关于房地产企业资金管理的一些思考

邬梦迪

（宁波市产城生态建设集团有限公司，浙江 宁波 315100）

一、前言

房地产行业金融环境转紧、红利逐渐消退，企业间竞争越发激烈，为保障企业的持续发展，保障资金来源、降低资金风险、提高资金效率，企业应重视并加强资金管理工作。本文从资金预算、团队建设、融资渠道、投资决策等方面对房地产企业资金管理的一些问题进行探讨并提出相关对策，以期房地产企业予以加强资金管理的工作。

二、房地产企业的业务特点及进行资金管理的必要性

（一）房地产企业的业务特点

首先，涉及业务单位多。有发改、国土、规划、税务等政府部门，施工、勘察设计、监理等供应商，还有最终消费者；其次，资金需求多。包括土地出让金、税费、建造成本等，这也导致了房地产企业的负债普遍较高；最后，业务周期长。房地产项目从拿地、开工、施工、预售、竣工、交付、清算跨度好几年。因为这些业务特点，也导致房地产企业的资金管理较其他行业更为复杂。

（二）房地产企业资金管理的必要性

房地产企业资金高密集、项目长周期等特点，如何确保资金的充足性、及时性和稳定性，如何提高资金的使用合理性与效率性，如何控制资金的风险，资金管理的责任任重道远。

1.通过资金预算提高资金使用效率

以资金预算作为资金管理的基础，为企业提高资金使用效率、实现资金良性循环打下良好的基础。根据企业项目开发计划以及资金需求计划，各部门完成项目投资预算、部门费用预算等全面预算工作；过程中严格按照审批后的预算执行资金使用，并由预算部门实时监督、分析、反馈；特殊情况进行特别申报，由集团进行统筹协调；事后对各部门的预算执行情况进行考核。资金预算的有效实施可以使集团财务中心科学地做好资金筹集和调拨，保障资金与经营步调相一致，有效降低贷款和存款不合理的风险，节约企业的融资成本，提高资金的周转率，进而促进企业的健康发展。

2.通过资金管理保障资金来源

当前的房地产融资现状可谓“寒冬”，新增开发贷款额度受到控制、个人按揭贷款资金不足；并购贷款严格按照开发贷款条件进行，禁止用于拿地；非标投资急剧收缩，投资房地产的额度减少；投向非“四三二”项目的保证金、拿地价款、项目资本金等受到严厉监管等等。

为此，通过有效的资金管理，一方面确保在资金筹集时避免触碰国家相关法律法规的红线，另一方面灵活应用专业性，在房地产开发不同阶段采取多形式、多途径的资金筹集，以保证资金的来源和开发的顺利。除了采取贷款、信托、私募，也要充分利用“建筑施工企业垫资”与“预售商品房款再投入”等方式实现资金循环滚动。

3.通过资金管理降低资金使用风险

通过资金管理加强资金支付监管，将风险降低至合理可控的范围。项目前期加强对项目可行性论证，把风险发生的概率控制在最低程度，实现事前控制；过程中遵守项目款支付的谨慎性原则，工程部、预算部、财务部及有关部门与乙方（施工、监理等）等进行多方核对，严格审查合同付款条款、工程进度、技术报告等项目材料，严格遵照法律法规、企业付款审批流程及资金计划安排支付项目款项，避免超额支付，保障企业资金风险降低至合理可控的范围。

三、房地产企业资金管理存在的问题

房地产企业业务广、上下游多、规模大将导致资金管理的难度十分巨大，从内部的劣势和外部的挑战分析，可能涉及资金预算制度不健全、资金管理团队专业性不足、资金环境收紧等问题。

（一）企业资金预算制度不健全，管理层对预算管理的意识不足

预算的出发点不能偏离战略规划和经营目标，而很多企业虽然披上了预算的外衣，并未植入预算的内核，从企业管理层到企业员工对预算的重视和认识，到对预算的设计、应用，仅仅流于形式。各个部门在编制资金预算时偏离企业的业务发展及实际情况，对资金需求缺乏科学性、合理性，对未来的资金使用情况无法准确反映，由此导致企业资金与实际经营形成错位，在资金充足的情况下无法有效规划使用，在资金匮乏的无法及时获得补给；项目开发中对资金预算计划的盲目性、执行的随意性，甚至出现收益无法覆盖成本的结果，资金运筹低效导致项目失败。

（二）企业资金管理缺乏专业的财会人才

房地产涉及广泛的业务流、资金流、信息流和人力资源流，模式有二级开发到一二级联动，再到代建，产业链也纷繁复杂多，多模式、多业务的情况下所需的管理方法也不尽相同。要科学、合规、高效地完成所有的经济活动，拥有全面资金管理的财会人才非常必要。而一些房地产企业缺乏专业的财会人才，管理思想落后、管理模式老旧、管理实施粗放，从而使资金缺乏科学统筹，让资金无法实现更高价值。

