房地产财务管理风险防范与控制

四川通威地产有限责任公司 四川成都 610000

当前阶段我国房地产财务管理风险防范与控制中仍存在亟待解决的问题，对房地产企业在市场竞争中的生存和发展造成威胁。因此，房地产企业必须充分认识到财务管理风险防范重要意义，强化房地产财务管理风险防范意识，构建完善的财务管理制度体系，从源头上把控房地产企业经营成本，充分发挥财务管理风险防范与控制的实用性价值，将可能发生的经营管理安全风险控制在合理范围内。

1 房地产企业财务管理风险概述

在某种程度上房地产企业属于资金密集型企业，其财务管理风险主要体现在以下几个方面：第一方面，房地产借入资金和所有者筹资风险。房地产企业资金管理原本就具有市场波动性强、房产价值高、回收周期长等特点，导致房地产企业启动资金通常来源于银行或其他金融机构的借入资金或其他所有者筹资资金，且筹资过程中房地产企业还本付息及支付收益的时效性也处于不稳定状态。第二方面，部分房地产经营成本配置不仅停留在房地产市场经济层面，通常还涉及其他陌生领域投资风险，无法从根本上保障房地产投资回报率。第三方面，在房地产出售后，房地产转化资金到货币资金的过渡转化周期较长，无形中增加了资金回收风险[1]。

2 房地产财务管理存在的风险问题

2.1 财务管理风险防范意识不足

房地产行业具有高收益、高回报、高风险等经营特点，在市场经济不断发展与进步的大环境背景下，房地产行业发展势头突飞猛进，但部分房地产企业在实际经营过程中过度重视眼前的经济利益，未站在长远角度统筹规划财务管理建设，导致财务管理风险防范意识严重不足。与此同时，部分房地产企业未构建完善的财务管理体系，内部财务人员自身专业能力不满足岗位规范实际要求，无法应用科学严谨的预测手段评估财务管理风险，不仅在一定程度上降低房地产企业资金周转率和使用率，还对房地产企业自身经济收益以及潜在价值造成威胁，增高财务管理风险，对房地产企业后续经营发展带来消极影响[2]。

2.2 财务管理体系尚不完善

现阶段我国房地产行业财务管理体系的构建尚不完善，尤其是财务核算体系仍存在较多漏洞，财务人员日常经营管理工作状态过于松散，房地产企业内部财务管理制度流于形式，未真正将财务管理风险防范与控制工作进行贯彻落实。另一方面，房地产行业相比其他行业的资金需求显著，财务杠杆要求更高，房地产企业资金开发也通常依赖于融资或贷款活动。此外，房地产企业财务管理风险制度也尚不健全，无法保证资金融资或筹资的合理性与可靠性，导致企业背负的经济负担过重，整体面临较为严峻的财务风险与挑战。另外，部分房地产企业缺少高素质综合财务管理人才，其财务人员也不具备风险评估、分析经营活动、做出正确决策的综合能力，从而导致房地产企业财务管理风险控制力度过于薄弱。

2.3 财务管理风险防范与控制水平低下

房地产行业经营具备一定的特殊性，不但面临较为严峻的市场经济变动风险，其内部财务管理风险也不容忽视。另外，由于房地产企业资金需求不断增长，财务杠杆比重较高，无形中增加房地产企业贷款和融资难度，同时部分房地产企业融资手段、方法以及时间等要素仍存在不规范的现象，导致其财务管理风险防范与控制力度严重不足。另一方面，房地产企业在融资过程中仅通过银行贷款维持资金周转，从而导致资产负债率过高。在国家政策变动以及银行收缩银根的背景下，还会造成房地产企业资金链中断的不良局面。

