房地产交易合同效力界分

林楚雄

（广东华商律师事务所，广东 深圳 518048）

在市场经济逐渐得到完善的情况下，房地产交易也逐渐变得频繁。由于房地产交易具有价值高、影响力大等方面的特点，其在签署合同时往往会出现效力不明等方面的争议，在判定房产交易合同效力时通常都会以保护公众利益底线、维护司法程序为准则。

一、进行合同效力界分的必要性

为了维护司法的公正性以及各方利益的最大化，需要对交易合同效力进行界分。对房地产交易合同效力进行界分有其必要性，这主要体现在以下几个方面：

（一）保护当事人的权益

在房地产交易中进行合同效力界分可以帮助当事人实现最大化的利益。在界分的过程中将会判定合同的有效性，从而帮助当事人维护自己的权益，减少不必要的损失[1]。

（二）促进司法公正

在进行合同效力界分的过程中往往会综合考虑国家及地方出台的相关政策、法律法规以及当地的实际情况，在这一过程中将会发现相关法律及政策中存在的漏洞，并推动法律及政策不断地完善，从而达到促进司法公正的目的。

例如，在房地产交易中存在利用法律漏洞制定阴阳合同的现象，从而达到偷税的目的，法院在对阴阳合同效力进行判定的过程中将会做合理的判断，从而达到促进司法公正的目的。

王某与龙某签订《深圳市房屋买卖协议》即“阴合同”，王某将其房屋以800万元的价格出售给龙某。当日，又与龙某签订《深圳市房屋买卖合同》即“阳合同”，将同一套房屋以500万元的价格出售给龙某，并办理了房屋产权过户手续。后王某诉至法院，请求撤销金额为500万元的房屋买卖合同，并将房屋产权过户到王某名下。经法院判决，成交价为800万元的合同有效符合双方真实意图，成交价为500万元是双方为避税而签订，属于无效合同。故驳回王某主张撤销该合同的诉讼请求。

（三）推动司法系统的有效运作

在房地产交易的过程中对合同效力进行有效的界分将会使相关的司法职能充分发挥出来，从而使司法系统的运作变得更为有效。各项职能的实现将会使制定房地产法律法规的目的和功能充分发挥出来，在进行界分的过程中，相关的法律法规不仅会对合同的有效性产生直接的决定作用，对司法机制的有效性也会产生相应的影响。

（四）推动司法进步

在房地产交易中对合同效力进行界分可以推动司法进步。房地产案件属于民事案件，但是其关乎民众的切身利益，因此其具有超越个体案件的公共意义，合理有效的合同效力界分将会促使法律在发展中变得更为公平正义。在进行司法实践的过程中常常会出现较为保守的判决，这往往和社会发展中的新需求并不相符，根据不同的情况对房地产交易的合同效力进行界分可能会促使司法机构做出新的判例，从而促使法律制度在社会发展中不断地进行完善，并在公众中提升司法公信力。

二、有效性倾向的法理基础

（一）不动产物权的区分原则

不动产物权的区分原则主要是指当物权发生变动时，物权变动结果以及变动原因是法律事实，并且会根据相关的法律法规生效。登记要件会制约着传统不动产物权的合同效力，登记要件是作为不动产权变动主要结果要件。目前，物权登记已经不再作为房产交易的强制性生效要件，即使卖方在进行房地产交易还未得到房屋所有权，但其会在承担违约责任的基础上保证合同具有有效性[2]。

（二）履行不能有效性

当物权变动登记要件不再制约房地产交易合同的有效性后，有效因素判断范畴成了房地产合同效力的主要界分点。当合同出现履行不能的状况时，需要依据履行不能的时间对其进行界分（自始不能为其理论名词）。在民法中，判断合同效力的主要内容有当事人的能力是否适格、强制性规范是否相抵触以及意思表达是否具有真实性等几个方面，现阶段已经出现了自始不能的合同被判定为有效的案例。

（三）诚信原则

诚信原则主要是指合同行为具有真实性、合理性以及公平性等，但是诚信原则和合同有效性的判定并无太大关系，当事人的主观意愿并不会影响到合同效力。但是，其是司法机关在判定合同有效性时的一个重要标准。

