房地产企业土地增值税筹划思路

蒋在斌

（重庆中骏和信置业有限公司，重庆 401120）

一、房地产开发企业土地增值税筹划概述

（一）土地增值税的特点

第一，土地增值税的征收方式是核定征收，核算后的房地产转让取得收入减去法定扣除项目金额后，按照四级超率累进税率来征收。第二，土地增值税的征缴范围较广，只要涉及房产转让并取得收入，均需要按照规定缴纳税额。其增值额是以转让房地产获得的全部销售收入扣除相关的成本、费用等其他项目金额得到的数值。第三，土地增值税实行按次征收，即不论之前是否征收，房地产每发生一次转让，获得一次转让收入，就需要缴纳一次土地增值税［1］。

（二）筹划意义

虽然近年来对房产发展有所管制，但对住房的刚需，使得房产销售量较大，房地产企业经营利润仍然较高。而且以往房地产企业为快速发展，多会囤积地皮，在进入新经济环境后，企业间地皮流转交易增多。诸如此类情况的发生，使得房地产企业土地增值税税负也较大。加强土地增值税筹划是房地产企业控制税务支出的重要一环。

二、房地产企业土地增值税筹划的主要路径

（一）利用税收优惠政策

首先，对销售价格的调整是企业调控销售金额增长率的主要方法，房地产企业可以在综合调研、分析市场行情与行业发展趋势等信息的基础上，结合当期房屋出售总量，调整销售价格，使得住宅的增值额控制在20%以下，从而享受到免征土地增值税的优惠。其次，房地产开发、销售等环节涉及大量的成本费用，目前针对管理费用和开发间接费用没有准确、统一的划分标准，存在可操作空间。企业可以通过合理增加开发间接费用的方式来提高开发总成本，比如开发环节中的行政管理费用、技术支持费用等，都和项目开发有着直接联系，企业可以将其划为开发间接费用，作为企业调整土地增值税税率和增值额的方法。而且房地产企业在投资建设住宅小区时，小区的公共设施、绿化等方面的投入也可以作为税前抵扣项，房地产企业可以参考当期增值率，在保证总成本最小的前提下，合理增减这方面的资金投入，并通过将这部分成本分摊到房价的方式来筹划土地增值税［2］。最后，房地产企业在项目开发中，可以对多个项目分别进行核算。如果企业项目类型一致，也可以选择合并核算，如果企业项目集中在同一时间、同一区域，由同一施工队进行，合并核算更有利于房地产企业进行税务筹划。

（二）利用征税范围

第一，合理利用出租、联营投资等方式。房地产企业在出租房产时，由于获得的是租金，按照规定，因为不涉及房产权的转让，所以不涉及土地增值税。若房地产企业和其他企业合作，一方投资，一方出地，建设后的房产不涉及房产权的转移，则不用征收土地增值税。为此，房地产企业可以提前对房产性质进行规划，以便更好地进行税务筹划。第二，合理利用代建模式。代建即房地产企业是代客开发项目，此时房地产企业获得的是劳务收入，交易过程中不涉及产权交接，所以也无须缴纳土地增值税。另外，在房产出售时，房地产企业可以将装修收入和毛坯房价值收入区分开，分别和购房者签订交易合同，此时，只有出售毛坯房时才会涉及土地增值税，由于合同分离，企业住宅出售增值额降低，土地增值税税负自然也随之下降。

（三）递延纳税时间

纳税递延法主要是利用延长纳税人缴税时间，扩大税金的时间价值，以此来获得额外的收益，相当于实现了少缴税。企业纳税行为是在经济活动发生后才会存在的，所以房地产企业可以分析各项目活动的土地增值税税负情况，结合当期企业土地增值税筹划方案，比如关于临界点的筹划，先开展税负较轻的项目，清算时提前清算，从而延长企业整体的纳税时间，增加部分税金的时间价值，扩大企业利润。

（四）合理划分业务

根据业务进行分劈，成立房产装修公司，将混合建筑装修业务分劈为房产装修和房屋建设服务，使得企业可以更为合理地分割装修收入和销售毛坯房的收入，将不涉及房地产转让的活动单列出来，合理减少需要征收土地增值税的金额。

