房产税改革影响研究

张苏香

（中共山西省委党校（山西行政学院），山西 太原 030006）

房产税在2021年被频频提及，近期由全国人大常委会预算工委、财政部、住建部及国税总局四部委联合召开的房地产税改革试点工作座谈会，［1］被认为释放了进一步扩大个人房产税试点的重大信号，再次触发公众敏感神经，引起不少焦虑。房地产税和房产税有何区别？个人房产税的开征对普通百姓的生活有多大影响？房产税改革是否会抑制房价上涨？本文将从以下几个方面进行探讨。

一、房地产税和房产税的区别

一般人对房地产税和房产税的概念不能准确区分。我国税收实体法总共规定了18个税种，房地产税并非法定的独立税种，而属于一个综合性的概念，泛指在房地产经济活动过程所涉及的所有的税，可能包括的具体税种为：土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税，还包括：增值税、企业所得税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、印花税等。作为房地产开发企业，在房地产开发和销售过程中需要缴纳的税包括土地增值税、城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、契税、增值税、企业所得税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税等，多达11种。个人购买房地产，需要缴纳契税、印花税等。其中和房地产关联度最高的是房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税这五个税种。

房产税仅是房地产税大家族中的一员，是我国现行18个税种之一，是指一种以房屋为征税对象、以房产计税余值或房屋租赁收入为计税要素，向房屋的产权所有人征收的财产税。

二、我国房产税的现状

在我国，房产税并不是一个新税种，新中国成立以来从1950年就开征了房产税，现行房产税征收的法律依据是国务院于1986年9月15日发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，征收范围仅限于城镇的经营性房屋。①《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。划重点：一是房产税仅仅在城镇进行征收，仅仅对城市的、县城的、建制镇的及矿区的房屋征收，不包括广大的农村；二是房产税仅对经营性房屋征收，非经营性房屋不征。

对于自用经营性房屋，从价计征，按房产计税余值征税，计税依据为房产原值一次减去10～30%后的余值，年税率1.2%；对于出租房屋，从租计征，按租金收入征税，年税率为12%。②《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条房产税依照房产原值一次减除10～30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。例如：A公司自有房屋两套，房产原值均为500万，一套用于生产经营，一套用于出租，年租金30万，当地规定按房产原值一次扣除30%的余值计税，那么用于生产经营的房屋每年应纳税额=500（1～30%）1.2%=4.2万元，用于出租的房屋每年应纳税额=3012%=3.6万元。

个人出租住房，不分用途，按4%的税率征收房产税。

社会上所言的开征房产税，实际是要扩大房产税的征收范围，对个人非经营性住房开征。其实，上海、重庆从2011年1月就开始进行试点。上海市于2011年1月颁布了《开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，该暂行办法开展了一系列的个人住房征收房产税改革试点活动，将本市居民的二套房及非本市居民的新购房作为征收对象；税率依住房情形的不同暂时规定为0.4%或者0.6%；计税依据暂时规定为住房市场交易价格的70%；征税面积：对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积扣除。

2011年1月，重庆市也颁布了《关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》，不同于上海市，重庆市选择将征收对象限定为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，和在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房；适用税率0.5～1.2%。重庆市更为细致地规定了免税面积，其中，暂行办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积180平方米；暂行办法施行后新购的独栋商品住宅及高档住房，免税面积100平方米。如纳税人家庭拥有多套新购应税住房，则按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。

三、房地产税立法和改革进程

随着上海和重庆两市对个人住房征收房产税改革试点工作的推进，关于房地产税的立法和改革就逐步进入了大众的视野，亦成为国家立法和改革推进的重点。

特别是从2020年末开始，“房地产税”成为一个高频词，频频亮相于媒体：财政部部长刘昆于2020年末在《人民日报》撰写文章称，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥地推进房地产税立法和改革。2020年12月31日，国家税务总局上海市税务局、上海市财政局、上海市房屋管理局联合发布《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》（沪财发〔2020〕18号）。这一则重新发布的《通知》，仅仅对《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》中涉及税务机关及区县的表述进行了调整，文件名称、文件主要内容，均与《暂行办法》一致，未发生变化。2021年3月，十三届全国人大四次会议通过《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，纲要提到要“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。同年4月7日，时任财政部税政司司长的王建凡表示，要积极稳妥地推进房地产税立法和改革。同年5月11日，全国人大常委会预算工委、财政部、住房城乡建设部、税务总局等四部门在北京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，这次座谈会的召开可谓意义非凡，在本次座谈会上，四部门认真听取了城市人民政府负责人及专家学者们对房地产税改革试点工作的意见。［2］

以上所说的立法和改革均是“房地产税”，而非“房产税”，但是和房地产相关的11个房地产税中，和房地产关联度最高的有五个，即房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税。这五个税种中只有耕地占用税已经立法，其他四个税种均为国务院条例，故“房地产税”立法和改革可能针对房产税、土地增值税、城镇土地使用税、契税四个税种全面推进，亦有可能先从呼声最高的房产税开始。

也许是立法的过程太繁杂，耗时较长，今年的立法工作计划中，并未提及房产税。专家推测可能会先在部分城市试点，看看市场的反应如何，再进一步行动。试点城市除了上海、重庆，专家推测还是会以热点城市为主，比如杭州、成都、深圳。

四、个人房产税全面开征对普通百姓生活的影响

考虑到上海《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》中给予了本市居民家庭人均60平方米的免税住房面积，《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》仅对独栋商品住宅、个人新购的高档住房征收房产税，且免税面积为180平方米或100平方米的相关规定，相信未来个人房产税立法时亦会考虑到免税面积的扣除，且免税面积不会低于人均60平方米，这对普通百姓不会造成太大影响，对拥有多套房及豪宅的富人可能会有影响，增加了其后期保有房产的成本，交易成本亦有可能增加。不过，这也是房产税的立法目的之一：合理调节收入分配，促进社会公平。

上海、重庆房产税试点办法均体现了对房价调控的考虑，但试点十年来，客观地说，其在房价调控上的成效并不显著：两地房价均呈现与其他诸多城市没有显著差异的上涨势头，其结果并未起到预想的抑制房价的作用。从各国经验来看，房产税在调控房价上作用有限。

学术界指出，之所以在上海市、重庆市房产税改革试点中，暂行办法均未能够充分发挥作用，根源在于暂行办法中的税制设计存在如税基较窄、免税面积较大、计税依据不科学、税率偏低的缺陷。房产税改革存在的诸多亟待破解的难题，如破除土地财政依赖、建立不动产统一登记制度、完善财产评估体系等，也导致了房产税改革试点过程步履维艰。［3］