“十四五”时期房地产企业固优拓新的关键

◆文/秦虹

中国人民大学国发院高级研究员、城市更新研究中心主任

习近平总书记指出，到“十四五”末，将要达到现行的高收入国家标准，到2035年实现总量或人均收入翻一番。“十四五”要跨越中等收入陷阱，人均GDP按照现在的美元汇率计算，平均每年的增长要达到5.5%。2020―2035年人均GDP翻一番，平均增速4.8%，到2035年人均GDP达到2.13万美元，基本达到中等发展国家水平。“十四五”规划《建议》的核心要义体现在“三个新”：新发展阶段、新发展理念、新发展格局。

中国的城镇化已经超过60%以上，意味着中国的城镇化发生很大变化，当中国城镇化率比较低的时候，每个城市都在长大，所以城市和城市之间是绝对的竞争关系。大城市要长大，小城市也得长大，城市和城市之间的竞争关系就形成了。当城镇化率超过60%，特别是达到70、80%水平的时候，比如说东部地区、长三角、珠三角、京津冀，城镇化率超过70%的时候，大城市向外扩张的空间就非常有限了，这时候城市和城市之间从过去的绝对竞争，就会变成城市和城市之间的合作，这个时候城市群或者都市圈才有可能兴起。北京现在已经7环了，没有再往外空间了，所以现在要协同发展，都市圈也好城市群也好，没有龙头城市、核心城市，这个地方的都市圈是不可能发展起来的。反过来讲，如果一个地方即使有了规划，但是核心城市力量非常弱，它未来自身的发展空间很大，即使有都市圈的规划，经济学规划也很难发展起来。所以，未来中国城镇化的格局就是城市群和都市圈，不是平均的，每个大中小城市都有自身成长发展的规律，就是有一部分发展快的地方都是圈子开始快速发展，有一些地方的人口就是往外流失。在整个城市化发展格局里面，对房地产来说，区位价值最有意义的是交通节点。

“十四五”规划指出，到2035年要发展壮大城市群和都市圈，与全国形成两横三纵的城市化发展格局，高速铁路网开始形成，它未来的新产业、新人口的机会都会非常大，因为它有交通网络节点，各种成本是最低的，集聚人口速度是最快的。未来哪些地方对房地产开发区位最有意义？这要看发展快的都市圈和城市群。当然先有都市圈才有城市群，都市圈是城市群的下一级，所以我们要关注交通、网络和交通节点，只有具备了这些优势，城市未来发展才有潜力。

我们要关注人口结构。从“十四五”开始，60后开始退休，90后大部分开始进入职场，这是一个重大改变。中国人口多、老龄化，我们现在有6.23亿的65岁以上老年人，养老产业应该是有很大的市场需求，但实际上过去几年这个需求市场没有形成。50年代以前、40年代、30年代的早已退休，这些人都是过我们的日子的，这些人的经济状况并不是特别好，他们的观念其实也不是那么现代。但是60后不一样，我是60后，我们这一代人开始进入退休阶段，我们这代人是高中毕业就赶上了改革开放，所以很多人受过高等教育，没有下乡吃过苦，这一代人的孩子几乎大部分是独生子女，只能是独生子女，你没有更多的孩子养老，只能靠钱，靠自己。所以60后的观念、经济基础、人生经历，和50年代之前的人是完全不一样的。下一步真正的养老市场需求是60后退休开始出现，这涉及做养老地产，你也未必就是真正叫养老地产，你的户型结构设计都很重要。我是60后，我可能有80多岁将近90岁的老人要赡养，我要和他们同住在一起，又不想住在一个房间里，又想方便照顾，各自都有自由，你现在在户型结构上就应该有很大的突破。厕所的门是不是应该更宽，老人能不能坐轮椅直接进去洗澡，有没有台阶，整个无障碍设计才行，包括扶手什么的都是需要我们产品的供给上有所创新的，一定会有需求，这个产品不一定是养老产业，就是养老地产，因为你所要求地产有很多的要求，第一养老地产不让你卖，你的现金流怎么解决？第二个养老地产有年龄限制，你比如说你不到65岁，不让你买这个房子。但是中国人有家庭观念，其实居家养老是最好的，除非老人失能了，老人不失能，居家养老是最好的，所以这种对我们的住房供给是个巨大的机会。60后这一群人是历史上出生最多的，光60后就是2.17亿人，在未来的10年里面几乎全部退休。90后有1.88亿人，他们在这个时候同时进入职场，年轻人进入职场时，他的消费观念会发生很大变化，他不一定很有钱，但是他要高品质的、方便的、便于交往的、具有现代生活场景的需求，所以我们的产品要考虑人口结构的变化。