（三）企业筹资方式受限

2020年8月，中国央行、住建部联合出台房企融资“三条红线”新规，表明监管机构下定决心控制房地产行业有息负债水平；2021年该政策的试点将扩大范围，这表示房地产行业的金融环境将不断地趋紧。目前我国房地产企业，尤其是中小型房企融资渠道有限，以银行贷款为主的间接融资体系导致银行风险过于集中，而发行公司债券、信托贷款、上市直接融资等渠道受限多、困难大，加上国家对融资政策和销售政策的不断加压，预期房地产企业的资金困境增加，如何破冰将成为房地产企业资金管理的一种考验。

（四）房地产企业投资决策缺乏科学性

房地产行业发展具有潜在的危险性及周期性，盲目投资将导致项目风险超过可承受范围，造成投资失败甚至破产的情形。2018年下半年各大房企前赴后继地大举拿地，地王频频出现，房地产市场火爆异常；随着“三条红线”政策出台，房地产企业调转船头，需要尽快收回现金流，房地产企业周而复始的面临如何科学地投资决策，使得企业取得更好的投资效率。

四、房地产企业完善资金管理的对策

（一）建立健全房地产企业资金预算制度，树立全体员工的预算理念

资金预算是一项全员参加、全业务覆盖、全流程跟踪的企业管理工具，它集合了计划、沟通协调、控制监督、考核评价等功能，让企业的经营计划、经营过程、经营结果、经营复盘系统化。为了让资金预算充分融入企业的经营活动，首先应设立专门的预算管理部门进行统筹协调；其次，各部门要立足自身资源与能力，以企业战略目标和项目开发计划为基础进行资金预算编制，并对审批后的资金预算严格执行；预算管理部门对资金预算执行情况进行实时的监控、分析、评价，确保各部门严格按照公司的发展规划执行；通过资金预算的实际进展进行定性与定量的评价，为管理者提供更好的决策依据，为提高资金效率提供科学支撑。

（二）通过外部招聘和内部培训，加强资金管理团队的建设

资金管理团队是资金管理的核心处理器，引进新的管理模式、管理思想有助于提升企业资金管理效率。资金管理团队不应局限于“成本费用核算”财务思维，更应发展“将财务管理前移到业务前端，通过对数据的预测和分析，反馈给业务部门及决策层，使企业的管理决策更加科学；同时，通过把握业务流程的关键控制点和潜在风险点，并实施有针对性的改进，降低运营风险”的“财务+业务”思维。企业可以通过外部招聘专业人员快速带来新的资金管理模式，也可以通过培训方式对内部团队进行培养，而内部人员可能对企业的实际情况更为了解，更能够通过思想上、能力上的提升，设计出提升企业资金管理效率的方案。

（三）正面地看待融资寒冬的到来，进行多元化融资

房地产企业应积极面对国家频繁出台的房地产调控政策，正确解读有关文件精神，指导企业及时、有效地调整发展战略和财务战略，使企业跟上行业波动的步伐。例如，“三条红线”新规出台后，房地产企业应及时调整资本结构，避免因负债率过高导致的融资限制。在加强建立银企战略合作关系的同时，应该拓宽多元化的融资方式。例如，通过IPO 等建立直接融资资本渠道，利用私募模式，以及通过施工方垫资、预收款的再投入、提高自有资金的周转率等等，还有借鉴绿城“代建”的轻资产模式，由委托方筹措项目开发所有资金，房地产开发企业负责团队组建及开发环节的全过程管理。拓展多元化的融资渠道将有效拓宽资金来源，保障企业的持续经营。

（四）做好可行性研究分析，科学地评价企业的风险和机会

房地产企业的发展受政策调控和市场预期的影响很大，如何在低迷中活下去，在市场向上时及时振作，要求房地产企业正确分析市场情况，提前调研市场供需。对于高价值标的，房地产企业之间竞争更加激烈，一些房地产企业成立联合体进行投标，有效加强企业竞争优势；为了减少竞争，一些企业进行市场细分，对区域进行科学分析，找准成长型标的，进行成片开发，有效降低土地费用，促进规模化成长。房地产企业通过科学地进行可行性研究分析，能够有效地提高资金投资的合理性、高效性。

五、结语

房地产企业开发周期长，土地获取成本、建造价格、人工成本和税收等资金需求大，受到融资环境趋紧影响下，企业经营压力巨大，加强资金管理尤为重要。本文从房地产企业资金管理的事前、事中、事后角度出发，就资金管理中的资金预算、管理团队、资金来源、资金使用等方面提出了问题和作出了对策，以便于让房地产企业加强资金管理的意识，更好地降低资金管理风险，拓宽融资渠道和提高资金效率，促进提高整个企业经济效益，使企业取得市场竞争优势。