新时期房地产工程质量和成本管控措施

巴忠诚

山东省滨州市阳信县自然资源和规划局 山东滨州 251800

1 房地产工程质量管控的具体措施

1.1 做好施工现场的质量控制工作

施工现场质量控制工作主要分为三个方面：①制定科学合理的进度计划。根据房地产项目施工总目标，将进度计划细分为每月和每季度，竣工后必须进行信息公开，确保所有施工人员都了解施工进度，从而提高工作效率和施工质量。②做好建筑材料采购管理工作。材料是项目的基础。必须保证建筑材料的质量。采购材料的规格、型号、性能满足施工要求。③房地产项目的安全是非常重要的，要做到文明施工、规范施工。施工现场的质量控制工作还应包括安全知识的普及，以确保每一次操作都符合规范和安全。

1.2 建立健全质量管理体系和行业管理体系

制度是秩序的保障。房地产项目的顺利发展离不开健全的行业管理体系的支撑。一个完善的行业管理体系，不仅可以在出现安全或质量问题时迅速拿出解决方案，而且可以保证施工环节的规范化，提高工程的效率和质量。同时，一个完善的质量管理体系，既能从源头上控制建筑材料、施工设备的质量，又能科学地考虑各施工环节和每一名施工人员的工作效率。

1.3 提高施工队伍综合素质

定期开展专业培训活动，为房地产从业人员提供提高技能的机会，帮助施工队伍提高专业技能和职业素质。同时，要大力推进创新人才和管理人才的引进，增加该领域人才的培养和晋升渠道。创新是行业进步的动力，管理水平的提高也是行业成长的重要助力。这样，施工队伍既能学到基本的工程技能，又能提高整体实力[1]。

2 房地产工程成本管控的具体措施

2.1 审核工程施工图设计质量

一些设计人员为了获得更多的利益，不愿意从成本的角度进行设计，甚至试图获得更多的投资，在设计上的保险系数增大。所以，房地产开发商在工程施工之前需要分析设计图纸，着重分析技术经济指标，请有资质的部门参与，如果发现有超出常规的现象，就要与设计单位建立沟通，针对问题共同商讨，做出修改。房地产企业还要对开发房屋做好定位，从实际出发对设计图纸予以审查，如果发现有引进新材料、新设备的情况，就要查看是否存在超出标准的问题，一旦发现有这种现象，就要及时与设计人员沟通，对设计图纸做出调整。

2.2 严格控制施工成本

项目施工是房地产企业开发项目的重要内容，涉及到人员、设备、技术、材料等各方面内容，管理难度较大，在成本管控方面，需要企业加大关注力度，制定完善的管理制度，确保成本管控工作顺利开展。首先，房地产企业必须和施工单位签订有效合同，并在施工过程中加强合同管理，避免出现合同条款规定不明确而增加施工成本的问题。因此，在拟定合同时，企业需要将各方面内容充分考虑在内，在合同条款中运用规范的文字，将各项具体内容以及相关负责人的职责、权限、时间、范围等规定清楚，为合同的执行提供支持，并有效预防合同纠纷、施工索赔等问题的发生。其次，企业需要运用精细化管理理念，制定完善的施工成本管控方案，构建完善的成本管控机制，加大对施工人员的宣传、培训，增强施工人员的成本管控意识，为现场施工工作的开展提供支持。此外，企业还需要从材料采购、人员管理、现场施工等具体环节入手，加强现场施工管控，将施工过程中的各个具体环节纳入到监管中来，实现对现场施工成本的有效管控，将施工成本降到最低。

2.3 重视合同管控

当进入到合同谈判阶段的时候，确保合同双方合法的基础上对于各方的权力要明确，包括各方需要承担的责任以及义务都要在保证合同中体现出来，内容要全面，不能有任何的疏漏，乙方要从实际出发正确利益最大化，需要对合同的法律效益予以补充。对合同予以保管的时候，双方对于合同、补充合同以及所签订的协议都要保管好，包括会议记录以及有关的清单等合同文件也要保管好，以在工程建设中对成本动态分析，还要对造价具有针对性地控制。索赔工作是需要高度重视的。建筑工程施工中产生意外情况是难以避免的，特别是处于竞争激烈的市场环境中，房地产企业为了获得自身的利益，往往采用反索赔的方法，这就需要对合同的内容以及落实情况全面了解，并详细分析，如果发现承包商不能按照合同规定完成任务，建设单位就可以合法提出索赔[2]。

2.4 加强结算成本控制

结算阶段控制好成本，要做到结算依据审核，要求采用的工程结算方式要符合合同约定，从合同价款中扣除预留金、购置材料的资金以及暂定金额等等，对于与同约定不符合之处需要重新编制，计价内容要符合合同条款，划分的结算项目内容要与合同清单项目内容保持一致，防止出现调增不调减的问题。

做好工程量审核工作，对于工程量的结算，包括图纸、工程变更以及签证等等都要按照计算规则执行，符合合同约定的计量规则，如果发现有不相符之处，需要按照按合同约定中所明确的计量规则执行。

在审核索赔事项的时候，要查看索赔计价资料内容是否真实可靠，是否资料齐全，如果发现有资料不齐全的问题，对于不全的部分不予计价。在审核的过程中，需要查看合同预估值的结算是否符合要求，主要包括预留金、暂定金额以及购买材料的资金等等是否按照承包人的实际完成工作量进行结算的。

3 结语

总之，房地产企业要想加强开发项目全面成本管控，就需要对开发项目成本管控的重点进行详细分析，了解成本管控的基本情况，构建完善的成本管控机制，为成本管控具体措施的实施提供基本支持。在此基础上，企业应从项目立项、招标、建设施工、竣工验收、销售的全过程入手，对开发项目涉及到的各方面内容和具体环节进行全面的、动态化的有效管控，从实际工作中积极落实全面成本管控目标。