城市老旧社区整治规划评析与发展困境研究

王之璇 邱清玥 马妍

摘要：老旧小区治理作为社区治理的一部分，日益成为城市建设与管理的难点问题。随着人们对居住品质追求的提高，老旧社区亟待更新和改善，与城市区域发展的关系也需要梳理和协调。本文以洛阳市洛钢社区南、北院为例，对实施中的规划进行评析，深入研究分析了老旧社区内环境建设存在的问题，并提出具有针对性的解决策略。

关键词：老旧社区;整治规划;治理困境

引言

2020 年7月，国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求全面推进城镇老旧小区改造工作，推进城市更新和开发建设方式转型。城市老旧小区是我国城市社区的一部分，主要指单位制改革之前的由政府、单位出资建设的居住区，一般地处城市老城区，由于建设年代久远，房屋设备和配套设施比较陈旧。随着我国城市化进程的不断深入，老旧小区的弊病不断显现。本文以老旧小区治理困境为研究出发点，通过对洛阳市洛钢社区南、北院环境整治规划进行研究评析，并总结小区治理遭遇困境的原因，以期找出治理困境的突破口。

1.洛钢社区修建性详细规划实施评析

1.1社区基本情况

洛钢路社区南、北院位于洛阳市洛龙区内，建成时间为1958年，是洛阳市关林街道的老旧小区之一。南、北院有1340户居民，总建筑数量23栋，建筑面积8.7万平方米，占地面积5万平方米。居住人群为退休职工、一般市民。

1.实施进程评析

1.2.1住区住宅类型及住宅群布局

规划对社区商业街进行改造，外墙仿面砖真石漆。提升小區入口形象，增加门禁、人车分流等。现场调研考察到商业街店铺招牌已基本统一，南院入口人车分流已投入使用;喷漆部分尚未动工，人脸、车牌识别功能未开设。设内廊式住宅，结构布局规整简明，楼梯服务户数较多，用地相对更为节省。但这种平面组织方式各户只有一个朝向，采光和通风都大大降低。调研观察到建筑红砖墙面整新正在进行中，户外电线凌乱现象仍未得到整治，存在很大安全隐患。

1.2.2绿地系统、景观系统

小区现状绿化总面积为3299平方米，绿地率为7%，已无法满足居民对适宜生活的要求。规划小区补绿后，绿化总面积9487平方米，绿地率为20%。洛钢社区杨树移除后，院内绿化较少，夏天无遮蔽。规划绿化系统节点为南北院两个游园，添加社区乐道、下沉式绿地、儿童娱乐设施、文化长廊等。但生活圈内绿地组织形式较为单一，没有符合新定义的公园绿地。从人均水平来看，由于人口规模的增加，人均绿地面积可能会所下降。

1.2.3公共服务设施

规划针对设施匮乏的问题，补充党建中心、社区综合服务中心，增设两个智能快递社区主广场，设多处儿童活动场地及运动健身场地散布在各个组团当中。住区内部配套设施小而散，居民只能进行散步、遛狗等简单的休闲行为活动。南北院分布不均，北院的居民生活上便捷性较东区居民大大减弱。从常住人口统计数据来看，公共服务设施规划在体育设施、医疗设施、小学等公共服务设施的规划配置规模均在用地及建筑量方面存在一定缺口，规划的控制目标的适用性和有效性可能不足。

2.社区治理规划评估结论

2.1规划设计优点

住区所处城市区位较好，周边设施齐全;小区道路交通组织较好，到达各个住宅组团的便捷行较强;住区建筑的布置方式延续城市肌理隐于城市中。同时内部建筑水平间距布置合理，老旧住宅及住区环境经过整治后外观得到极大提升;绿化率提高许多，一改数年不变的老柳絮乱飞现象，规划新种植物种类多样，四季常年有绿化;因此小区内空气清新，噪声少，居民的隐私性得到较好的保障。

2.2.2规划设计缺点

小区用地规划和空间规划较为单一，不灵活，整个住区内部缺乏大规模的公共开放空间。住区交通模式采用“人车混行和局部分行”，使得住区道路人安全性降低。且停车场数目规划不合理导致车辆占停车道的现象;主要公共服务设施集中于南院，北院居民生活的便捷性降低，同时导致资源的浪费，不利于邻里交流等。

3洛钢社区南、北院面临的治理困境

3.1.新型物业管理制度难建立

由于建成时间长、基础设施差、管理不到位等原因，老旧小区在住宅区改造及社区物业管理工作方面，存在着很多现实的困难和问题。现状管理架构主要存在无管理主体、各管一摊，协调困难，影响管理效果的问题。且在过去计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多老旧小区居民习惯了由原单位的房产管理部门的管房模式，多数居民认为实行物业管理就是想多收钱，从而使得门禁系统、刷脸识别等物业管理制度难以建立。

3.2施工环境差且历时久

由于洛钢社区退休职工居多，老年人对居住环境要求较高，而整治过程中所带来的建筑垃圾、噪音污染、出行隐患给居民近期生活带来极大不便，例如进行给排水过程中地面凹凸不平，甚至有坑未填，且部分无警示图，极大的限制了居民的出行，小部分居民存在不配合整治的现象，成为了施工一大难题。

3.3社区基层组织缺乏有效治理机制

老旧小区面临着匮乏的人力资源与组织资源，主要是街道、居委会等组织发挥力量，居民参与小区治理的渠道比较狭窄，当生活在老旧小区的居民遇到利益侵犯时，只能通过个体独特的方式进行抵抗。总之，小区治理不能只依靠基层政权组织，自组织的建设也很重要，自组织是政府和居民互动的桥梁，自组织的发展则关系到居民切身利益的实现

4 结语

随着单位体制的改革和市场经济的发展，国家的许多事务下沉到社区，老旧社区配套设施不齐、违章搭建严重、停车位不足等问题日益凸显，直接影响了居民生活的质量、和谐社区的构建和美好城市的建设。本文通过实地调研，对洛阳市洛龙区洛钢社区南、北院治理实施中的规划进行评析，并总结出此次规划的优缺点与老旧社区改造治理的困境，找到通过小区组织化形成社区组织化的群众基础，把居民参与社区建设纳入组织体系的突破口，以期能更有效提高社区品质，满足城市需要。推动小区治理走向善治，克服老旧小区面临的治理困境。

参考文献

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[5]统筹城乡发展应规划设计居住区[J]. 陈林杰. 上海房地. 2008（12）

作者简介：

王之璇（1997-），女，汉，硕士研究生，研究方向：区域发展与规划

邱清玥（1997-），女，汉，硕士研究生，研究方向：风景园林历史理论

马妍（1997-），女，汉，硕士研究生，研究方向：城市规划与设计