但这项技术手段应用起来较为复杂，限制性较强，一个企业分立成多个企业时，需要重新进行资产评估、变更登记，而且也容易被认定为是不合规避税措施。国外一些国家就针对企业分劈多个小企业降低税率行为制定了反避税措施，房地产企业在应用时需要提前做好各项准备。

三、房地产企业土地增值税筹划中存在的问题

（一）对政策了解不清晰

目前，一方面由于我国税制体制还不够完善，部分税法条规、税收政策中存在不确定、模糊的界定条件，而不同地方税务机关单位可能有不同的判定原则，容易误导房地产企业对政策的解读。另一方面，房地产企业财税人员专业性不足。多数房地产企业对管理人员的控制过于严格，现有财务人员紧张，一人兼多职情况十分常见。针对财务人员的培养体系也不够健全，财务人员疲于基础的财务会计工作，综合能力水平低，对政策的理解和应用不够灵活，循规蹈矩，以传统思维来筹划土地增值税，税筹方案不够科学，导致税筹空间没有得到充分利用，企业税负偏高［3］。

（二）涉税事项缺乏健全的管理制度

完善的税务管理制度是保证企业税务筹划预期目标实现的重要保障。但目前，房地产企业在税务管理制度的构建上多是选择复制模式，即照搬其他企业制度架构，部分企业涉税事项管理制度和自身实际土地增值税涉税流程不契合，难以完全套用，实践中无法有效指导土地增值税税务管理工作的开展，涉税风险较高。

四、提高企业土地增值税筹划水平的策略

（一）树立风险防范意识，组建专业税务管理团队，全面学习相关政策

在提高企业土地增值税筹划水平方面，首先房地产企业应树立税务风险管理意识，企业管理者、各部门、各层级人员都要认识到土地增值税税务筹划的重要性。管理者从战略层面支撑税务管理工作的开展，认识到土地增值税筹划中的风险点，重视税法、税收政策的学习，组建专业的税务管理团队，结合信息化、数字化等培养学习能力强、实操经验丰富、具备管理能力的综合型财税人才。并且定期组织财税人员参与相关税收政策的解读会，使其参与到企业管理决策中，对企业房产开发形式、住宅的配置、销售价格的制定等，从税务角度提出意见，做好事前土地增值税税务规划。同时，企业管理者也要推进信息化建设，搭建业财一体化平台，为财税人才提供实时、全面的经营情况、项目开展情况以及涉税事项管控情况等信息，做好事中控制工作。其次，各部门、各基层人员也要积极配合税务工作的开展，按照财税部门提出的要求，规范自身行为。比如在票据管理上，严格按照发票规格取得各期发票，并妥善保管，及时报送到财税部门，及时抵扣。另外，在税法、税收政策的学习上，为避免对不明确条例的错误理解，房地产企业财税人员还应做好和税务机关单位的沟通，尤其是在跨地开展房地产项目开发业务时，需要及时和项目当地的税务机关沟通，了解其对相关涉税事项的自由裁量权，避免后期因为税务机关在涉税事项判定上的差异导致企业不能抵扣土地增值税的情况出现，防止税企纠纷［4］。

（二）完善涉税事项管理制度

房地产企业必须立足于实际，由企业财税人员或外部财税团队来梳理企业土地增值税筹划过程中的涉税环节和事项，分离其中的风险点，明确风险成因。在此基础上，借鉴同行业其他房地产企业涉税事项管理制度架构，对自身税务管理制度、细则等进行完善和优化。同时，房地产企业也需要建立健全监督评价机制，以风险为导向，分析企业税务管理制度运行效率，识别其中存在的问题，并反馈给管理者，作为下一步制度优化的参考依据，以便更好地指导企业土地增值税筹划和管理工作的开展。

五、结语

土地增值税作为房地产行业中的一个重要税种，房地产企业需要认识到对其筹划的重要性，合理选择适宜的筹划方法，制定适宜的筹划方案。同时也需要进一步认识到自身在税务筹划中存在的问题，从思想理念、人员能力等多维度提升自身税务筹划和管理水平，合理规避和化解税务风险，使得企业可以在合理、合法的基础上，实现最大化节税的目标。