城市更新项目的融资渠道研究

文/刘丹

（绍兴袍江工业区投资开发有限公司）

围绕“房住不炒”的政策定位，政府对房地产业的金融政策和信用政策将进一步加强，房地产企业的资金链也将受到考验。要想提高房地产企业发展效率，最重要的就是高度重视房地产项目建设存在的诸多问题和不足，积极解决房地产企业融资管理存在的漏洞和缺陷，确保房地产企业融资管理质量全面升级，增强城市更新改造项目的建设品质。因此，城市更新项目作为房地产开发的一种特殊形式，必须创新和改革融资模式，以获得可持续发展的能力。

一、城市更新项目的概念和资金筹措要求

（一）城市更新项目的概念

在多数一级城市，新增加的土地资源越来越少，城市中老旧小区等可用来进行房地产开发。由于缺少规划，开发用地利用率低的现象十分普遍。现有老工业区、老商业区、旧城区、城中村等约200平方公里的旧住宅区。因为城市规划落后，这些老旧小区几乎没有开发。公用设施和建筑质量差。存在着诸多安全隐患，无法适应产业结构形成规模效应的需要，需要释放库存空间。城市更新项目不断涌现，促进土地资源的经济集中利用[1]。

（二）城市再生改造项目的资金筹措要求

实施城市再生与改造项目，也就是城市更新和改造的房地产企业。编制项目更新单元计划、拆解赔偿、土地价格，为满足开发费(建筑和安装)的支出需要资金，用于城市重建和改造等。根据各项目的特点，结合主体(外资或国内资本)执行情况，采用不同的方法。房地产是典型的资本密集型行业，城市更新项目包括特殊的规划审批、拆迁、安置、政府监管，甚至是城市遗址的保护[2]。这样的建设不仅需要资金，还需要很长的时间。经过二十多年的探索、培育和发展，我国基本建立了以银行信用为中心的房地产金融体系，包括股票、信托和债券等。当前，银行贷款仍是房地产企业融资的主要渠道。中央银行数据显示，2016年房地产贷款新增5.7万亿元，占据了城市贷款的45%，同比增长57.9%。2016年全国两会期间，19个城市相继出台了房地产市场管理政策。全部的核心要素都是购买限制和贷款限制，包括重新启动或者扩大购买限制，以及将二套房子的首付提高到40%-50%。它标志着新一轮监管的开始。此后，相继出台了对非法信贷资金流入房地产市场、清理房地产中介、打击非法买卖房地产企业的各种管理措施。

二、城市更新项目面临的主要问题

（一）盲目乐观

目前国内商用住宅库存较多，为加快销售进度，去年10月之前的金融政策和信贷政策较为宽松，各地房地产市场几乎都出现了买卖热。尤其在2016年，房价上涨幅度超过50%。同时，也给城市更新项目的实施主体带来了强烈的信心，有人甚至建议加大杠杆率，推动各类项目全面开工。

（二）融资渠道狭窄

受国家物业管理政策影响较大。城镇在开发事业主体自有资金的比例一般在30%以上，其余70%主要来源于房地产开发融资。此外，由于实施事业单位可以在完成拆迁补偿和房屋、建筑物拆除的基础上取得事业用地使用权证书，房地产开发贷款无法解决前期大额拆迁补偿资金问题。由上半年来看，中央银行控制了房地产开发资金总量和增长率，由于各种调控措施，房地产市场预期下降，交易疲软，资金回笼滞后。在城市更新项目实施过程中，企业面临资金渠道紧张和资金成本上升的双重压力[3]。

（三）资金筹措不积极

城中村改造项目一般形成两类产品：房地产(公寓、写字楼等)销售及自有房地产(商业地产、工业研发住宅等)。提供资金以完成更新项目。对自有商业地产如何降低运营风险，没有面向未来的考虑。城建项目需要预先做好规划，可行性调查报告的编制与实施水平直接关系到整个项目的成败。如可行性研究经费来源及申请表格。经费缺口在城市更新改造项目中需要特别关注，在详细计划的基础上形成相关信息进行市场调研。

