土地一级开发企业财务风险控制探讨

2021-11-24马惠莉

经营者 2021年19期

马惠莉

（中国葛洲坝集团房地产开发有限公司，北京 100000）

土地一级开发即政府委托或授权企业对乡村及城市的国有土地进行征地拆迁补偿的工作，同时配备相应的设备，之后把土地有偿转让和出让。开发企业（土地一级）通常来说都是国有企业，同时企业的资金规模也相对较大，在这个过程中若无法对资金开展有效的管理，容易导致国有资产出现损失。因此，开发企业（土地一级）需要积极进行财务风险控制，并在这一基础上做好资金预算，这样不仅可以降低成本支出，同时还可以提升企业的经济效益。

一、土地一级开发定义与财务风险管理的特征

（一）土地一级开发的定义

土地可以说是促进城市化发展的关键资源，因此需要科学规划和利用土地资源。土地的一级开发及合理规划是土地资源发展的重要方式，确保土地实现可持续发展是政府提出的议题。针对土地一级开发的定义，学术界提出了很多种说法，但总体来讲即由政府或政府授权给企业，然后在区域内对土地进行统一征地、拆迁、安置以及补偿，并且配备相应的配套设施，确保这一区域可以达到建设标准，在完成之后就可以依照城市发展对土地的使用进行计划。

（二）财务风险管理的特征

目前，我国很多企业对财务风险管理不够重视，且存在片面管理的现象。企业财务风险管理特征主要有以下四点。其一，系统性。企业财务风险管理有系统性的特点，包括风险防范、预警及控制等方面。作为企业，其系统的构建需要完善的风险管理方案，同时还需要拟定相应的风险管理制度。其二，开放性。简单来说，需要企业管理层对财务风险管理保持一定的开放态度，构建完善的管理网络。但需要注意的是，在这个过程中会遇到一些问题，这时则需要以实际情况为核心，做到具体问题具体分析。其三，持续性。企业的财务风险会持续发生，企业每时每刻都会面临一定的风险，因此财务风险管理是可持续的，财务风险防范与控制也需要长期进行。其四，动态性。在市场竞争不断激化的背景下，企业也处在一个不断变化的环境中，且企业管理涉及的内容也处在动态的环境中，内外部环境的变化需要企业对财务管理作出相应的优化调整，这样才可以确保企业发展按预期行进。这也进一步说明了企业财务管理是具有动态性的。

二、开发企业（土地一级）财务风险管理的重要性

（一）有利于增强土地开发企业的风险管理意识

目前国际经济发展和国家政策调控制约着土地开发企业的发展，伴随土地开发行业竞争的加剧，以及经济环境的日益复杂，相关企业出现了融资问题，如何在这一背景下发挥自身价值和优势，并提升自身市场竞争力是企业需要认真思考和探索的问题。在这一过程中，创新思维，增强风险管理意识，并积极做好预防就可以有效地降低风险损失。

（二）有利于提升土地开发企业的风险管控水平

我国诸多企业都是经过不懈努力从无到有、从小到大发展，其通常以经验管理为核心，各项业务的开展也过于依赖经验的传承，这种封闭的管理模式已经不适应当前社会发展。开发企业（土地一级）财务风险随时随地都有可能出现，为更好地规避财务风险，就应开展科学管理，对风险问题进行细致分析，强化预防、及时补救，进而更好地降低财务风险损失。从这一角度分析，开发企业（土地一级）更新风险管理和创新风险管控策略不仅可以规范企业管理，对提升风险管控水平和确保企业管理层决策的合理性也是十分有益的。

（三）有利于抓住机会使风险作用从被动变为主动

风险具有不确定性，其有双重特点，不仅可以给企业带来不利影响，同时还可以为企业创造较好的收益。如果不能很好地识别与分析开发企业（土地一级）的财务风险，就难以做好财务风险防范工作，进而可能会降低企业收益。因此，从这一角度分析，需要对企业财务风险进行科学管理，在管理过程中紧抓机遇，使不确定风险转变为确定风险，从而降低风险，创造更多的收益。

