低碳模式下房地产经济管理创新

宋相春 隋秀燕

（1 青岛市即墨区房产服务中心，山东 青岛 266200；2 即墨区自然资源局，山东 青岛 266200）

引言

房地产行业在国家实施改革开放后获得了巨大的发展空间，政府一直关注房地产行业的发展，在最近十年中频繁出台与之相关的法律文件，使房地产行业可以在相对规范的体系内开展工作，对房地产行业长久发展意义重大。但是由于我国行业规范仍有待完善，所以房地产企业面临的压力仍非常大，作为我国支柱性产业，必须保证房地产行业可靠、安全的发展，同时还应该针对房地产行业发展存在的诸多问题给出科学的管控方式。

一、关于房地产经济管理的概述

经济管理，就是指对有关经济活动组织开展的一种管理行为，其管理主体对象可以是行政事业单位、企业，也可是个体经营者。经济管理内容主要包括对管理主体对象经济活动的协调组织、计划安排和监管监督等。从管理层次上来划分，可以分为宏观经济管理和微观经济管理。房地产经济管理具有商品性、商品性和多元性的特点。这是因为房地产企业开发的房产本身属于一种商品，房地产经济活动也是一种商品交易活动。并且房地产经济在整个国民经济体系中占有重要的一席之地，既是生产活动，也是消费活动，与人民群众的生产和生活密不可分，社会性十分明显。房地产经济的多元性主要体现在其所有制结构方面，房地产企业既有公有体制，也有民营体制，多种所有制形式并存，呈现出多元化存在的结构形式。

二、低碳模式内涵

低碳模式就是应用先进的技术，创新管理体制，研发新的能源，同时降低煤炭和石油等不可再生资源的利用率，防止温室效应的发生，融合了环境保护和生态经济的共同发展。目前，低碳模式中还有生态环境的保护，也符合了我国低耗能建设的要求和规定，要将保护生态环境作为一项基础，不断优化和完善现行的经济结构，要提高能源的使用率，才能真正提高我国的工业化水平。另外，要改变传统的污染观念，让粗放型经济向着集约型经济实现转变，并利用科学、合理的措施在我国经济建设中发挥低碳模式经济的价值和作用，实现自然环境和社会发展的和谐共处。

三、房地产经济管理的问题

（一）资源利用存在不足

水资源、土地资源的消耗是以往房地产经济所关注的争议内容，因为没有合理应用空间资源，缺乏相关工作的意识，导致资源管理效率低下。随着我国人口递增，城市化发展的推进，使区域资源的消耗量大幅增长，虽然我国的资源总量非常丰富位于世界前列，但是一旦按照人口对资源进行分配，发现个人资源储量非常低。目前，我国资源稀缺的问题极为严重，对资源进行合理利用变得异常关键，尤其是空间资源，这也是我国在近段时间高层建筑不断出现的主要原因。但是目前仍存在对空间资源应用不合理的情况，由此会对房地产行业未来发展形成不良的影响。

（二）管理机制不够健全

我国房地产行业在近20年得到了迅猛的发展，为国家带来不少的税收，也间接推动了其他产业的发展，但是房地产行业发展期间也相继出现不少问题，虽然国家在发展经济期间非常关注房地产行业，但是政府制定的管控措施仍然无法全面解决房地产行业所有问题。虽然政府已经出台了很多具备针对性的政策，但是政策的实施表现不佳，很多制度没有落到实处，制度流于表面不具备可操作性。形式化问题突出是制约房地产发展的一方面因素，虽然政府高频度的出台了一系列政策，且政策覆盖的面积非常广，但是大部分内容是宏观层面的指导并不具备可操作性，顶层设计方案设计仍有很多需要完善的内容。因为制度缺乏指导性，甚至还有些政策存在不少漏洞，为很多投机者提供了可乘之机，房地产市场也因此出现乱象。管理机制体系不健全存在漏洞，会对房地产经济发展埋下隐患。

（三）项目成本存在问题

项目成本管理一直存在轻质量、轻效益，重数量、重规模的问题，管理者没有改变错误的管理观念，因此使很多房地产企业在运营中会出现不少问题。很多经营者关注开发规模，以开发规模作为衡量领导者工作业绩的指标，且将企业作为企业是否具备较强能力的参考要素，但是却没有对效益规模给予足够的重视；还有部分企业是采用非市场途径或是划拨等方式获得土地，企业管理者在此过程中没有对成本进行科学的管理，为了应对相关机关调查编制会计报表，因为成本开发管理不科学，在滞后的思维模式下为企业发展埋下不少隐患。有不少房地产开发企业的经营者对成本缺乏正确的认知，没有从经营管理层面开展项目完成管理工作，成本核算一般只在结算时才开展。房地产企业采用此种模式，虽然可以在一定程度上保障财务活动，但是不利于企业项目经营管理，会使经营管理的很多问题难以被工作人员以及管理人员所发现，对于大规模长期滚动的房地产开发企业，难以在项目成本管理不科学的模式下，确定开发项目的真实成本。