“十四五”以后的住房政策大致可以这样判断，从现在开始，包括未来的租房政策，中央政府关注的就是两个字：从“十四五”规划就能看到，所有关于和住房有关都在紧盯民生两个字，坚持房住不炒，坚持三稳：地价稳、房价稳、预期稳，要让全体人民住有所居，要发展租赁住房市场，盘活存量住房资源，扩大居民住房供给，完善常住房政策，单独列租赁住房的用地计划，探索集体建设用地，企事业单位私有大量的土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障型租赁住房。传统的房产企业开发不要轻易进入到这里面去，风险非常大。过去中国也有租赁市场，现在全国城镇人口8.5亿人，20%的人是租房子住的，占全国总量20%，但是全国是不平衡的，只有两省两市租赁住房占率是高的，广东省、浙江省和上海市、北京市，他们的城镇人口有超过30%的人是租房子的，其中深圳最高，有70%的人租房子，其他城市的租赁需求并不高，所以不能盲目进入这个市场。但是为什么有租赁市场还要大力发展租赁市场。是因为过去所有的租赁都是短期的，都是过渡性的，没有人打算认认真真或者是尽可能长租。因为租赁市场提供的产品非常差，一家一户的条件也很差，中央要求下一步搞长租房，长租房国家没有明确定义，常住房项目的定义，就是有机构统一经营管理的租赁住房叫长住房。长租房的好处就是有统一的、集中的、标准化的管理，有健全的服务，有稳定的租期，不会随时让你解约，居住的稳定性会很高。中央下一步要大力发展这种房子，如果大力发展这种房子，在房价特别高的地方，就会有一些年轻人租房的时间相对比较长了，居住体验能大大改善，租房子也便宜，对销售房的市场会产生很大影响。为什么这样做？就是为了民生，年轻人不是买不起房子吗？两个办法，一个是让房价降下来，一个是让他的收入提上去。这两个办法短期内都不现实，让他们先租，解决有房住、住得好的问题，所以只能是发展租房市场。大城市解决年轻人的住房问题，根本办法还是靠租赁。所以你就可以看到中国在租赁市场政策上有很多支持性政策，包括减税，包括土地支持。但是对房地产开发企业来讲，三四线城市要慎入，市场没有这个需求，不能盲目进入，这个风险很大。