2.4 经营成本管控力度不足

由于房地产工程项目投资周期长、资金回收不稳定，在前期方案设计、获取土地使用权、工程项目招投标以及后续工程施工和监察等环节都需投入大量资金，导致成本管理在整个房地产经营管理过程中占据重要比重。但房地产企业内部成本管理力度严重不足，在前期绘制施工图纸、设计具体方案过程中未针对可能发生的风险因素进行综合考量，对成本因素的影响作用重视度不足，以至于施工方案中的设想成本与实际施工成本存在偏差，在实际施工过程中预算过高。此外，部分房地产企业在购买土地使用权时未进行充分的市场调查，土地购买价格与实际成本不一致，出现估算总成本低于实际成本的不良现象[3]。

3 提高房地产财务管理风险防范与控制的有效措施

3.1 培养财务人员风险防范意识

房地产企业应注重培养财务人员风险防范意识。首先，房地产企业应构建完善的财务管理风险防控体系，从根本上强化企业内部控制力度，在保证财务管理制度健全的基础上针对财务人员实际能力制定相应的考核机制，重点考察财务人员资金账号、业务经济活动以及资金往来等基本业务，确保考核机制与监督机制的严谨性及合理性，同时定期组织财务人员参与财务管理风险防控相关的培训活动，最大限度地提高财务人员对风险防控的敏感度。与此同时，房地产企业还应不断健全财务管理监督审核机制，全面实现财务管理目标，将施工环节各风险因素抑制在可控范围内，强化企业内部财务监督力度，为后期经营管理工作的顺利开展奠定良好基础。

3.2 构建完善的成本预算管理机制

房地产企业应注重构建完善的成本预算管理机制，保证成本预算管理的时效性与可操作性，高效实现内部风险控制的战略目标。房地产企业成本预算管理体系通常由财务预算、经营预算、投资预算、资金预算四个模块组合而成，利用成本预算管理体系落实房地产企业资源合理配置要求，将房地产企业战略管理的实用性价值全面体现出来，从宏观角度出发有效规划房地产企业资源。在房地产企业工程项目施工过程中，应实时掌控各施工环节成本预算，不断优化与革新各环节财务管理结构体系，为房地产企业财务管理风险的防范与控制提供基本保障。

3.3 强化财务管理风险防范与控制力度

房地产企业不仅应高度重视内部风险控制，还应采取有效措施积极防范外部风险，根据市场经济实际变动情况，深入研究现代化企业财务管理制度，从而加强房地产企业外部风险防控意识。房地产企业在融资过程中，应积极拓宽融资渠道，具体可采用债务融资、股权融资等手段，将企业内部融资风险平均分散于各融资环节，有效避免后期资金链条中断导致无法及时偿还贷款的风险。最重要的是，房地产企业应适度扩张经营规模，结合实际经营需求以及市场客观发展规律有针对性地制定可行战略，从根本上严格控制投资成本，认真分析贷款款项的影响因素、操作难度等，有效降低企业内部资产负债率。

3.4 严格把控经营成本管理环节

由于房地产企业资金需求量较高，在实际经营管理过程中必须站在宏观角度统筹规划整个施工流程，严格把控预算管理、风险管理、成本管理、监督管理等重要模块。其中成本管理作为房地产企业财务管理工作中必须高度重视的基本模块，对企业经营发展有着关键性影响。房地产企业在工程项目开发过程中，必须结合自身发展实际以及市场经营情况综合考量影响风险防范的主要因素，按照研究成果不断优化与改进施工方案。在工程项目正式立项过程中，相关工作人员应基于宏观角度全面考虑项目施工周期、施工人员能力、最终施工效果等内容，确保工程项目造价的合理性。

4 结语

房地产财务管理风险防范与控制对提高企业核心竞争力起到至关重要的作用，有助于房地产企业针对潜在风险进行科学预测，有效减少财务管理风险对房地产企业造成的经济损失。在房地产财务风险实际防范与控制中，可以采取培养财务人员风险防范意识、构建完善的成本预算管理机制、强化财务管理风险防范与控制力度、严格把控经营成本管理环节等有效措施，真正将财务管理风险防范工作贯彻落实，综合提高房地产企业经营管理质量。