后疫情时代房地产市场的问题研究

摘  要：2019年12月，新冠肺炎疫情在武汉爆发，之后迅速席卷全球。随着新冠肺炎疫情的迅速蔓延，对全国乃至全球的经济社会发展带来了巨大的冲击。疫情对经济的影响涉及各个行业，房地产行业自然也不能置身事外。房地产问题与民生问题息息相关，是全国关注的重点问题。本文将新冠肺炎疫情对国内房地产市场的短期以及中长期的影响进行分析，基于疫情常态化防控后的房地产市场的现状提出一系列的对策建议。

关键字：后疫情时代;房地产市场;对策建议

一、疫情对房地产市场的短期影响

（一）对整体经济增长的影响

由于新冠疫情的冲击，导致房地产市场进入低迷状态。房地产行业与国家统计局分类的42个行业均有不同程度的关联关系，尤其是建筑业，与房地产行业的关联程度较高，对GDP的贡献还稍高于房地产业，也将对经济增长造成影响。2020年第一季度，全国的房地产开发投资金额为21963亿元，同比下降7.7%。其中，住宅投资的金额下降7.2%。房地产开发投资的下降带动GDP增长速度同比下降6.8%，环比下降9.8%。房地产开发投资的下降对整体经济带来下行影响。

（二）对房地产行业的影响

1、房地产市场需求

新冠肺炎疫情使得国民购房的需求严重下降，导致住房成交量大幅下降。2020年第一季度的商品房销售面积为2.20亿平方米，同比下降26.3%，降幅比前两月份月份减小13.6个百分点。其中，住宅销售面积减少25.9%，办公楼销售面积减少36.2%，商业营业用房销售面积减少35.1%。商品房销售额为20365亿元，下降24.7%，降幅比前两月份减小11.2个百分点。由于疫情的原因，外出务工人员不能及时返乡，使其住房需求无法释放。三四线城市的住房供给不能得到相应的需求来缓解，致使三四线城市的住房供给过剩，给房地产市场带来了相当大的冲击。短期内，新冠肺炎疫情对房地产市场需求有着较大的影响。

2、土地成交量

由于新冠肺炎疫情的影响，房地产市场进入下行状态。土地成交受到严重冲击。其中，土地成交量下降幅度剧烈。2020年一季度，房地产开发企业土地购置面积为1969万平方米，同比下降22.6%，降幅比前两月份减小6.7个百分点。土地成交金额为977亿元，同比下降18.1%。短期内，新冠肺炎疫情对土地成交的影响剧烈。

（三）对房地产企业的影响

由于疫情的影响，全国多个城市房地产市场被通知暂停营业。有关统计资料显示，自1月下旬房企成交量较以往春节期间下降95%。疫情较重的十个省份商品房销售规模占全国比例超过6成。线上销售只是临时应急手段，较难落实。销售作为房地产开发企业最重要的资金来源，销售放缓将显著影响房企短期资金链，房地产开发商可能放慢拿地、开工等节奏。此外，建筑施工高度依赖外来务工人员，目前疫情导致全国范围内短期开工不足。因此，疫情会对房地产开发投资和上下游产业带来不利影响，预计将突出反映在今年一、二季度房地产在建、新开工、投资等指标上。

二、新冠疫情对房地产市场的中长期影响

2020年，面对新冠肺炎疫情严重冲击，在党中央的领导下，各地区各部门坚持稳中求进的工作总基调，统筹经济发展和疫情防控工作，扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务，经济运行稳定恢复，就业民生保障有力，房地产方面坚持“房住不炒”的总基调，经济社会发展主要目标任务完成情况好于预期。

（一）对整体经济的影响

2021年1-4月房地产开发投资额为40240亿元，增速为21.6%，增速有一定下滑。1-4月新开工面积为53906万平方米，同比增长12.8%，较1-3月增速明显下滑，与2020年特殊时期的数据异动有关。房地产开发投资的增加带动GDP同比增长18.3%，相对于2019年同期同比增长5.2%。虽然增速有所下降，但是在疫情的影响之后能够有此增速已是不错。从整体经济来看，疫情之后的一年多，房地产市场逐渐回暖，带动经济回调。房地产行业以相对于其他行业更快的速度恢复。

（二）政府对土地供应量的影响

在疫情的影响下，房地产市场迅速进入“冰点”。房地产市场作为中国经济的压舱石，短期内国家会适当放松货币政策来稳定房地产市场。2021年第一季度，房地产开发企业土地购置面积为2301万平方米，同比增长16.9%。土地成交金额为809亿元，下降17.3%相对于疫情刚开始爆发时有所恢复。中长期来看，政府的土地供应量不会大幅度下降。為了维护房地产市场的稳定，政府会加大土地供应量。稳定房价，保持土地市场的稳定。适当地增加土地供给量可以缓解政府的财政压力。