（四）融资管理缺乏前瞻性

在目前城市更新改造项目建设中，必须要形成出售物业或自筹物业两种方式，而大部分企业只关心如何完成改造项目，对项目完成后自持商业地产的运营风险没有进行深入分析，使得融资缺乏足够前瞻性。城市更新改造项目，要想获得足够的资金回报，必须要针对项目的可行性编制预算报告，而资金缺口主要包括城市更新改造项目，具体提款时间、提款数量和依据需要对市场行情进行全面深入的调研，明确产品设计，产品控制计划，形成相关的数据，但很多房地产企业忽略项目管控能力以及资金预算管理，使得城市更新改造项目缺乏有效控制，造成资金大量浪费。

三、城市更新改造项目的主要融资策略分析

（一）保持审慎的策略

房地产业在我国经济中占有重要地位，国家与房地产业有关的金融和信贷政策近几年来不断调整，以去年初的降息还贷为开端，提出了将住房贷款比例提高至20%的善意方针，并持续对住房贷款利率进行初步调整。可作为今年“涂料风格的快速变化”的说明。在房地产行业中，宏观调控政策具有指导性的作用，城市更新项目公司必须对其保持足够的关注，对其进行总结，提前应对。

举例来说，可能会引入商业限制政策，这就需要为公寓产品上市做好准备。根据前期可行性调查阶段的资金来源和申请表格，预测资金缺口，在保持审慎原则的前提下，根据乐观、谨慎、保守三个条件，调整筹资计划。城建改造事业规模庞大，设备投资高达数百亿元，必须坚持“逐步发展”的发展战略。在开始阶段，实施了可销售部分的开发，以缓解项目融资压力，同时将部分资金用于后期建设。随着房地产行业在国民经济中的地位显著提升，国家信贷政策不断变化与调整，通过降息降低首付房贷比例等方式，促进房地产行业发展。宏观调控政策对房地产行业的发展建设具有密切关联，城市更新改造项目公司要重点关注政策法规的变化，总结规律，做好提前应对，确保谨慎投资。

在保持谨慎的前提下，要重点针对可研阶段的资金来源进行全面调查，并且保持乐观稳健的投资预测，提高保守估计的整体质量与水平，随着城市更新改造项目的体量不断扩大，使得城市更新改造项目融资面临巨大挑战。应该积极发售可开发的部分，保证资金快速回笼，从而减少融资压力[4]。

（二）风险与资金筹措方式相匹配

需要评估市场需求、周边环境、竞争者和城市重建项目形成的产品差异化战略。合作开发模式(法人化或合法人员类型)或股权融资模式(增资和股权投资基金)可适用于预期较高排除风险的产品。对低风险商品，采用负债融资模式(房地产开发贷款或信托融资)，或采取夹层融资模式。当前在城市更新项目改造的过程中，必须要高度关注周边环境、竞争对手以及差异策略的风险评估，对存在较大风险的产品要采取科学高效的合作开发模式以及股权融资手段，尽量对风险产品有效抑制。在房地产创新融资的背景下，需要高度重视企业信誉度，结合地方融资，平台优势，提高企业自身的信用等级，利用比较高的公司信誉度，通过企业债券来获得低成本的长期资金。要积极做好银行贷款筹措工作，把握资金有利时机，利用发行信托计划进行资金管理。

在城市更新项目改造融资的过程中，必须要积极明确更新项目融资操作要点。保证项目本体的可行性、投资经济性和融资主体的实质偿付能力。从融资需求角度来看，城市更新项目的收购和开发，包括并购贷款、拆迁贷款、土地融资和开发贷款等多个需求。

在并购贷款中，需要根据股权收益的发放融资模式进行分析。在实际监督管理的同时，必须要求并购贷款，向房地产开发土地并购以及房地产开发土地项目公司股权并购，按照传统管理原则对土地项目进行严格控制，确保工程开发投资管理的整体效果。拆迁贷款具有比较高的可操作空间，不过拆迁赔偿签约后达到一定比例都能够满足实际要求。

