现行金融环境下房地产融资现状及方式探讨

许缪妙

（光明房地产集团股份有限公司，上海 200070）

一、引言

为了缓解部分城市房价急剧上涨、局部过热的问题，国家落实“三稳”目标，强化“房住不炒”定位，地方政府坚持“因城施策”，有针对性地出台多项政策，央行设置“三道红线”控制负债规模，严控融资监管。房地产属于资金密集型行业，当融资工作陷入困境，必然会面临资金链断裂风险，能否在从拿地到销售的整个过程中获得强有力的融资支持，是我国房地产企业最为关注的问题。

二、现行金融环境下房地产融资现状

为了促进房地产市场健康有序发展，一直以来国家和地方各省市切实加强监管工作，有关部门多次下达文件通知，加强组织领导，要求房地产开发企业积极落实各项规定。在“三道红线、四档管理”融资新规下，房企融资压力骤增。房地产市场短期供需失衡，导致局部过热现象明显，深圳、宁波等城市房价涨幅过大，居民房贷增长过快，为此监管层继续加强宏观调控，这也为政策收紧埋下伏笔。现行金融环境下房地产融资将愈加困难，主要体现为：第一，各地出台房地产新政，严打违法违规行为，规范市场秩序，如上海房地产新政自2021年1月22日正式实施，严格落实“一城一策”要求，稳固“住房不炒”的定位，构建长效机制，强化市场监管，同时优化土地供应结构，坚持房地联动机制，引导房企理性拿地；兰州市专项行动的重点内容为打击投机炒房行为，严厉查处各种以不正当手段哄抬价格的现象。第二，房地产监管处罚持续增加。2021年3月以来，上海地区多部门管执联动，查处房地产业多起违法违规案件，涉及合同违法、广告违法、骗取银行贷款等，根据案件的影响程度给予处罚。第三，融资审查要求更加严格。严格实施货币政策主基调，对金融机构总贷款额度进行管控，必须综合考虑房地产企业的信用资质、地产开发项目等，紧控开发贷款，合理发放贷款。第四，自2020年第三季度起，融资政策再度收紧，坚持“房住不炒”总基调不动摇，“三道红线”试点推出，意味着融资监管趋严，通过限制有息负债规模，达到“去产能”的目的，也预示着房地产行业进入新发展阶段。

三、我国房地产企业融资方式

（一）直接融资方式

1.上市融资。房地产企业通过上市，可迅速筹集巨额资金，这些资金可作为注册资本，无固定还款期限。规模庞大、信誉良好的房地产企业采用上市融资具有明显优势，能够获得稳定的资金流，满足房地产项目开发对资金的实际需求。一些有发展潜力的中型房地产企业可借壳上市进行融资，扩展经营规模，提升公司声誉。但上市融资信息披露更加规范，要求上市公司公开年报等期间报告，而且上市成本昂贵，需支付财务顾问费、律师费以及各种杂费等。

2.债券融资。债券融资属于直接融资。债券是一种债务凭证，将闲置资金聚集，用于住房建设、地产项目开发等，有利于缓解房地产融资压力［1］。债券融资包括公司债、企业债和债务融资工具等，具有筹资成本低、可利用财务杠杆、保障公司控制权、便于调整资本结构等优点，适用于资金需求量偏大的项目，但发行程序复杂，对发行主体评级较高。

3.公募REITs。房地产融资收紧的大背景下，房企承受着日益增加的隐性负债压力。公募REITs的发行上市，在一定程度上促进了我国房地产行业的发展。REITs即不动产投资信托基金，是一种风险、收益率、波动率介于股票与信用债之间的标准化金融产品。2021年，中国基金报报道目前公募REITs首批9只产品已经平稳上市，仍处于试点阶段，截至2021年第一季度，住房租赁类REITs产品发行规模达260亿元。短期来看，公募REITS对房地产企业融资的影响有限；长期来看，公募REITs可盘活存量不动资产，破解“资产荒”难题，助力基础设施建设，更深远的意义在于从供给和需求两端改变对房地产市场的预期，促进房地产市场长期理性发展。