（三）对房地产金融的影响

房地产市场的杠杆高，容易泡沫破裂，以至于诱发系统性风险。严格监管资金进入房地产市场，符合中央的“去杠杆，降杠杆”的要求。加强对资金的管控目的并不是打压房地产市场，而是为了规范资金和地产的对接渠道。将保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，强化差别化住房信贷政策、房地产金融宏观审慎政策落实力度。

三、疫情防控进入常态化后房地产市场

2020年初受到疫情的影响，房地产销售开发严重受挫房地产市场进入严冬。2021年3月，房地产市场喜迎“小阳春”行情，28个重点监测城市商品住宅成交面积较2019年同期增长24%。房企纷纷加大供货力度，TOP100房企单月操盘销售金额环比增长25.4%，同比增长60.8%，较2020年月均值增长14.1%。房企面临的整体政策环境边际收紧，“因城施策”与“因企施策”趋于常态化，房企需积极调整自身战略方向，灵活应对市场变化，构筑起可持续性竞争优势。2021年第一季度，全国房地产开发投资金额为27576亿元，同比增长25.6%。比2019年第一季度增加15.9%，两年平均增加7.6%。其中，住宅投资金额为20624亿元，增加28.8%。 现今，房地产市场景气指数不断回调，房地产市场已经渐渐恢复。

四、对策建議

今年是十四五计划的开局之年，“十四五”期间，是房地产业转型发展的关键时期。疫情在目前进入常态化防控阶段，虽然宏观经济以及房地产方面已经恢复较多，但是仍需注意政策监管。

（一）宏观经济调控

在2020年房地产市场的调控政策和新冠肺炎疫情的影响下，房地产市场的需求受到了较大的抑制。新冠肺炎疫情进入常态化防控后，需求得到释放。为了避免需求的短时间的快速释放，使得房价快速上升。在未来的一段时期内，要加强调控供给端，适当地增加房地产市场的供给，并且严格控制地价，使其处于相对稳定的状态。长期以来，我国房地产调控重需求抑制、轻供给疏导。前者易取得短期效果，后者能获得中长期效果且有利于稳定公众预期。单单需求端的调控仅仅是把需求提前或者延后释放，不能从根本上解决房地产市场供需失衡的问题。如果需求端受到持续抑制，就会形成购买力的“堰塞湖”，一旦政策松动，需求可能集中释放，对市场造成巨大冲击。所以，应该结合供给端和需求端的调控，严格控制房价，防止其在疫情常态化防控后迅速增长。

（二）继续贯彻落实“房住不炒”的方针

我国房地产行业进入“房住不炒”的发展阶段已有几年时间。2014-2016年，我国经历了最近一次房价暴涨，给经济发展带来了诸多问题。为了调控房地产市场，自2016年至今的四年多以来，调控政策之严、力度之大前所未有。我国才基本控制住了房价涨势，成果得来不易，需要倍加珍惜。放松“房住不炒”的政策引导，可能会给房地产市场带来短时间内的快速发展，但会提前消费其未来发展空间，甚至可能会引发经济金融风险。所以，应该坚持“房住不炒”的方针，而不是为了短期的成效而放弃未来长期的发展。如今疫情得到了有效控制，如果供给端不能够满足由于疫情而被抑制的需求，房价将会快速反弹。特别是在一线和重点二线等经济基础较好、医疗资源较发达、城市管理较好的城市，“稳房价”仍是这些地区的重点调控方针。

（三）房地产行业转型升级

现今，将线上营销和线下营销相结合的新模式，已经成为国内房地产企业营销的主要思路。新型营销模式，将极大地提高营销管理效率，与此同时还是房企营销形式的重要转型。房地产企业可以延续这个思路，继续大力发展创新营销模式。疫情推动房地产行业朝智能化、网络化发展，并且催生出新的业态。由于售楼处关闭，房地产企业转向线上售房，疫情之后这种新型看房购房模式将更加流行，也能帮助房地产企业节约成本。寻求数字化转型的房地产企业可加大力度推广线上销售渠道，与互联网及新媒体平台合作来达到精准营销投放的目的。比如开发VR看房功能，建立销售社群，短视频推广等。对房地产企业来说，新冠疫情对其影响，好坏参半，如何延续新冠疫情带来的机遇，是考量一个企业的综合实力的标尺。

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作者简介：

林娇（1996年--），女，汉族，籍贯：福建仙游，本科，单位：福建师范大学，研究方向：房地产金融