，房地产作为高收益高利润的行业，其行业风险、市场隐患同样是不言而喻。在此情况下，诸多老牌商业地产公司加快了营运模式的转型。

二、公司概况

（一）公司简介

大连万达集团股份有限公司，注册成立于1988年。万达公司在20世纪，主要是以住宅开发为主营业务，经过30年的发展，如今的万达已经不再是单一的地产企业，而是一家综合性的服务型企业，即以现代服务业为主，包含商业、地产、文化、金融四大产业的大型跨国企业集团公司。

2016年1月，万达全资收购了美国传奇影业公司。至此，万达集团公司开启了轻资产转型的第一块拼图，即加快公司业务多元化集成运作。这一时期，万达的文化娱乐、影视产业市场份额占比大幅攀升。

（二）发展历程

万达公司作为老牌房地产企业，与绝大部分房地产企业一样，商业运作模式主要呈现为重资产模式。对此，万达早在2014年便首次提出了轻资产模式的战略改革方向。

2015年万达调低了整体销售目标，万达此举向外界传达的意图很明确，就是先从运作模式、公司制度体系层面上转变现有的业务模式，从根本上改变了原有大多数房地产企业的运作模式。

2017年，万达开始进入第二关键阶段，即将原有的核心业务之外的部分产业，以打包的合作模式出售出去。2017年的这一创举，是万达资产运营模式转型过程中的里程碑式跃进。经过6个季度的发展之后，万达2018年的文化产业营收规模和净利润超过了商业地产。而从2019年开始，万达开始转入到下一阶段，即完全剥离地产业务。

三、轻资产运营模式下对万达财务风险控制的影响

（一）轻资产运营模式

轻资产是指公司对内部的非核心业务进行外包处理。通俗理解，就是尝试着将有限的资源、资产的效益发挥出最佳状态。尤其是近几年全社会进入到互联网知识经济时代，在这一背景环境下，越来越多的企业开始加快轻资产转型。比如，制造企业、房地产等企业，这些均属于重资产模式的企业。随着市场经济环境的复杂多变，在互联网经济与金融时代，重资产模式的瓶颈也愈发显现。严格讲，资产变轻并不是一种简单的选择，实际上是一种综合性、全局性的战略规划，是房产企业今后发展的必然方向，万达模式更受关注，且更具典型。

（二）“十三五”期间轻资产运营下的万达财务风险控制分析

1.轻资产下的万达

2019年第一季度，万达集团2018年全年财报数据正式披露。结合公司的报告可以得知，2018年全年万达集团总营收规模为2142.8亿元。其中，万达文化产业收入为692.4亿元，全面超过了万达房地产营收规模，成为万达名下的四大业务之首。房地产营收为540.2亿元，金融产业收入为433.6亿元，商管收入为376.5亿元。不仅如此，除了四大业务，万达集团在其他领域的商业投资和产业营运，收入也超过了100亿元。至此可以看出，“十三五”期间万达轻资产运营转型总体是相对成功的，基本形成了商业、文化、地产和金融四大产业集团。

针对2018年的优异成绩，在2019年万达集团内部大会以及新闻发布会上，王健林多次表示，2019-2020年，万达正式向下一阶段的目标发起冲击，即“完全剥离地产业务”。事实上从2015年开始，万达便宣布不再增发和投资地产住宅等开发。2016年，王健林宣布，万达正筹划退出房地产市场。对此，王健林在面对记者采访时称，对于目前正处于转型期的万达来说，目前万达的核心企业是万达商业，而万达商业无论是知名度还是影响力、品牌价值，早已超过了万达地产。因为在全国各大中城市，万达广场随处可见，万达影院更是占据着较高的全国影视市场份额。单就目前来看，万达的地产收入仍大于租金等业务，但租赁业务的净利润占比却已经超过了地产业务，占到了总利润的60%以上。

