对房地产成本费用控制的思考

贾锐锐 内蒙古金隅置地投资有限公司

引言

目前房地产行业是一个十分热门的行业，在该方面需要派出专业的人员来对各方面进行合理控制，才能够使房地产产业发展更加稳定。在其具体控制方面，本文主要结合成本费用的控制进行合理思考，在其成本控制方面，要派出专业人员对其成本构成进行合理分析，才能够对成本的组成有着更深刻的了解。结合成本构成中可能存在的各种问题以及施工各阶段可能会对成本造成的影响，而进行细致考虑，能够提出有效的控制措施，从施工的各个阶段来进行合理控制，对整个房地产产业有着更好地了解与把控效果。通过该方面的合理建设，能够在促进房地产产业飞速发展的过程中来保证其发展的稳定性，减少房价上升过快的情况，减少人民群众的生活负担，进而能够使社会效益也得到进一步提升。

一、构成

首先需要对其成本构成进行合理的探究，在该方面，要结合目前房地产产业所需要的开发成本以及开发费用和开发税金等多方面进行综合考量，才能够对成本构成有着全面的了解，能够从多个角度去对成本构成进行探究，方便对其进行细致化的分析，找到其成本控制不良的根本原因，方便对其进行有效措施的提供，使其解决效果更加良好。

(一)成本

首先要了解的是开发成本，在开发成本方面需要对其内部各种方面的费用进行细致划分，首先要了解的是土地使用权的费用，在该方面主要涉及一些拆迁和购买土地。因此，要对土地转让费以及各种占用费来进行细致考量，在目前最常见的是拆迁赔偿费，需要对该方面价格进行细致分析，对其进行合理控制。如果拆迁赔偿费较高，其意味着该处的房价也较高，因为需要对其成本进行回本，成本呈现直线上升的效果。在目前发展方面，土地价格是逐渐增加的，需要对该方面的问题进行重视，才能够对其开发进行合理控制，使其效果更加良好，减少对总费用的占比，方便对其成本价格进行控制[1]。但是在该方面还存在一定的问题，目前很多人群都在依靠着拆迁去进行发家致富，而在该方面主要是对赔偿的要求过高，如果无法在该方面达到合理的统一效果，则极有可能会使其出现各种各样的问题难以达到合理的土地使用以及土地占用效果，会导致其施工进度受到影响，甚至成本的进一步增加。

其次还需要考虑的是施工前期所需要的一些工程费用，在该方面主要是对施工地质勘测施工，地质测绘以及具体的设计来进行探究，在该方面需要进行合理的规划设计，但是也需要对资金进行合理使用，还需要对一些可行性计划以及方案进行合理分析，需要大量的资金来对其进行巩固与支持，才能够使其分析更加合理，更加准确，减少在分析方面出现的问题，控制就会花费大量的资金而造成成本的增加。

还需要考虑的是建筑安装费，在该方面主要是对房屋建筑的直接费用，需要按照招标投标等多方面的细节进行考虑，来对其结果进行统一确认，才能够对施工材料费用进行统一化，减少其中的变化过程，防止出现不稳定的波动情况。在其市场实情的探究方面，需要结合市场实际情况来进行合理调研，能够在该方面达到合理的控制效果[2]。然而在该方面存在的问题还是较多的，需要专业人员进行细致分析，才能够减少这些问题的产生，而专业人员的聘请也需要花费较多的资金，因此要在该方面进行合理考量，去找到其平衡点，选择合适的专业团队进行合理控制来减少该方面存在的矛盾和冲突现象。

还需要对基础设施费用进行合理控制，在该方面主要是由于施工团队需要在水电方面进行合理使用，或者在其内部建设方面也需要对基础绿化设施以及照明设施进行铺设，需要在该方面也耗费较多的费用[3]。因此，要进行合理的规划，要尽可能地利用这些基础设施发挥最大的效果而减少其成本的投入，达到合理的平衡效果，减少对居民生活造成的影响，并能够减少成本，同时能够实现经济效益及社会效益达到最大化。

还需要对开发间接费用进行分析，在开发间接费用方面，主要是对开发工作人员以及后期的维护人员的工资和一些修理费和公共费用进行分析，要对这些细节问题也进行合理探讨，并将其总结，才能够构成开发成本。对其进行细致考虑，从多个角度对其进行控制，使其开发成本可以降低，能够达到有效控制效果。

