浅谈房产测绘成果中的房屋面积管理

2021-11-24

商品与质量 2021年6期

胶州市房产服务中心山东青岛 266300

房产测绘是一个极具行业特点的工程测量技术手段，它是根据房地产确权的需要，利用测绘仪器及相关技术，以房地产的权属为核心，测定房产及附着土地的平面位置、形状、面积，并绘制成相关的图件和资料，为相关行政管理部门进行房地产管理、征收税费以及城镇规划建设提供基础数据支撑。因此，房产测绘的质量显得尤为重要，其对于保证房屋和用地信息的客观、准确、完整、公平，保护业主的合法权益与利益，以及提高房产管理的科学性和准确性方面都具有重要的意义。

1 现代测绘技术的优点

1.1 一体化的内外业工作

随着测绘工程的信息化发展，现代测绘已然从机械化时代过渡到信息化时代。现代测绘实际上是各类测绘技术的集大成，现代测绘技术在施工领域、制图领域、数据资料管理领域都有着重要地位。

1.2 测试信息的实时化处理

现代测绘的快速发展，为工程测绘人员带来了极大的便利。基于计算机应用技术的融入，3S 技术及先进仪器的研发，使得测绘软件和硬件都有极大的提升，能够满足多方面的信息测绘方式，实时化处理测绘信息，能够极大地提升测绘效率，从而满足多方面、多层次的用户体验。

1.3 测绘工程的动态实施

计算机技术的高度发展，为现代测绘技术的动态化实施创造了条件。同时，以激光技术为代表的现代测绘技术也得到了极大的提升，为更新激光测量仪器，提高激光测量仪器的精度起到了巨大作用。激光测量仪等仪器不仅在市政道路建设、广场等基础设施建设方面得到广泛应用，而且在室内装修施工领域也有着很大发挥空间。

2 房产测绘成果中的房屋面积管理措施

2.1 正确分摊公共共有面积

首先，要明确共有公用面积的处理原则。《房产测量规范》附录B2.3 规定了“产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行”，“无产权分割文件的或协议的可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊”。

其次，要区分哪些是需要分摊的共有面积，哪些是不应该分摊的共有面积，这里也是容易出现错误的地方。按照《房产测量规范》规定，独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

再次，明确需分摊的共有面积是整幢建筑分摊还是由部分区域、部分单元、部分层次分摊。多年来，建筑设计风格不断创新，建筑设计理念发生了很大的变化，新的功能和结构形式不断出现，有些结构形式是《房产测量规范》施行后才出现的。如玻璃幕墙、不规则围护物、非垂直墙体等。对这些部位的数据采集就无法完全按照《房产测量规范》的规定完成，而要按照建设部2002 年印发的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔2002〕74 号）的要求进行测绘。而飘窗、保温层的出现，又是对房产测绘单位的考验。

最后，应该被分摊的共有建筑面积先计算分摊，还是后计算分摊，这些都对分摊的准确公正产生一定的影响。如哪些功能区是应该全幢分摊的，哪些功能区是住宅分摊的、哪些功能区是商业分摊的，都要一一厘清。因为上述各种因素，都对房产面积测绘中的数据采集能否精准、是否依法有据有着重要影响。

2.2 厘清几种面积的种类

《房产测量规范》8.1.1“房产面积测算的内容”规定：“面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中，房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算”；8.1.4“房屋的产权面积”规定：“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由省、市、县房地产行政主管部门登记确权认定”。房产测绘机构日常测绘业务中，涉及多种面积，如：建筑面积、使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积、公摊面积、阳台面积、产权面积等，这些面积都是特定情况下使用的面积标准。房产面积测绘过程，需要房产测绘单位对上述各种面积数据分别采集，这也是房产面积测量工作的主要业务。而不动产登记需要确认的面积，就是增加了公摊面积后的套内建筑面积与阳台面积之和，即房屋登记面积。按照《房产测量规范》规定，房屋产权面积是经不动产登记部门行政确权记录在登记簿上的房屋面积，是业主拥有的所有权面积。

2.3 加强对测绘程序的检查

房产测绘的成果通常以形式性的方式进行审核，审核过程中并不对房产面积测算的过程以及步骤进行实质性的审核。形式性的审核方式可以将政府审核部门的技术和人才优势集中起来，强化了测绘单位在房产测绘过程中的自我质量检查意识，有效减轻了后期审核部门的劳动强度。房产审核部门还须定期检查已经通过审核的用于房地产权属登记的测绘成果资料，并实时抽检测绘单位提交的项目管理数据库，对于群众的投诉还需要重点回访，发现问题及时向社会公布，最后参照《房产测绘成果质量评定标准》对各测绘单位信用状况进行评分。