发展共有产权和住房政策有关的都在体现民生两个字。那么和房地产市场调控有关的是从严。尤其是2021年，我们面临的整体宏观环境，包括货币政策、财政政策和经济发展的环境应该都是相对比较好的，是未来最好的，但是对房地产的调控政策可能不会放松。还是要落实房住不炒。习近平总书记说房住不炒，要通过政策来落实，所以今天我们可以看到十四五规划里提出来几个问题，一个是要促进房地产市场与实体经济均衡发展，这句话的背后含义是什么？房地产和实体经济均衡发展，就是钱不能过多流入房地产。所以房产的融资环境会继续保持偏紧的状态，开发企业融钱会比较困难。第二个要推进房产税立法，房地产税这个事情说了很多年了，一直没有推出来，非常复杂，大家说房地产税怎么始终不征？我听到的最主流的是两个原因，一个原因说在中国征房产税没有法律基础，因为房地产税是财产税。发达国家之所以有房产税，是因为你的土地房屋都是私有的，人家买房屋没有期限，是永久产权，中国的房子所有权是个人的，土地所有权是政府的，是国家的，你只有使用权。而且一个房子最值钱的就是地价，涨的也是地价，房子不值钱，房子其实和车一样，买到手就是二手货，二手货就在贬值。但是北京不一样，你10年前5000块钱一平方米买的房子，现在变成10万一平米了，房子都住得又破又旧了，但价格上去了。所以在中国征收房产税没有法律基础，这个地不是我们的，我们觉得交房税不合理，这是一派主流的观点。当然还有一个观点就是中国目前的房屋还没有全国联网，我们说你自住的房子可以免征，你多出的房子要交税，那么你没有联网，你怎么知道多余的房子有多少呢？所以等房屋信息全国联网就可以实施。我个人分析，这两个都不是影响房地产税开征的关键因素，2007年10月1号我国出台了《物权法》，这是专门规范物的财产权的法律，财产权有分物的财产权和非物的财产权，非物的财产权就是你们企业的商标权，我作为老师我有著作权，你作为个人有发明权，这都是财产，就是财产权，这叫非物质财产权。还有一种叫物的财产权，桌椅板凳、房屋汽车，物质财产权。那么规范物的财产权的法律叫物权法，现在已经纳入了民法典里。那么我们本来租的是国家的土地，你交了70年土地出让金，你租的是国家土地，你和国家之间是债权，你债权就不是物权，就没有财产权，就不需要交税，但是土地使用权经过物权法实施之后变成了物权，变成财产权。因为按照法律规定，债权是市场经济主体自由平等的，随时可以形成，随时可以撤销。物权是由法律来确定，物权法确定了三种物权，第一种是所有权，第二种叫用益物权，第三种叫担保物权。这东西该是谁的就是谁的，就是所有权。所以政府一平方米的房子在北京要给你补8万，根本补的不是建筑物，不仅仅是地上建筑物的钱，连土地使用权也补给你了。你卖一套房子，北京一平米10万一套房子，1000万你卖了以后你的所得处分、收益权都给你自己了，政府没有收他的土地所有权，所以根本就不存在法律基础，这个问题是不存在的。

为什么说住房全国没有联网，没有开征房产税？是因为房地产税就是地方税，地方税它不是一个全国的税，它不是国税，是地税的，地方税是不需要联网的。比如你在北京、在上海、在海南、在广东、在深圳有好多房子，那么你在北京的房子要不要交税？北京市政府只能管你在北京的房子交税，北京市政府根本无权管你在海南的房子，在深圳房子交不交税，你在海南和深圳这房子交不交税？只能由当地政府来确定，他是个地方税，他不需要联网。房产税经济账好算，社会账是很难算的，非常复杂。中央文件一再提出来要开展推进房地产税的立法，为什么提要推进房产税立法？因为关系到房产税的未来进程，当年的财政部部长肖杰讲的非常清楚，包括现在的部长讲的话和当年财政部长讲的话是一模一样，一字不差，有三句话。第一，立法先行，征税必须要依法征税，必须得有个法才能开征房地产税，要依法先行。第二句话叫做充分授权，即使全国人大立了法，各个地方向谁征？征多少？要充分授权，由地方来决定。第三叫做分步推进，不会一步到位，土地、住房要联动，要加强房地产金融的管控。

大城市贡献利润，中小城市贡献规模，这是房地产开发企业发展的逻辑。但是现在大城市地价不断升高，融资成本不断提高，售价在受到控制，挤压的就是开发商的利润。中小城市不限价，但是中小城市需求没有大城市那么旺盛，销售的难度增加，需要加长企业的销售周期，开发企业利润也会下降。所以未来房地产企业要对自身环境，有一个思想准备。

目前来看影响房地产的主要是金融政策、土地政策。金融政策、“三线四单两观察”政策，从目前对试点企业的管控，有可能扩大到对更多企业，要看企业负债率，中小企业问题不大，它不是上市公司。但是你要到银行贷款，有可能银行贷款就要看你的负债率等几个指标。“三个红线”，一个是剔除预收款或者资产负债率，这个不能大于70%，净资产负债率不能大于900%，现金短债也不能小于一倍，这就是它的三条线，你在银行贷款的时候就有可能要看你的财务指标，有可能银行拿着三线四档来要你企业财务指标，所以对房地产企业来说，这个条件是一个巨大挑战。你拿不到钱了，发展就很困难。为什么？因为房地产企业就是投资性企业，投资性企业对杠杆的要求依赖性非常高，不靠杠杆是很难得到快速发展的，所以政府一旦空杠杆，在战略上进行管理，开发企业的发展速度就会下降，压力就会增加。你如果连续三年经营性现金流为负，你再拿地的时候，要对你的资金来源作出解释，你钱是哪来的？因为拿地的钱是不准用银行贷款的，你必须要用自有资金，更不能非法集资。