四、低碳经济下我国房地产经济创新管理措施

（一）制定长期发展目标，加强管理

第一，对于房地产企业，要响应国家的低碳经济政策，增加低碳经济的产量。随着经济的发展，银行贷款和房地产建设企业投资风险就会有所增加。面对这种的环境，要让房地产实现低碳经济的发展，国家都要出台相关的政策，给实行低碳经济提供必要的基础和条件。第二，利用减少税收等措施促进房地产行业的低碳经济的健康发展，同时企业在发展中要制定出长期的低碳经济的规划。对于消耗量十分巨大的房地产企业，规范发展路径，利用征收环境污染税等措施。第三，分析现阶段的发展现状，房地产行业应用低碳技术，需要大量的资金投入。因此，要在成本和质量上互相协调和互相合作。关于比例，要按照不同的工程来科学、合理地应用低碳施工工艺，结合具体的情况选择绿色环保材料，与此同时，还可以应用低能耗、低排放的施工技术；对于建筑设计环节来说，要按照实际市场情况编制出采购方案，杜绝浪费，导致成本的增加。另外，对于房地产企业内部来说，要合理地调整发展模式和内部结构，要将重点放在低能耗和低排放上，要想房地产真正实现转型和升级，更好地促进房地产行业健康发展。

（二）严控房地产企业的生产成本

房地产要想实现绿色、环保，就要在建设中采用绿色、环保的材料，但是由于生产成本很高，就限制了房地产行业在低碳经济下的健康发展，因此，要通过各种措施严格地控制房地产企业的生产成本。生产环保建材的生产工艺比较复杂，流程也过于烦琐，因此国家要针对环保建材的价格有所调整，要降低价格偏高的材料。房地产开发商要想实现低碳环保，就要应用环保经济和新型的能源技术，选择材料就要使用低能耗，同时技术要应用低能耗、低排放的技术；进行建材前，需要采购人员要充分掌握市场的环保低碳建材价格波动等，严控成本，选择性价比高的材料。另外，在应用建材过程中要做到节约，合理地控制用量，防止材料浪费问题，无形中造成成本增加。

（三）完善房地产经济管理体制

在我国房地产经济管理中出现的一些问题，许多并不是表面上的问题，有着其深层次的因素。在这其中，房地产经济管理体制影响较为大。因此，解决我国房地产经济管理中的问题，还要进一步完善房地产经济管理体制。这就要求政府不能单纯以行政命令式的指导房地产经济管理工作，要遵循房地产经济发展的规律和人民群众对住房的客观需求，注重房地产带来的社会效益，健全和完善房地产经济管理体制。在国家房地产政策的框架下，引导房地产市场发展进行自我调节，尽量少采用明显强制性的干预措施。完善管理体制，把握好政府在房地产经济管理中的位置，顺应房地产经济发展规律，为房地产经济发展创造一个健康良好的环境，避免对房地产市场经济发展造成负面干扰。此外，还要关注房地产经济管理中的具体和细节问题，能够把房地产经济管理政策和制度真正落实，并发挥出应有的管理作用。

（四）完善相关法律法规

房地产行业要想真正地实现低碳经济的长久运营，国家的相关部门就要结合房地产行业的特点和发展具体情况，制定出针对性的相关法律法规，要提供法律上的保护。制定绿色建材使用相关的条款中，要完善环保建筑建设的设计要求。与此同时，我国的房地产行业大多数都是中小型企业，房地产在资金上投入很大，但是收益的时间很长，属于长线收益。还有一部分企业都是通过银行贷款的方式，我国的经济发展不断加快，银行对于中小型企业考量中由于投资风险较大，无法达成信任，往往不批准贷款，很多中小型企业贷款难度增加，不仅限制了中小型房地产企业的健康发展，也不利于国家房地产经济的发展，因此要重视中小型企业贷款难的问题。要想让房地产行业进一步实现低碳经济发展，可以让低碳经济实行较高的企业降低税收，在政策上鼓励绿色经济的发展。目前，在低碳模式下，要想让房地产行业实现稳定的发展，就需要资金的投入，会有投资风险的存在，作为国家要出台相关的政策和法规，给我国的房地产行业发展提供强有力的法律支持，降低税收，或者免受污染税等措施，促进房地产行业的升级和转型。

（五）优化房地产资源配置

房地产经济管理还要重点关注资源配置方面的工作，如土地、材料、金融信贷等资源，普通商品房、限价商品房、廉租房、经济保障房、商业公寓房等所占开发比例的问题。可以通过征地、税收、贷款、城市规划等措施，调控好房地产经济资源的配置，有效遏制房地产泡沫经济。抑制房地产市场炒房、倒房的现象，防止房地产市场投资过热，造成资源浪费。

结语

综上所述，随着国民经济的快速增长，人们的生活品质和环保意识不断上升，国家也提倡了低碳环保。各行各业都十分注重低碳经济的发展，已经向着低碳环保型转型。房地产行业属于高耗能的产业，因此要紧跟时代的步伐，积极让企业实现转型。但是在低碳经济发展过程中会导致增加生产成本高，相关的各项体系和政策不完善等问题出现。因此，要想促进房地产的发展，就要从多个角度出发，出台相关的政策法规，优化内部结构，健全经济管理体系，实行创新经济管理，通过这些措施的应用，促进房地产行业的健康发展。