三、开发企业（土地一级）财务风险的识别与分析

（一）投资风险

其一，投资成本相对较大且周期较长，并且投资预期也有一定的不确定性。土地一级开发项目的投资成本通常包括征地拆迁成本与基础设施建设成本两种。目前，前者的补偿成本正在逐年提升，并且在拆迁过程中特别容易遇到一些不配合的人员，这样就会在无形中延长拆迁周期且增加成本。如果拆迁工作不能及时有效完成，那么之后的基础设施建设也会不断延后，投资预期也就很难实现。其二，采取收益分成模式的开发公司，其未来收入有较大的不确定性。土地出让通常都是在项目开发后的三到五年开始，之前的时间都是投入期。我国政府每年都会安排部分土地出让指标，整个项目完成少则七八年，长则十几年，并且随着未来土地出让价格的不断变化，或受到宏观经济、城镇化发展以及人口结构变化等多种因素的影响，未来土地出让价格难以确定，这会直接影响收入。其三，土地一级开发项目因长期受到各类规划与政策的影响，在项目前期投入阶段，诸多开发企业都会依照城市规划确定商住地，并通过测算可出让面积预测未来收益，但需要注意的是，在项目建设阶段，可能会因为政策的更改而减少商住用地面积，这样不仅会减少资金的投入，而且开发后的收入也会减少。虽然我国近年来对土地一级开发的态度已经较为开放，但投入也需谨慎。

（二）融资风险

土地一级开发项目对资金的需求量极大，资金的筹集直接关系到开发企业能否依照相关计划完成项目开发，具体分析如下。其一，大部分开发企业的外部筹资都是借助银行贷款，筹资方式与筹资结构都相对单一，并且由于宏观调控的影响，如果房地产遭遇金融政策收紧，开发企业想要获得银行贷款就会十分困难，即使能成功贷款也会有利率上调的风险。其二，融资提款金额和真实开发速度存在不匹配的风险。一些银行为了规避风险，通常会在合同中明确规定贷款总额与提款计划，这使得开发企业在之后的建设阶段可能出现投入延后或提前的现象，进而出现资金闲置或资金不足的问题。其三，目前大多数一级开发公司属于SPV公司，暂无实物资产，存在不能形成银行信用无法融资的可能。

（三）资金回笼风险

其一，在土地一级开发过程中，能否及时有效地收回应收账款与投资源是开发企业预期收益的重要体现，也是开发企业能否及时偿还到期债务和避免资金链断裂的关键所在。事实上，运用BT成本加成方式，开发企业资金回笼风险与当地政府的实力存在相关性。运用这样的方式，开发土地的审计结算完成后，政府需要依照开发企业的投入成本＋固定比例加成收益支付给开发企业，而这一阶段土地可能还没有对外出让，那么政府是否可以全额支付开发费用呢？这是开发企业需要深入思考的问题。其二，运用收益分成模式的开发企业资金回笼风险取决于土地是否依照计划，以及是否以合理的价格对外出让。政府掌握土地开发和土地出让面积的分配权，同时出让价格又会受多种因素的影响，如当地经济发展和人口流出量等，因此需要深入分析是否可以依照计划出让土地，以及是否会影响投资款回笼和获取收益。其三，存在税收政策调整的风险。土地开发项目的周期是比较长的，这个阶段国家税收政策的调整将直接影响其成本的投入。在2016年实施营改增政策之前，土地一级开发项目不同的开发模式有不同的税收政策，有的需缴纳营业税，有的则无须缴纳营业税。同时，相关公告明确指出，如果纳税人与地方政府合作，那么在这块土地符合国家土地出让条件时，地方政府可允许出让，但如果成交价低于纳税人投入资金，亏损则需要由纳税人承担，反之收益也归于纳税人。在这一过程中，纳税人的行为属于投资行为，并不属于营业税征税范围，收益可以不缴纳营业税。在营改增政策实施后，其需要缴纳增值税，但不同区域的国税局有不同的看法，部分认为这是投资行为，不属于营业税范围，进而也就不会涉及改增值税的问题；但也有部分认为需要依照建筑业征收增值税，如果征收增值税，就会面临税务成本增加的财务风险。

