土地估价中的常见问题和风险及预防对策探析

2021-11-25潘冬梅

经营者 2021年12期

潘冬梅

（广西远大房地产评估有限公司，广西桂林 541004）

一、引言

当前，随着社会的进步、经济的增长，我国土地交易数量也有所上升，土地价格评估行业正在快速发展，但发展过程中也出现了很多问题。笔者结合多年的理论经验和工作实践，分析土地估价中存在的问题和风险，并结合当下实际情况提出合理性的措施，规范土地估价行业，促进房地产土地估价行业快速发展。

二、土地估价中的常见的问题和风险

（一）虚假性材料风险

土地估价对资料信息的准确性具有较强的依赖性，在评估资料中，出现任何一个细节方面的虚假材料，都会造成估价结果的失真。对于委托方而言，提供虚假的、不确定的信息，是一种违法欺诈行为，需要承担对应的法律责任。评估结构和评估师同样需要对材料的真实性负责。依法向国家有关机关或者其他组织查阅从事业务所需的文件、证明和资料，是《资产评估法》赋予评估人员的权利。《资产评估法》明确指出，评估人员有核查的义务，要确保评估活动涉及的所有材料真实、可靠，如果处理不当，要承担相应的法律责任。如果评估机构甄别流程不规范，或工作人员技能水平不足，就无法准确识别材料中存在的问题，从而给工作开展带来负面影响。

（二）土地估价技术手段较为落后

现阶段，中国的土地评估作业一般采用手工的方式，无法满足迅猛发展的房地产行业的需求，其中存在三个明显的问题。第一，手工的方式不仅成本很高，而且效率不高，另外由于估价作业尚未形成规范，信息闭塞，无法实现有效传播，并且资源无法共享；第二，人为因素不仅会影响评估工作的客观和公正性，也会影响评估质量，评估人员的职业道德素养十分关键；第三，信息收集的方式落后，很多数据尚未进行集中化处理，同时因为数据和信息的分析、管理和处理比较差，无法有效利用信息资源，导致评估工作缺乏规范性，严重限制了土地评估行业的健康发展。

（三）准入门槛低，出现恶性竞争

如今，我国土地评估市场管理尚未统一化，同时缺乏集中化的管理标准。和其他行业对比，土地评估的准入门槛不高，对技术人员的要求也不高。与此同时，尚未成立土地估价结构，在各种不健全的条件下投入运行，影响了整个行业的发展。近几年，土地评估行业发展迅猛，市场竞争也越来越激烈，出现了恶性竞争与违法腐败等行为，扰乱了市场的良好秩序。

（四）估价方法的选择不规范

部分土地估价机构有时没有充分说明选择估价方法的理由，根据《城镇土地估价规程》的要求，在土地评估过程中，应用评估方法要坚持一定的原则。若评估住宅用地，要采用市场比较法，也可以选择第二种方法作为辅助。但在实践中，部分估价机构并未按此规则操作。部分土地估价机构在对城镇中心的住宅项目用地进行估价时，未选用市场比较法，也未结合其他案例进行分析，未遵循《城镇土地估价规程》相关文件的规定。

三、土地估价风险预防措施

（一）提升大数据应用水平

目前，随着科学技术的发展，我们已进入互联网时代，在土地评估中，面对复杂的因素，要通过大数据展示出评估的效果，将数据搜集和汇总到统一的信息管理平台中，然后利用互联网技术确保分析的效果，提高运行的效率。在实际的项目评估分析过程中，要通过信息管理平台，对大数据产生的所有数据进行对比，及时查找数据中存在的不足和漏洞，让评估人员作出正确的决策和判断，降低评估风险。另外，要利用数据分析能力，防止评估人员在工作中出现失误，让评估结果更加精准。与此同时，评估机构要善于利用高技术，融合先进技术，采用硬件设备，给评估工作提供技术上的支持，降低评估风险，促进行业的规范化。

（二）加强行业管理，提升土地评估中介机构管理水平

如今，与土地估价行业相关的法律法规，还有很多问题存在，因此要完善和健全该行业的自律管理制度。土地估价技术涉及的体系、章程等都要符合市场具体需求，要对各项业务进行实时的调整和优化。与此同时，行业管理的重点要从单纯的自律管理向会员服务和自律管理两个方面转变。在土地利用方式的转变中，要节约土地，凸显市场配置资源的作用。因此要结合当下的新形势，从国家战略出发，满足城镇化发展的需求，有针对性地开展服务，尤其要在城市化建设中健全土地估价服务体系，在房地产行业中发挥土体评估工作的作用。

（三）加强机构的内部管理，建立健全管理制度

第一，健全现代化的企业管理制度。土地评估机构内部需要构建管理制度，同时要规范化。例如，要通过有效的措施将各项业务涉及的合同格式统一化，明确估价业务流程，另外要聘请相关专家严格把关质量。另外，要按照估价人员的能力，合理分配相关工作和项目。若项目难度高且规模大，要配置经验丰富且实践能力较强的估价师，并实施奖励机制。土地估价风险很大，所以估价机构和估价人员承担的责任也很大，因此，要认识到档案管理规范的必要性。第二，建立质量控制体系。使执业流程规范化，制定出统一的标准，估价机构要确保双方的估价权益。在估价的过程中，估价项目审核工作是整个管理工作的核心，因此要对所有环节加以管控，降低风险。估价机构要形成一份详细的报告，同时明确审核的内容、审核的标准，提高报告质量。第三，需加大信息建设力度，提升机构的核心竞争力。土地估价行业属于新兴行业，数据和信息都比较特殊，要想让企业在管理中实现标准化，就要构建自动化的平台，同时加大数据库资金的投入，有条件的话，还应建立自主的自动化辅助平台，不断提高工作效率，共享企业的内部信息资源和数据，为提高企业的竞争力奠定基础。

（四）提高估价人员的专业技能和综合素质

评估结果的正确性与评估人员的整体素养相关，评估人员不仅要具备专业的理论知识，同时还要有良好的道德思想，能抵制行业内的不良行为。现阶段，社会上有很多高学历、高素养的人才，但是部分企业由于薪资等问题，无法吸引复合型人才，招聘的人员无法满足工作需求，导致评估的准确性无法得到保障。因此，要加强对评估人员的管理，认识到人才的培养的重要性，确保土地估计审核工作的正确性。第一，估价机构在招聘过程中，要综合考量专业能力，同时结合题目考量思想道德，确保工作人员具备良好的职业道德，有较强的责任心；第二，估价机构要组织估价人员参与技能培训，引入先进的理念，加大培训的力度，让所有估价人员掌握先进的方法；第三，要构建考核机制，通过考核激励估价人员努力工作。

（五）提升行业经营水平

只有提升行业整体经营水平，构建良好的市场经营环境，才能更好地规避土地估价行业的风险。土地估价行业要实现整体发展，需要做好相应的工作。首先，要构建行业估价诚信管理体系。我国土地估价行业发展时间较短，在发展过程中出现的负面事件都会给行业信誉带来负面影响，因此必须从诚信建设层面入手，通过完善的诚信管理体系，全面提升行业形象。其次，要对市场发展动向有深入的了解，深入剖析土地评估所依赖的整体环境，提升土地估价的准确性，提升土地估价行业的整体水平。最后，要提升行业内部的信息资源共享水平，通过资源库的构建和有偿交流机制的完善，使更多公共信息资源充分发挥应有的作用，更好地提升我国土地估价行业的整体发展水平。