4.房地产证券化。这一融资方式是在全球房地产金融业持续发展的进程中衍生而来的，是一种创新型的融资方式，将金融工程与衍生证券技术相结合，具体形式包括信托基金、股票等等，证券化的方式因房地产业特殊属性而更加多样［2］。房地产证券化具有参与者众多的特点，包含多个法律主体、多种法律关系，品种多样化，流动性强，且受国家政策导向的直接影响。目前几种成熟的证券化融资模式有CMBS、物业费证券化、购房尾款证券化等，其中购房尾款证券化已明显收紧。

（二）银行贷款

银行贷款是绝大多数房地产企业最常用的融资方式之一，地产项目开发、项目建设等资金大多为银行提供。近年来，在政策影响下银行贷款逐渐收紧，门槛有所提高，限制条件更多，若是房地产企业销售受阻或者房价波动过大，超过签订归还时间，那么银行有权采取财务强制措施，此时必然会影响企业的信用。此外，银行贷款的缺点之一为售回款资金监管严格，无法动用，如华夏幸福货币资金236亿元，受限资金228亿元，可用资金仅为8亿元。

（三）非标融资方式

1.信托融资。信托融资是指委托人将其财委托给受托人，再由受托人将其财产资金用于特定项目中，获得的收益直接汇报至委托人。这种融资方式风险低，由专业的房地产公司对项目进行一一审核，加强管理与控制，将资金分散至多个项目中，减少投资风险。2020年5月，银保监会发布相关政策文件，明确资金信托的定义与分类，在监管政策上向其他资管产品看齐，意味着信托融资已经受到严格限制，未来融资类信托业务也会明显减少。

2.供应链融资。供应链融资模式下，房地产开发企业为核心，关联上下游供应商、项目公司，其实质为房地产作为背书，为其他关联方作担保，采取赊销交易方式，以应收账款为基础资产，形成供应链融资产品。在实务操作中，供应链融资现已成为房企融资的重要渠道之一，在很大程度上缓解了资金压力，为中小房企提供了融资机会。

四、对房地产企业融资发展的对策建议

近几年国家政策持续收紧，金融监管政策更严，对房地产的监管力度越来越大。这一背景下，房地产业面临新的机遇与挑战，风险与收益相伴而生，房地产融资必然会迈向多元化，这也是房地产融资的研究重点。

房地产企业应积极借鉴国内外成功案例，制定可行的融资计划。例如，美国房地产市场为证券融资市场，源于完善的金融体系，当前证券化融资已经得到广泛应用，其中投资信托资金较为完善，可实现投资风险的分散化；新加坡房地产融资以社会福利基金类为主，社会福利基金与住房信贷相关联，具有社会福利基金金融化经营的特点；中国香港立法鼓励REITS的推广，以房地产抵押市场具有规模大、期限长等特点，为房企融资打好基础，同时将银行贷款流向房地产市场占比限定在25%左右，让市场平稳运行。

要想走出现行金融环境下融资难的困境，房地产企业不能过于依赖传统的高周转模式，而是应当积极拓展融资渠道，借鉴发达国家或地区的融资模式，正确解读国家政策，通过上市融资，发展信托投资基金等方式，提升自有资金占比、有效控制负债率、降低资金链断裂风险。此外，关注产融结合融资方式，将产业资本与金融资本相结合，开创与系统内部企业、外部金融机构融资合作新模式。

大型国有上市房地产企业还可积极向城市配套服务商转型，比如光明房地产集团股份有限公司转型为具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商，始终维持企业的信誉与形象，增强融资能力与运营能力，获得投资商的认可，稳固社会评价，基于此进一步拓展融资渠道。

五、结语

现行金融环境下我国房地产融资活动受到市场波动、政策调控的直接影响，目前银行贷款门槛高、成本高的特性与房地产企业融资需求相矛盾，显然不能仅以这一融资方式为主。房地产企业应积极拓展融资渠道，创新融资方式，分析不同融资方式的优缺点，立足于实际择优而选，同步实现风险低、效率高以及收益稳定。此外，随着金融政策的不断调整，金融市场环境更加多变，房地产企业的多元化融资不仅符合政策调控的现状，而且有利于维护并进一步完善我国金融市场，助力房地产业健康可持续发展。