除了管企业之外，最近的房地产调控政策还在管理银行，为什大家都说房地产很强，政府怎么调控，怎么打都打不下来，一个主要原因是三个冲动在推动。一个冲动是地方政府卖地，和开发企业联合要推房地产市场。第二个是银行的冲动，银行所有的呆坏账最多的是制造型企业，真正的房地产呆坏账是最低的，所以银行有冲动。第三个当然是投资人有冲动，所以要管住银行，今年就给不同银行有个无档要求，开发贷、房地产贷，必须在这种抑制住银行的工作。我抑制了企业冲动，抑制了银行冲动，然后就要抑制政府的冲动，所以今年的土地招拍挂，要推行两集中挂牌，集中供应，本来一个城市一年可能有14块地，每次是3块5块，现在给你只能两次或者三次，集中公布一次共10块、8块、20块，让开发企业不可能多拿地。把三个冲动都抑制住，就能把房地产给管好。

中国的房地产确实发展非常快，全国的商品房销售面积和销售额都创造了历史新高，整个房地产目前是属于稳健发展。稳健发展的一个很重要的原因，是我们宏观环境的支持，一个是钱的支持，一个是人口的支持。如果从1998年住房制度改革开始算起，现在和1998年相比，城镇人口是两位数，我们的人均GDP是10倍，广义货币20倍，所以有人的支持，有着广义货币的支持，有经济增长支持，房地产是非常好的。

除了外部环境之外，开发企业要做成功有三个关键。第一个是有非常精准的市场研判布局，这些年有的开发企业对市场研究做得非常好，所以开发企业现在的销售和拿地的占比，与人口流向增速的战略高度一致。五大城市群和开发企业百强房企拿地的占比是高度一致的，市场研判非常关键。第二个就是开发节奏控制好，做成功的企业都是开发节奏控制得好，市场好的时候在卖房，市场差的时候，你没房可卖，或者你不在卖房。很多企业都死在节奏上，你要宏观调控了，货币收紧了，你正好要出货了，当土地窗口的时候你又没拿地，所以开发结构要控制好。第三个很重要的原因是我们的产品不断迭代升级，不断创造需求。这三个原因是除了宏观、货币、人口、经济增长之外，导致我们企业之所以能活到今天，还没有离开房地产市场。最重要的几点是你的地块好，位置选得好，你区域选得好，节奏把握得好，产品不断迭代升级，不断创造需求。

我以前对北京房子是有意见的，以前北京房子非常差，我在2009年买的，当时因为我父母和公公婆婆要到北京治病，经常住在家里。我就想买个四居室，让老人和孩子都住舒服一点，想要买个四居室。跑遍北京，就是找不到四居室的房子，200多平方米的房子就是3室2厅，房子又大又浪费，结构极差，还没有环境，没有绿化。但近几年，北京住房产品完全更新换代了，人车分流，花园小区，WiFi全覆盖，新风，智能门锁，已经是标配了，150平方米，能做到四居室，里边的结构、空间、设计非常好。我看到一个最典型的房子一百六七十平方米，大概做出四室三卫两个主卧，他的空间研究达到了极致，产品完全把人的需求给创造出来了。我不知道其他三四线城市的情况，因为我做过四川全省的住房发展规划，发现他们很多城市的产品供给非常差。我们可以看到这些样板的企业，他们在产品的创新上一代一代推出新产品，在创造需求方面的确是做了非常大的努力。

