居间报酬的支付条件认定

杨 伟

（湖南鑫昊成律师事务所，湖南 长沙 410006）

我国《民法通则》《民法总则》《合同法》及新制定的《民法典》（2021年1月1日正式施行）虽言及附条件法律行为，但对中介合同中报酬支付条件的规定较少，难为司法实践之准绳。本文通过对中介合同中居间报酬支付“条件”的梳理和检视，以期引起立法、司法层面上的重视。

一、附条件法律行为的内涵

附条件法律行为，是指附有决定该行为效力发生或者消灭条件的民事法律行为［1］。2020年颁布的《民法典》第一百五十八条有规定：“民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效”。这一规定，有效方便了民事法律行为的认定规范与灵活控制，因而具有重要的现实意义。

新颁布的《民法典》第一百五十八条中规定的“民事法律行为可以附条件”，这里的“附条件”可以分为两类：一类是生效条件；另一类是解除条件。所谓“生效条件”，是指使民事法律行为效力发生或不发生的条件。即在生效条件不具备时，虽然该民事法律行为成立，但该法律行为并未生效，因而其效力仍处于一种不确定的状态：当生效条件具备，则该民事法律行为有效；反之，当生效条件不具备，则该民事法律行为不生效。比如，甲乙签订房屋买卖合同，同意甲将所居住的房产出卖给乙，但条件是甲出国定居，不在国内居住。只有当约定的条件具备时，此房屋买卖合同才生效。所谓“解除条件”，即指在那些已成立的民事法律行为中，当出现某些特定、商定的消灭条件时，则该民事法律行为失效［2］。如甲为与其恋爱的乙购买了一套住房，但后来甲乙之间因感情问题未能结婚。在该民事行为中，虽然“赠与合同”没有明示附条件，但是“甲乙结婚”是默示条件，因此，赠与效力在“甲乙未能结婚”这一消灭条件出现时，甲可以要求乙返还房屋。

二、中介合同中报酬支付条件成就的判定

有个案例：2003年到2004年期间，甲公司经有关部门批准，于2004年2月20日领取了甲公司的某加油站临时用地规划许可证。后甲公司委托乙办理正式的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证（因乙的丈夫时任某国有石油公司的法定代表人）。2004年12月7日，乙为甲公司办好某加油站的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，同年的12月27日，甲公司向乙支付了办理上述证件所需费用50万元。同日，甲公司的法定代表人丙向乙出具一份“承诺书”，承诺：1.某加油站办完两证后，立即办理施工许可证并完工，三个月内将某加油站建成。建成后对外转让，有关税费的缴纳依照国家规定办理后：转让价格在1000万元以上的部分某加油站与乙5：5分成。2.与某加油站共同商讨，指定销售方案，确立最低销售保底价格，销售按就高不就低的原则双方寻找买主。如果谈判突破最低保底价格必须征得甲公司的同意，重大谈判双方派员参加，签订销售合同必须双方出席，最终销售决定权在甲公司。3.某加油站转让成交后，销售款到达某加油站账上1000万元以上部分，某加油站保证在三天之内将乙应得份额划给乙指定账户，如果是分批到账，则批结批清。2005年5月，某加油站建成，该加油站建成后，双方未对外转让。2006年9月19日，某加油站（出租方）与中国石油天然气有限公司某销售分公司（承租方）签订了一份《加油站租赁经营合同》，该合同约定：甲公司将某加油站出租给中国石油天然气有限公司某销售分公司经营；租赁期限15年；合同租金1012万元。乙认为甲公司未按自己的承诺将某加油站对外转让，遂诉至法院，要求确认其与甲公司签订的“承诺书”合法有效，并判令甲公司立即履行“承诺书”约定的支付报酬义务。

对此案的处理，有两种不同的意见：第一种意见认为，乙与甲公司签订的《承诺书》系双方真实意思表示，无法定无效情形，双方均应按照该承诺书约定的义务予以履行。根据我国原《合同法》第四十五条之规定“……当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，现甲公司至今未将某加油站进行转让，以其行为表示阻止承诺书约定的条件成就，根据该条法律规定视为条件已成就，甲公司应当依照承诺书的约定向乙支付相应报酬，支持乙的诉讼请求。第二种意见认为，该《承诺书》虽然约定该加油站建成后对外转让，但并未明确转让的期限和条件。由于该加油站建成后未能转让，2006年9月16日，甲公司将该加油站出租给中石油，是行使其固有经营自主权，乙未提交证据证明在2006年9月16日之前加油站能够转让成功；甲公司对该加油站享有所有权，《承诺书》也约定加油站转让的最终决定权由甲公司行使，因此，加油站是否转让，以什么样的价格转让，何时转让均是甲公司的权利；《承诺书》明确规定甲公司支付所谓报酬的前提是加油站转让成交且转让款到达甲公司账户，本案中加油站未发生转让，甲公司亦未获得转让价款，因此，支付乙报酬的条件并未成就，乙的诉讼请求法院不应当支持。本案的处理为什么会有如此大的争议，主要是对中介合同中中介报酬支付条件是否成就的理解产生的分歧。

根据2020年我国颁布的《民法典》第九百六十一条规定，“中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。应当注意的情形是，在规定条件都满足的情况下，委托方为自己的利益不正当地阻止条件成就的，应视为条件已经成就［3］。在中介合同中，委托人不正当行为的涵盖内容十分广泛，在国外法院有一条适用于中介合同的规则：中介合同的当事人不能从因自身原因造成的履行不能中获得利益，即委托人只要出现因自身原因获益，且损害中介人利益的行为都可视为不正当行为。在上述“加油站”的案例中，根据我国原《合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”之规定，在本案中，如果本案《承诺书》成立，乙可获得报酬的前提是：加油站因乙的居间工作达成有效的加油站转让合同、加油站已出售（即甲公司与乙约定的“最终销售决定权”已实现）、甲公司已获得销售款项。本案事实上，上述情形都不存在，第一种意见认为仅凭某资产评估公司作出的《评估报告》，就认定甲公司“阻止居间合同成立，应视为合同成立”，法院应当判决甲公司支付报酬（某法院的判决就是这种意见），笔者认为这一意见虽有合理性，但缺乏明确的法律支持。

三、我国立法现状及《民法典》新规

完善的法治既是营造良好营商环境的根本手段，也是中国特色社会主义市场营商环境的重要组成部分［4］。但是，不得不承认，当前我国在“中介立法”层面还存在诸多待完善之处，处于初期探索阶段。2020年，我国颁布了《民法典》，《民法典》作为市场经济的基本法，有助于为我国市场经济的健康发展提供法律保障，以促进中国特色社会主义市场经济行稳致远。同时，《民法典》还是社会生活的百科全书，为人们的社会生活保驾护航。值得强调的是，在《民法典》中，“居间合同”被“中介合同”代替，并增加了针对“跳单”现象的规定。《民法典》规定，在委托人接受了中介人提供的相关服务后，委托人倘若绕开中介人与第三方发生民事法律行为，且这一民事法律行为利用了中介人提供的服务，那么，委托人则需向中介人支付居间报酬。这些规定进一步明确了居间报酬的支付条件及其认定，但是，该法对中介人促成合同成立的生效条件、解除条件仍不够明确，如委托人利用中介人提供的服务类型有哪些？怎么认定中介人向委托人提供了有效的中介服务等。因此，将来最高人民法院在制定《民法典》的司法解释时应对中介合同中报酬的支付条件予以更为明确的考虑和厘定。