四、开发企业（土地一级）财务风险的管控对策

（一）投资风险管控

首先，在土地一级开发项目前期需要积极做好相关调查工作，细致分析每一个环节，如规划、资金来源、资金担保、成本、税收、收益以及政府实力等，可以说只要一个环节出现问题，那么即便开发企业获得了项目的开发权，也难以获取预期收益，甚至会直接影响企业的未来发展。其次，制定科学合理的开发计划，在过程中需要监控开发实施过程，构建完善的风险预警系统。开发企业在项目发展前期需要做好对资金、成本及未来收益的数据预测，然后将其融入每一个开发阶段，之后再制定相应的项目开发计划。在项目实施阶段，应依照实际开发投入情况进行政策调整、定期跟踪及滚动更新开发计划等。再次，健全合作开发协议条款，科学控制可能出现的风险。在开发过程中需要确定政企合作，两者应共同投资组建开发企业，这样不仅可以共同承担风险，还可以共同享受收益。土地及开发项目有着明显的区域性特征，需要企业与当地政府构建合作机制，这对项目顺利开发有着极大的意义。另外，还应在协议中约定，只要政府在建设阶段更改规划方案，就需要适当调整分成比例，这样可以避免开发企业收益降低。最后，积极做好成本管控与审计工作。在土地一级开发项目建设阶段，需要积极做好成本管控工作，可以借助招投标选择优秀且专业能力较强的中介机构，同时还应做好标底编制与审计结算，尤其是征地拆迁的成本，应依靠政府与中介的力量开展工作，这样既可以保证拆迁进度，还可以全面控制拆迁成本。因此，土地一级开发项目在决策之前，建议合理评估拆迁难度，充分预估拆迁成本，切不可盲目乐观，企业最好也参与到一级整理中。

（二）融资风险管控

其一，应积极做好规划工作，科学规划融资规模与债务结构。开发企业需要全面考虑项目的真实情况，然后在这一基础上做好财务分析工作，并且构建相应的资金需求，制定完善的融资方式，以及适用于企业实际情况的长短期债务结构。其二，运用灵活的信贷模式。开发企业可以在项目开发之前与各家银行沟通与交流，然后选择按需房贷的信贷方式，这种信贷模式较为灵活，而银行也应给予企业一个总的授信额度，只要在额度以内，开发企业可以依照项目实际投入需求进行贷款。这既可以做到资金不闲置，还可以帮助开发企业降低利息负担。其三，使用多元化的融资渠道。保证融资渠道的多元化可以降低财务风险，如通过发行企业债或上市后再融资等多种方式，获取自己需要的资金。

（三）资金回款风险与税收政策调整风险管控

对于资金回款风险的管控，当地政府和开发企业之间要保持良好的交流与合作关系，拟定协议过程中应与政府一起完善土地的出让计划，进而更好地完成土地供应，并且保证开发成本回笼。违约条款也需要出现在协议中。政府方只要延误资金支付，就需要按照一定比例支付利息，并且还需要进一步缩短土地一级开发成本的回收期。因为在土地一级开发过程中需要投入很多资金，在项目开发阶段，如果企业可以降低自身负债比当然更好，但反之则会增加企业负债。因此，在土地一级开发之前，企业借用转让土地的方式获取相应比例的收益之后，可在一定时间内回收土地收入，并直接投入项目中。这既可以增加项目开发成本，又可以降低企业的负债率，最重要的是可以降低企业的财务风险。

另外，开发企业在资金投入前期需要全面了解地方税收政策，然后在这一基础上积极做好纳税筹划工作，还要构建高素质的纳税管理团队，与税务部门保持良好的沟通，进而更好地衔接最新的税收法规。这可以让开发企业掌握税收政策，有效规范经济业务的内容，还可以避免因政策选择不合理而对开发企业发展造成消极影响。