我们再看未来，中国房地产未来发展就是两个：第一个还是看钱。虽然我们说对房地产融资在收紧，但是如果你整个货币环境宽松，房地产还是会好过一些，因为这个钱是不动产，房子是死的，钱是活的。第二个就是产业和人口。去年是全球疫情，全球为了应对疫情，都实施宽松货币政策，中国的M2增速2018、2019年就两年是在10以下，2020年增速超过了两位数，就是因为疫情。美国也一样，所以中国现在的尾货币MR已经是218万亿了，正是美国的利率，中国买房利率还5%，美国的个人购房利率已经降到了2%了，30年代贷款2%的利率，很低的。但是宽松货币政策一定会造成房价的上涨。美国去年四季度房价同比上涨了11%，创造了金融危机以来最高，其中涨幅最高的是爱华达洲，涨了21%，美国整个经济停摆了，他们感染数众多，但是房价创造了金融危机以来涨幅最快的一年，钱堆的，他们就是这个制度，房地产金融属性是不可能主导的，中国也一样。去年谁家的房子卖的好？一线中高价位房子卖的好，说明每一次危机带来的结果就是两极分化更加严重，富者更富，穷者更穷。富者有了钱，他对货币款最大的恐惧就是货币贬值，抵御货币贬值最好的办法就是买好房子，买优质的资产，这个是真理以后永远是这样，不能买烂资产，去买优质资产。

从长期来看选城市很重要，把握节奏，善于合作，还有转型，关注转型，差异化发展，做好服务，控制成本，未来的房地产企业一定要延长板，不要去补短板，补短板已经没有机会了。如果房地产市场好的时候，你补短板是可以的，万达为什么能够发展那么好？是因为它把住宅都卖了，把它的商业养起来，那是有机会，你现在没这个机会了，你房子卖了也养不了你的商业了，所以没有这个时间，你要延长板，而不是去补短板。

我认为房产企业在“十四五”期间有发展机会，而且是未来15年里面机会最大的5年。要重视三个问题，一个是重视都市圈，第二个是重视城市更新，第三个是重视城乡融合发展的历史机遇。中国城镇化向大城市集聚，大城市要发展都市圈，开始重视与周边中小城市的联系。都市圈发展与房地产投资的关系，不是所有都市圈都能够真正发展起来。我们研究了房地产都市圈下房地产发展的投资机会，可以看到其实目前的都市圈有三类，一类是比较成熟的都市圈，地处长三角、珠三角和京津冀三大城市群里面的大都市圈，它是最成熟的。其次是中间这一部分，是成长型的，厦门都市圈、郑州都市圈不在三大群里，但是这些都市圈正在成长。还有一部分地区尽管有规划，但是它的都市圈属于培育期，根本无法形成。比如说上海，上海都市圈肯定非常好，中心城市非常强，上海的虹桥枢纽站和周边的杭州、南京、嘉兴、嘉善这些大中城市，都有非常快捷的交通网络支撑和产业布局。所以强中心强网络，都市圈形成是最成熟的。第二类是强中心、弱网络，中心比较强，但是它和周边的联系网络相对比较弱。最差的就是弱中心、弱网络，中心自身很差，和周边联系也很差，所以都市圈发展一定要关注选区域，不是所有有规模有规划的地方，都是有周全规划，都值得我们投资，一定要研究中心城市的强弱和它周边中小城市交通联系和产业联系的度非常关键。所以未来精准选定投资城市非常关键。

我们也研究了都市圈内各个城市之间房价的相互影响关系，可以看到有一些中心城市和周边都市圈的房价有双向影响，核心城市房价涨，周边中小城市房价也涨，周边房价涨，核心城市房价也涨，这是双向关系。还有一些地方是单向关系，就是中心城市的房价涨跌对中小城市有影响，都市圈周边中小城市房价涨跌对中心没有影响，所有的一线城市基本上是这种单向联系。双向联系的是正在成长型的都市圈。还有一部分城市几乎没有影响，都市圈里的核心城市和周边的三四线城市，房价是你涨你的，我涨我的，没有关联。关注都市圈涉及最重要的是，你投资选的地理位置，不能拿错地，未来犯错机会越来越少，犯错成本越来越大，有的企业可能你只拿错一两块地企业就完了。

