流通性减弱环境下房地产经济发展趋势研究

李燕 曲海滔

（1.青岛和达集团有限公司，山东 青岛 266000；2.青岛慧鼎置业有限公司，山东 青岛 266000）

引言

房地产经济流通率指的是二手房交易量占房屋存量的比重，流通率的影响因素非常复杂，同一国家不同区域内的房地产经济流通率均可能存在较大差异。通过流通率反观房地产经济的发展，可了解当前房屋产品市场的供需情况，判断房屋资源分配效率的高低。因此在分析房地产经济时，流通率往往是最重要的衡量指标。近年来，房地产经济流通性有放缓趋势，能够预示未来一段时间内行业的发展特点，为进一步了解房地产行业发展势态，有必要对房地产发展趋势做前瞻分析。

一、关于当前我国房地产经济管理状况的分析

在当前时期，房地产经济仍然是我国国民经济重要支柱之一。然而就房地产行业管理现实状况来看，由于受到各种因素的影响，导致各地房地产行业发展并不均衡，很多地方的房地产经济活力有待挖掘。从国家和政府层面，虽然不断针对房地产行业制定宏观调控政策，但是这些调控政策并没有起到有效遏制房价增长过快的情况。全国各地商品房价仍然处于一种增长的趋势，房地产经济的基本态势较好，全国房地产行业经济前景总体表现还是比较乐观。从现阶段我国房地产经济管理状况来分析，虽然我国房地产经济总体发展态势比较好，但是在管理方面的工作也需要进一步完善和改进。如，许多房地产企业片面追求经济效益，房地产经济管理意识淡薄，对房地产经济管理重要性认识不够。在管理体系建设上不完全合理，导致现有体系不能完全满足企业发展实际需要。而在执行国家房地产有关法规法律方面，也还存在一些不足之处，给房地产经济发展带来一些隐患和后顾之忧。

二、流通性减弱环境下房地产经济发展趋势

房地产流通性减弱对于房地产经济发展来说，机遇与挑战并存。作为国民经济支柱型产业，房地产经济必须且有能力解决目前的发展困境，通过行业发展强化，逐渐解决发展过程中形成的历史遗留问题，实现自身的健康化发展。因此在流通性减弱环境下，房地产经济发展必然会朝向政策完善、问题解决、市场成熟化等方向，下面对其发展趋势做具体分析：

（一）宏观政策调控强化

我国房地产经济存在发展过度、发展速度过高的问题，形成大量房地产泡沫。流通性减弱背景下，以高质量发展取代高速发展成为房地产经济的发展主题，相应的，国家也会结合之前房地产行业宏观调控经验及成效，给出更具针对性和强有力的控制政策，通过政策施压，以规范房地产经济发展路径，引导房地产经济进入良性发展循环。基于当前的发展情境，本文认为之后一阶段国家给出的宏观调控政策多以推进房地产行业健康发展为主要目的，对房地产的发展方向做有限引导。从既有政策上看，目前的房地产宏观调控将重点放在国家低收入群体住房条件的改善上，推行一系列购房优惠政策，例如，推行住房抵押贷款支持证券、设置专项金融债权等，鼓励银行部门提高对住房贷款的优惠程度，使得那些存在住房刚性需求的低收入群体能够通过住房贷款申请顺利购房，以稳定房地产市场需求端。前文频繁提及土地资源在房地产经济发展中的重要性，房地产行业发展对土地资源的依赖性极强，因此建议有关部门在制定宏观调控政策时，注意对土地资源节约意识的引导。进而促使房地产开发活动能够自主引进先进技术及管理理念，在保证房屋建设质量的同时，有效节约土地资源，并通过一定的环境保护措施，降低房地产开发活动给原有生态环境造成的负面影响，实现行业的可持续发展。

（二）房价涨幅趋于稳定

房地产市场管理力度不足使得房屋产品供需矛盾加剧，进而导致房价大幅度增长，那些具备住房刚性需求的消费者承担过高的购房压力，严重影响到居民生活水平提高和幸福感增加，给国民经济的高质量发展埋下风险点。随着国家宏观发展战略的优化及各项调整性措施的执行，我国经济发展质量将得到进一步提升，积累更多的国民经济财富，同时实施的各项房价增长抑制政策所带来的成果也将逐步显现，促使房屋产品价格的增幅逐渐趋于稳定。如前文所述，房地产流通性的提升受经济发展、住房自有率、人口流动率等因素的影响，在未来，流通性是否会继续保持降低趋势还很难被预估。本文认为，随着各项调控政策的轮番打压，一、二线城市的房价可能会产生一定程度的回落。而经济发展基础较好、地理位置占据优势的三四线城市，因其目前的房屋价格与一二线城市还存在一定差距，可能会迎来购房高潮，而经济发展基础相对较差的三四线城市，其人口流动相对稳定，因此房屋交易将主要围绕刚性需求的处理进行。未来，一线城市房地产行业在土地资源供应、开发成本、政策限制等方面均将面临更严峻的挑战，结合以上预测，认为房地产行业应将发展重点逐步向二三线城市转移，主要是考虑到此类城市受宏观政策的限制相对较小，经济发展蓄力较大，因此房地产行业仍有较大的发展空间。房地产经济发展区域性失衡是国家宏观政策调控的重点对象，借助有关政策优势，中南沿海城市向中西部地区发展过渡，可能成为房地产经济发展的又一红利点。另外随着人们对生活品质要求的提升，棚户区改造、旧城区改造等项目也将为房地产经济发展提供新的发展机遇。在宏观政策引导及房地产行业市场化经营的双重作用下，房地产经济健康化发展的目标将在不久之后实现。

结语

综上所述，在我国国民经济中房地产经济是至关重要的，有利于促进我国国民经济健康有序发展，加强国家的综合实力。因此，必须要根据新常态背景下的发展需求，不断完善房地产开发企业现有的发展模式，以促进企业可持续发展，在激烈的行业市场竞争中站稳脚跟。并且在加快我国社会经济迅速发展的同时，让人民群众可以有舒适安全的居住环境。