从机构角度来看，更倾向于全封闭管理，通过将并购带车间待补交地价开房贷，等共同处理之后，能够全面解决融资问题，而且不会因为中间环节出现融资问题，确保项目的开发不会受到影响，同时在整体融资规模不断扩大的背景下，可以降低融资的整体成本。目前全封闭的融资操作，其综合授信不会超过总体资金的70%。可以确保融资成本最低，资金使用灵活安排，解决放款中期过长的问题[5]。

（三）避免期限错配

城市再生项目滚动资金所产生的中短期融资需求，采用了以买方为核心的1+N供应链融资路线。国产信用证的发放和获利。收银台、银行接收发票及商业发票，以确保业务、单一业务、复合融资期不超过1年，采购原材料及建筑服务、向供应商支付材料及施工费用。公司长期融资需求包括内部自有资金、三十五年房地产开发贷款、企业债券及战略投资者介绍。有价证券是灵活应对的手段。资金的供给和需求也可以得到调整，满足长期需求。在城市更新项目管理中，由于资金管理存在明显的中短期需求，所以应该形成以买方为核心的1+N供应链管理制度。

在具体业务开展中，要注重国力信用证以及承兑汇票和商票保贴业务管理。用采购原料和施工服务模式，向企业提供长期资金和短期需求，如果股实债作为灵活协调基本供应需求的方式，也必须要与长期资金保持匹配。在做大做强集团公司时，要加强对项目的经营管理建设，通过搭建多个融资平台充分发挥项目公司融资管理功能，提高公司的整体融资管理水平，减少融资压力。同时还要成立多元化的二级平台，做到协调管理，促进资金联动，保证资源共享，实现信息互通。争取获得地方政府的支持，除了公司自身利益偿还之外，还要积极确保资金预算的管理水平，配置相应土地生产收益，用于偿还贷款本息。在新形势下，要根据城市收益性资产进行整合划转，确保资产保值增值，例如争取地方政府以文件协议等多种方式，对具有服务性质的土地划分给城建管理集团，同时要加强城建集团的土地储备职能，保证企业现金流。

（四）多样化和多层次的战略

多样化和多层次的城市更新项目可考虑使用外资。2007年，商务部和国家外汇管理局印发了《关于进一步加强和监管房地产行业外国直接投资的通知》，大幅度削减国内房地产外国投资的比例。随着外商投资房地产备案程序不断简化，除了可以利用境内项目公司作为主要融资手段之外，还可以通过与境外母公司为融资主体的方式，通过内保外贷，境外发行点心债等多种形式，满足宏观调控政策的实际需求。

同时还要对房地产更新改造项目的融资策略进行更新，比如对更新项目中前期大额拆迁补偿资金，无法实现开发贷的问题加以解决。允许银行为具有旧项目改造的企业提供相应的补偿贷款。还要由专业机构进行经营管理，根据投资的综合收益比例，分配给投资者证券，并且限量发行，对城市更新改造项目完成后自持商业地产、产业研发写字楼等，可以利用房地产信托凭证的方式来盘活资金[6]。

（五）面向未来的创新性战略

在城市再生项目中，例如，更新项目初期阶段的大额拆解补偿基金不能通过发展贷款解决。多家商业银行推出了“城市更新贷款”，即银行提供贷款，对于符合要求的旧城改造项目的拆除补偿。目前已经决定对老办法进行改革，实施单位取得了房地产开发资格，项目累计投资总额达总投资额的30%，贷款期限一般为3年。房地产信托证书(REIT)是一种通过发行专业机构经营管理而获得的信托证书，将投资者的大部分资金集中在一种有价证券，其中投资收益按比例分配给投资者，有助于实施主体降低对财源的占有，激活资本利用效率，实现光资产的运用。

四、结语

城市更新项目作为面临着新形势下房地产调控的主体，要认真、循序渐进地发展，建立多元的筹资体系，以应对形势变化。通过适时、适当创新，保证城市更新改造目标的顺利推进。在新时期，确保城市可持续发展，应当高度重视对房地产更新改造项目的融资管理，针对房地产宏观调控的具体形式，保持科学谨慎的态度，建立多元化多层次的融资管理体系，做到及时有效，确保城市更新改造的水平全面提高。