中央经济工作会议提出要实施城市更新行动。今年的建设工作会议也提出要全力实施城市更新行动，筑建部长对城市更新行动做了一个解释，这是以习近平同志为核心的党中央，准确研判我国城市发展的新形势，对进一步提升城市发展高质量做出的重大决策。它的内涵是优化城市结构，功能完善和品质提升，转变城市发展方式，路径就是开展城市体检，统筹城市规划管理，目标是建设宜居、绿色、人性、智慧文明城市。

城市更新不是房地产开发。房地产开发只是解决一个城市发展的增长需求问题，城市人口多了，产业多了，没地了，所以盖房子满足这些需求，而城市更新，是解决城市发展的所有问题的。包括城市的交通拥堵、城市居住品质的下降，城市产业结构调整，低效利用控制房的解决，注入产业活力，这是一个解决城市所有问题的好措施。城市更新也不是旧城改造，不能只是拆房、修路、建桥、搞基础设施，城市更新是要靠产业和人民的美好生活、居住生活共同发展起来。所以“十四五”规划提出来要提升改造老旧小区、老旧厂区、老旧街区、老旧楼宇，还有一些城中村，建一些新的基础设施。在中央提出城市更新行动之前，有的地方在做，有的地方没做，这是地方政府的自觉行为。但是中央提出城市更新行动，下一步各个地方政府必须行动起来。现在一共有242个城市发布了“十四五”规划和2035年约定目标建议，其中75%的文件里都提出来要搞城市更新。搞城市更新，要从设计、居住、环境和文化产业4个方面入手。下一步城市更新的政策窗口大家要关注。城市更新无论是老旧厂区、老旧小区、老旧街区、老旧厂房，第一种推倒重来，拆除重建，第二种有机更新，保留为主，少量拆迁。第三种就是综合整治，不动建筑，不动产权，只改配套。

重视城乡融合发展，是未来城市化大都市圈形成的重要前提，中央要搞乡村振兴，农民要进城，要把县城作为新型城镇化的重要抓手。习总书记在今年的中央农村工作会议上指出，2020年脱贫攻坚完成后，下一步农村工作重点就是转向全面乡村振兴，这是一个历史性转折。乡村振兴不能靠乡村，一定要靠城市，未来的新型城镇化乡村振兴和我们的发展结合在一起就是城乡融合。

中央说了现在主要矛盾就是人民对美好生活的向往和我们发展不平衡、不充分的矛盾，这是主要矛盾。那么美好生活是什么？习总书记说了8个方面：更好的教育、更稳定的工作，更满意的收入、更可靠的社保、更高水平的医疗卫生服务、舒适的居住条件、更好的环境、更好的精神文化生活。

我认为主要是对人的全面发展，但是在这里面更好的居住条件是基础。因为你住的地方决定了你能享受到什么样的教育、文化、商业和工作。所以我们未来围绕着美好居住生活，房地产在开发的时候不能仅仅建房子，更多的是怎么建配套，围绕人民生活要求，把教育、养老、商业尽量配套好，所以整个的住房消费升级就是实现住无所惧，从无到有实现住有宜居。从重物到重人，抓住友好社区、公共空间的打造等，这个都非常关键。未来的开发企业，你做城乡融合也好，做城市更新也好，还是做传统的房产发展也好，必须要具备以下5个能力。第一个是和政府沟通的能力，因为高质量发展也好，城市更新也好，对政府而言都是新话题，他也不懂，你得懂，告诉他这是方向，这是模式，我们要这样做。第二个是要有城市思维能力，没有一定的城市思维能力，不知道政府需要什么，你到政府去拿地，很难满足政府要求。第三就是要有价值转化能力，过去我们说文化、生态、绿色，但是未来这些都是可以转化的，都是具有巨大的转化能力，还有创新服务、整合资源等。所以我认为房地产的开发技术是可以复制的，盖什么户型，有什么节能产品，有什么高科技，这都是可以复制的，买来就行。但是能力是难以模仿和复制的。开发企业的核心能力是服务能力，你对产品定位的能力、配套能力、资源能力都是难以复制的，企业必须要在能力上做更大准备。我们未来有挑战，但是我们的空间还在，开发企业要抓住这些机会，努力做一些更好的发展。