房地产企业提升资金管理效率的策略

耿振华

（淇县天天房地产有限责任公司，河南 鹤壁 456750）

一、引言

党和政府针对房地产行业出台的一系列政策给房地产行业带来了很大的挑战，对相关从业人员也提出了更高的要求。房地产企业目前的首要工作就是保证资金管理的科学性以及资金的正常运转，以确保随时都能运用资金应对经营管理中出现的问题，让企业充满生机。而只有实现资金的高效管理，才能让房地产企业在经营发展中保持顽强的生命力。

二、房地产企业在资金管理中存在的问题

（一）融资渠道单一

对于房地产企业来说，其资金来源一般有贷款、股权融资等。但只有挂牌上市的房地产企业才有资格通过股权融资的途径吸纳资金，而目前我国还有80%的中小型房地产企业在筹资方面饱受磨难，面临着筹资渠道单一、筹资成本较高等问题［1］。如果房地产企业能顺利完成银行贷款，那么其资金问题就能够到很好的解决。然而实际情况却是，一方面，申请银行贷款的手续和流程复杂，企业很有可能经过长期申请仍无法获得贷款；另一方面，房地产企业的资金缺口大，其资金需求甚至无法被一家银行满足。因此，很多房地产企业在资金压力下选择了民间融资等代价高且不合法的途径补充资金，给企业的长远发展带来了不利影响。

（二）资金预算管理制度难以落实

房地产行业开发项目管理制度不完善，缺乏有效的成本控制制度，同时，企业对项目预算管理也不够重视。对于企业的发展和经营来说，不准确或毫无实际意义的预算不仅不能帮助企业指导接下来的经营，还会在很大程度上降低企业的资金使用效率，甚至还可能误导企业的经营者，最终导致企业在后续工作中缺乏充足的资金，面临资金链断裂的风险。究其原因，房地产企业缺乏健全完备的资金管理体系以及预算管理制度，无法为企业的发展建设进行正确且意义的指导。

（三）资金风险管理能力不足

房地产企业的经营项目一般都需要耗费较长的时间，相较于其他行业，其资金运转周期过长，很容易受各种因素的影响而产生资金问题。同时，多数房地产企业的管理人员往往不重视风险管理，缺乏资金风险管理意识，也没有足够的资金风险管理能力，他们在看到商业机遇时便不顾自身的基本情况进行盲目投资。这很容易让企业的资金出现问题，造成资金链断裂，从而危及企业的生存和发展。

（四）监督评价机制不够完善

多数房地产企业的管理者往往将企业经营重点放在业务拓展和项目经营上，而对自身的内部建设则缺乏重视，没有建立完备的监督评价体系，导致房地产企业包括资金管理制度在内的各项内部制度的落实缺乏有效的监督，其应用结果也缺乏系统的总结和评价。此外，缺乏监督评价机制还会导致财务工作人员不能及时认识到资金管理过程中的问题，进而影响管理者的经营决策。

三、房地产企业提升资金管理效率的有效措施

（一）拓宽融资渠道

第一，加强与银行的合作。首先，房地产企业要在保证企业隐私和机密信息不被泄露的前提下尽可能全面地向银行披露经营的基本情况等，让银行对企业有详细、全面的了解，以维护银行与企业之间良好的合作关系［2］。其次，房地产企业应高度重视企业的信用情况，建立健全相关的信用管理制度，及时偿还到期债务，以维持企业良好的形象。最后，房地产企业在进行项目开发时还应格外注意前期的可行性分析工作，包括项目的位置、周围环境、配套措施、卖点等［3］。只有这样，房地产企业才能得到更多的融资机会。

第二，加强对金融工具的利用。首先，房地产企业可以选择利用期权工具进行融资。对于还没有出售的房屋，可以选择将期权作为商品进行销售，从而获得资金。销售期权是指房地产企业可以与买方达成合意，在未来某个约定的时间，买方可以以约定好的价格购买房屋，同时约定买方也可以不行使这一权利。在这一交易中，买方付出了一定的期权费，但能在未来以较为优惠的价格购买房屋，且拥有是否行使权利的选择权；而房地产企业付出了未来的一部分卖房款，但能在现在获得一部分资金。无论是对买方还是对于房地产企业来说，这都是一笔划算的生意。其次，房地产企业可以选择项目开发贷款进行融资。当项目取得国有土地使用证时，房地产企业可以将该证抵押以获得流动资金贷款。当项目在获得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证后就可以进行项目贷款。当项目完工销售时就可以开始还款。

（二）加强预算管理

第一，房地产企业应科学设置预算工作中的各项指标。在设置预算指标时应从企业宏观的战略目标着手，将各个部门和个人的计划加以融合，并逐渐细化到各个具体的经营环节中。

第二，房地产企业应加强预算执行工作。科学设置各项指标是开展预算管理工作的前提条件，但企业还应将各个指标进行精准落实，并加强监督，以及时发现指标数额与实际数额的差异，并采取相应措施予以调整。

第三，房地产企业应加强对资金流向和流量的控制。应尽量保障和及时供应预算内的资金，避免出现资金供应不足的情况。此外，还应进一步优化债务结构，以有效降低资金成本。

第四，房地产企业应严格按照规定的程序对机器设备进行维修和养护，费用不得超出预算指标，不得挪作他用。

第五，倘若发生了预算之外的情况且需要使用资金时，企业应严格按照程序逐级上报，坚决禁止不在预算中进行资金支付。

（三）强化资金风险管理

第一，增强工作人员的资金风险管理意识，定期向员工宣传资金风险管理的重要性，定期举行并组织员工参加专题研讨会、培训会、报告会等，以提高他们对于资金风险管理的重视程度，让其能更加深入地了解资金管理改革的具体情况，深入讨论企业目前在资金管理方面的问题。

第二，重视企业高管和财务工作人员的工作能力的提高。高层管理人员只有提高自己管理能力，树立正确的经营理念，才能做好宏观把控和顶层设计；财务人员只有拥有较强的专业能力才能在开展资金管理工作时提出更科学、更合理的管理方案。

（四）完善监督管理机制

完善的监督管理机制能有效地监督房地产企业资金管理制度的运行和落实。因此，房地产企业应积极落实执行相应的监督考核机制，通过全过程、多角度的监督和考核，实现即时规范和风险控制，最终保证企业的资金安全［4］。

第一，房地产企业应对资金进行全面管理。每一级管理部门都要承担一定的资金管理责任，每一笔款项的支出都要经过主管领导的审批，只有将责任落实到个人，才能更好地保证资金的合理运用，才能坚决避免乱开支现象的发生。第二，企业应定期进行财务工作汇报。应由财务工作人员定期向高层管理人员汇报企业在一定期限内的资金使用情况、实际使用资金与预算指标的差距等，让管理人员准确地了解企业的财务状况，以便其更好地调整下一步的工作计划。

四、结语

风险与机遇总是相伴相生，房地产行业虽然较于其他行业有超高的回报率，但其面临的风险也远远高于其他行业。因此，落实好资金管理工作，提高资金利用的效率，对房地产企业来说显得尤为重要。房地产企业应建立适应自身发展、符合自身特色的资金管理体系，不断提高自己的资金运转能力，让企业资金保持健康的状态。这样一来，即便是遇到了经营管理上的问题，企业也能有较强的风险抵御能力。总而言之，健康、安全的资金状态是保证房地产企业在激烈的竞争中立于不败之地以及应对危机的重要法宝。