(二)费用

还需要对开发费用也进行考虑，开发费用也是开发成本以及成本费用控制的手段之一，需要对该方面进行分析，需要对开发费用的种类进行探究，才能够从多个角度去进行统一思考，在该方面主要包含着管理费用，销售费用以及财务费用，需要从多个方面去对其费用进行合理探讨。在管理费用方面，主要是对行政管理共同所花费的费用进行探讨，并且是对其在经营活动开展过程中后续需要消费的一些费用也进行综合考虑[4]。在销售费用方面，主要是在其销售过程中可能会消耗的一些费用，例如在其促进消费的方面提出的一些优惠措施，需要对其进行合理探讨，使其相关活动开展所需要的花费资金能够更加明确化，方便对其进行合理考虑。在其财务费用方面，主要是对筹集的资金进行分析，例如在其贷款方面需要付出一定的利息等多方面问题要进行综合探究，对其各方面的数据进行探究使其更加精细化，方便对数据的精准控制，使其财务方面能够达到合理的控制提升效果，来减少不稳定因素的存在，最终对其进行全局把控。

(三)税收

在开发税金方面也需要进行合理的分析，因为在房地产开发过程中需要按照一定的规定来进行税金的缴纳，需要对土地增值税以及营业税来进行探究，才能够符合目前国家税收的标准，要能够符合国家法律要求，不能够逃避税收的现象，防止出现违法乱纪现象，而使其企业形象受到影响，甚至需要赔偿巨大的损失。

二、措施

(一)前期控制

首先要做好前期准备工作，能够对其达到合理的控制效果，在该方面主要是对开发成本进行合理控制，在其控制方面主要是结合设计阶段进行有效的设计，使其设计效果更加良好，才能够在设计的段达到节约成本的效果[5]。其次要对建筑成本进行合理的估算与预算保障，防止在建设过程中出现各种问题，同时要预留各种资金的紧急使用状态，才能够达到应急效果，减少在施工过程中，出现的施工停止现象。在其房地产成本控制方面，对招投标也要进行合理控制，才能够使其施工总包以及代理销售之间可以达到和谐的统一效果，减少在该方面出现的矛盾现象，进而使其成本控制可以达到最低的水平。

(二)施工控制

在施工过程中也需要对成本进行控制，在该过程中主要是对施工现场进行有效管理，能够对各方面设计的审核进行细致化考量，并且减少设计问题的存在，同时能够对其设计的合理性以及可行性进行探究，减少设计的变更问题能够减少不必要的支出现象，同时能够在其建设过程中减少材料方面的花费及施工方面可能产生的不稳定因素，防止造成过多消费的存在而出现的成本增加现象[6]。同时，在管理方面，需要加强索赔管理的建设，能够对其进行合同的签订，能够以此来对违背合同的内容进行索赔，防止由于施工质量受到影响而无法达到经济效益以及建设效益，最终使其产生巨大的损失。

(三)费用管理

在施工竣工阶段，需要对结算进行合理控制，在该方面需要派出专业的人员对整个工程的各方面数据进行汇总，并且对各方面报表也进行合理的整合，能够对其计算工作达到合理的控制效果，并且能够对施工的图纸，施工合同条款进行明确，方便对各方面数据进行合理的计算与总结，并且对各项单价以及总体价格进行逐步计算，使其计算更加合理，更加精准，方便对结算工作进行合理控制。

(四)销售管理

在销售费用方面也需要进行合理控制，在销售费用方面的控制主要是对其销售的途径以及销售活动进行合理选择，在一些互联网广告以及电视广告方面要进行合理的宣传，同时要再去销售中心进行建设，并且对样板间也要进行建设，需要对其进行资金的支持。然而在这些销售的同时需要减少一些销售的不必要选择，并且对销售的时机要进行合理把握，能够使其销售更加精准，能够吸引更多的顾客而减少，才能够根据实际情况选择合适的销售方式，最终达到合理的节约成本效果，使其经济效益得以进一步提升。

(五)财务管理

在财务管理方面也需要进行合理的控制，在其财务方面，主要是对一些企业贷款要进行不同形式的融资利用，才能够使利息达到最低化，才能够使其成本降低到最低水平，方便对其成本进行合理控制，同时在其企业的发展过程中需要对应收款账进行重点分析，并且根据这些期限来进行合理缩短，才能够减少成本的输出，最终达到成本控制效果。

三、结语

结合上文分析，在我国目前房地产事业飞速发展的过程中，需要对其成本控制，才能够使其费用控制在合理的水平内，获得更多的经济效益以及社会效益。同时要在其不断发展过程中做好各项成本的分析，并且针对这些成本的构成来进行合理有效的措施的选择，能够对其成本进行针对性的降低，减少在该方面所花费的巨额资金，进而使企业的整体收益得以上升一个水平。