万达从2016年宣布退出地产开发，并确立了要在2018年提前两年完成转型的目标，转型成为综合性的商业服务型企业。对此，结合2018年末的实际情况来看，万达的轻资产转型是相对成功的，基本完成了初期预订的目标。正因如此，2019年的公司大会上，王健林再次针对万达的发展形势，提出了下一阶段的发展目标，即“完全剥离地产业务”。

2.万达轻资产未来走向

2017年和2018年，王健林不止一次提到，轻资产模式下的万达，在未来几年内甚至更长一段时期内，主推合作模式。正如前述所言，即目前万达的商业服务业务的收入以及租赁业务的净利润，已经全面超过了万达地产，之所以如此，恰恰体现出了市场未来的投资走向。

万达在轻资产运营模式转型中，主推合作模式。无论是2016年之前，还是2017-2019年，每年都会确保至少签约20个以上的合作企业，上不封顶。反之，如果合作类万达广场多了，就会减少投资类的万达广场的数量。所以，从2017年开始，万达每年下调了万达广场的开业速度和规模。“十三五”期间的万达广场，不再看重规模的扩大，也不单纯追求净利润的高速增长，而是追求净利润结构的改变。恰恰是由于万达的这种调整模式，使得近几年界内关于万达“千亿负债”“千亿负增长”的谣言满天飞。

具体来看，轻资产模式下的万达集团，包括地产在内的四大主营业务，目前只追求利润结构的改变，即租金在净利润中的占比。正如2020年爆发的新冠肺炎疫情，受此影响，万达旗下的广场店铺以及合作企业、个体商户经营受阻，资金链断裂。对此，万达宣布疫情期间免除合作商户的租金。因为对于万达来说，正如王健林在2018年的大会上所讲到的那般，万达商业的租金，每收入100元，至少有75元的纯利润。对于万达来说，短期内的损失是可以承受的，对于合作商户来说，成本较高。换言之，租金业务增长再高也不怕，因为地产开发利润基本不会再增加多少了，这也是万达在“十三五”期间宣布退出地产开发的主因之一。所以，2018年万达提前一年完成了轻资产转型目标，服务业的收入占比超过了55%，净利润也全面超过了地产业务。所以，2019年的大会上，王健林才会非常自信的说道：“万达商业不是地产企业。”

3.万达轻资产战略的推进

首先，商业综合体轻资产合作模式。2014年和2015年，万达先后与快钱公司、光大安石、四川信托和嘉实基金等公司展开了战略性合作。从其签署的合作协议来看，基本确定了接下来一段时期内的投资框架，即共建万达广场超过20座。实际上很容易理解，就是指万达开始出售自己的“重资产”，将非核心业务外包出去，与其他企业进行合作。一方面可以转移资产运营的压力，另一方面增加轻资产的市场占比。

万达集团作为老牌的房地产企业，虽然在以往的地产行业发展过程中不是一枝独秀，但也是行业的佼佼者。简言之，万达商业地产整体是比较成功的。在其传统的发展模式中，万达商业地产的基本营运模式是全权负责投资、管理、建设等全过程。此外，还需要负责销售、投资等。理论而言，这一模式属于重资产模式，营收规模虽然有保障，但营运成本和投资成本要求也非常高。

四、总结

万达集团审时度势，为了能够实现集团公司更长远的发展，立足国内外的先进模式与经验，坚持“与时俱进”的创新思维，紧随时代步伐，设计出了专门围绕着万达商业广场的轻资产合作发展模式。在轻资产合作发展模式中，万达是主要的受益方。反之，轻资产营运模式过程中，各大小的合作企业与商户，投入资金来进行运营。万达只需要负责重大项目的设计、建设以及后期的招商即可。正因如此，“万达广场”的品牌价值和市场影响力进一步增强。在十年前，人人都知道万达是房地产公司，而如今，新一代群体眼中的万达就是一家综合性的商业广场与服务企业。

总之，在轻资产运营合作模式下，近三年的万达，基本上实现了“去房产化”。从市场投资与招商角度来评价，万达的这一模式，属于“准金融投资”的行为。因为对于那些大大小小的投资方来说，即便是小规模的商户，也能够收获到各种现金回报以及后期的增值收益。