三、否定的公共利益底线

合同效率的认同标准也在进行不断的放宽。但是，在房地产交易合同中一项重要的标准就是是否侵害了公共利益。

（一）强制性规范的违背

当房地产交易合同违背了强制性规范时就会判定为无效合同。目前，我国出台了一系列与房地产交易相关的法规措施，这为房地产交易提供了相关的管理制度以及前置条件，从而对房地产交易合同效力产生了限制。

（二）效力性强制规范的限制

在对房产交易合同进行认定的过程中，强制性法律规范可以分为效力型及管理型两种类型。强制性规范的认定需要对立法目的、当事人预期利益的损耗以及对违规行为的抗议程度等几方面内容进行综合考虑，在这一过程中并不能只考虑一种因素。

（三）政策约束

目前，房地产交易合同因为违背强制性规范而被认定为无效化的现象在不断减少，但是房地产调控政策具有宏观性的特征，因此房地产的地方政策在与其完全匹配的过程中具有一定的难度，这就需要出台房地产交易的相关政策对合同效力进行约束。当房地产交易市场缺乏明确的法律规范时，运用调控工具以及政策可以对其起到约束作用，不仅可以降低当事人进行违法行为，而且可以对房地产司法裁判的认定标准进行统一。

四、合法进行司法裁量

合同的效力判断不仅和当事人实现预期利益相关，而且也是在进行房地产审判实务中所要明确的第一件事。无效的合同会产生浪费社会财富、增加社会成本以及阻碍社会正常的房地产交易等负面影响，并且与“物尽其用”的现代市场经济价值取向并不相符。但是，如果对房地产交易的合同效力采用一味支持的态度，也有可能会产生因触碰公共利益或国家政策而出现适得其反的效果。因此，房地产行业在发展的过程中需要和房地产的发展趋向相结合，使得房地产交易合同效力界分能够做到张弛有度。

（一）规划红线维护社会公益

在房地产交易中，规划红线不仅代表着对城乡进行简单的行政性管理，而且起到对房地产市场进行稳定、维护人民群众合法利益的作用。目前，在最高人民法院的相关司法解释中已经将建设工程规划许可证作为房地产交易的红线，并且确定了合同无效的相关规定。如果房地产商在进行项目规划时，已经和当地的实际情况相结合并且确定了不能进行交易的房产，那么房地产开发商就不能买卖这些房屋，不然交易合同就会判定为不具有有效性。

（二）区别看待房地产政策变动

在不同时期，国家出台的房地产政策会有所变化，这会对房地产交易合同效力产生影响，因此这就需要对房地产政策变动的特殊情况进行区别看待。一方面，需要综合比较分析房地产交易的时间以及政策变动的时间。另一方面，需要根据相关法律限定国家出台的房地产政策。地方政府在出台房地产政策时不能行使行政机关出具行政行为的权利，也不能将具有无效性的房地产交易合同变为有效性。

（三）柔性化处理合同表意瑕疵

房地产交易合同属于较为典型的民事法律行为。在进行合同效力界分的过程中真实性是其首要条件。目前针对合同表意瑕疵的问题，相关的法律规范也分为无效性以及可撤销性两种方式。虽然说在目前，对于出现自始不能的合同情况很难做出较为有效的判定，但是仍然具有可以使用的余地。但是，当房地产在进行交易时发现其属于禁止流通的房屋类型，那么合同就具有无效性。

（四）善用效力补正制度

在司法实践中运用效力补正制度，可以降低合同无效性产生的负面影响，对房产交易效力界分进行平衡。但是其也具有一定的局限性，比如说在进行补正时常常会将后续的司法审查要件的工作忽略。

五、结束语

目前，房地产交易类型存在着多元化的倾向，科学、合理地制定房地产交易合同的效力界分是在房地产立法及司法实践中存在的一项难题。因此，在对房地产交易合效力进行界分的过程中，应当从当地的实际情况出发，以保护公众利益为底线，对司法自治原则进行合理的维护，从而准确、有效地对房地产交易合同效力进行界分。