绿地新里拾光项目进度控制及优化研究

朱绍伟，王海亮

(1.山东科技大学，山东 青岛 266590； 2.绿地集团山东置业有限公司，山东 济南 250000)

1 概述

房地产行业在中国的发展从1990年初开始起步，并在之后较长的发展进程中逐步健全和成长起来。房地产业是国家税收最重要的来源之一。作为我国经济的重要组成部分，其健康发展必然带动国民经济和社会的健康成长。房地产行业发展除了为本行业带来生机，还直接或者间接地推动了与之联系、相关的一系列行业(如金融行业、物业管理、钢铁生产业等)的发展，形成一条经济链条，带动了我国经济的增长，促进市场走向成熟。

在项目进行过程中，要充分地将安全、费用、质量三个因素进行合理地协调，利用正确的、合适的手段，制定资源供应计划和项目进度计划。制定计划时，需要实时反馈项目进行流程中的相关信息，例如：项目进度、项目执行等。需要在原有的计划上，改进项目的工期和项目的目标，并进行对比和梳理，还要通过建立恰当有效的补救措施来预防和解决诸如工期进度拖延之类的特殊情况。以上这些行为的总合被称作项目进度控制。

但现实是，项目具体进行过程经常会出现这样一些情况：部分投资者在作出投资决策前没有进行充分的可行性分析和市场调研，一味跟随市场的风气和风向进行投资开发，之后又对施展进度不注重，降低了项目质量，经常导致结果不佳，并增加建设投资成本。

综上可知，项目开展的进度和其管理的水平对一个项目的实施结果好坏起到决定性作用，因此，房地产开发公司需要对这些方面着重关注。

2 房地产项目进度控制

2.1 项目进度控制概念

可以根据整体项目日程设置项目管理目标或进度管理目标，将其用作项目计划的基础，并留出时间来改进项目进度，在指定的时间范围内完成任务。用全面和三维的方法协调设计项目的每个阶段的实际和计划进度。根据进行的步骤和阶段的不同，一般可以将一个工程项目大致分为设计期、施工期、竣工验收期[1]。

项目进度控制主要针对的是项目所需要的时间和流程，其重要性不言而喻，是项目进度管理中一项最主要的工作。项目进度控制可以发生在项目进展的任何时候，贯穿整个实施过程的始终，这意味着可以促使按时完成不同环境中的不同项目。

制定科学合理的项目进度表，完善计划中的各项任务，将其划分为多个子单元，推进分级管理，将项目进度表融入实际工作中。通常地，可以从时间、方法两个角度对项目的进度控制进行理解，项目所需要的时间一般都是一定的，在这段时间里，要采取不同的进度控制手法推进项目的行进。

要求相关工作人员及时对项目进度进行跟进，根据项目实际的开展进度，相应地对计划做出一定的调整。项目建设公司使用科学的方法来跟踪和控制项目随时间推移的进度，并随着时间的推移发现与预期的偏差。如果出现影响工期的问题，要分析问题原因，采取有效对策，防止给施工企业造成较大损失[2]。

2.2 项目进度控制技术

随着社会和经济水平的不断进步，人们也日渐提高着对于生活品质的要求，其中，居住和办公的环境是体现生活水平的最主要的参考点之一。在这样的背景下，房地产开发项目层出不穷，种类繁多。相应地，项目进度控制的难度就增加了，对控制技术的要求也就更高。本节中将提出几点技术改进方向[3]：

1)进度网络分析。该方向是将关于项目进度的各方信息绘制成一张判定表，并以此表作为进度模型的建立基础。接着运用关键线路法、局部分析法等常见的分析方法完善和升级进度模型。完善和升级的具体工作内容如通过平衡资源分配来估计任务的最早和最晚开始和结束时间等。

2)关键路线法。首先，忽略项目的资源限制；其次，进行进度网络分析；最后，得出任务的起止时间。

3)进度压缩。要求在缩短工期的同时不改变项目的范围和限制。在进行进度压缩时，目前较常采用赶进度和快速跟进的方法。其中，赶进度侧重于压缩同一个项目的开展时间，但是成本不变；快速跟进侧重于两个项目的快速衔接。

4)通过假设来进行研究。这种方法可以作为项目中类似情况的解决方案，减少意外情况对项目进度的影响。先假设一个情况，然后讨论在这种情况出现后的解决办法，最后得出一个假设的结果。通常，项目的进度可以通过多种方式显示。最常用的工具包括网络计划技术、甘特图、工作分解结构(WBS)、关键性途径法。

3 绿地新里拾光项目进度控制情况

3.1 绿地新里拾光项目介绍

绿地北展济南置业有限公司拟投资35 284万元，选址于济南市黄河北新旧动能转换先行区，崔寨片区中部，会展南路以南D-1地块，建设绿地国博城新里拾光二期D-1地块项目，规划用地性质为商业商务。项目规划建设用地面积16 915 m2，规划总建筑面积30 447 m2，其中地上建筑面积20 298 m2(酒店20 298 m2)，地下建筑面积10 149 m2(包括地下车库及设备用房面积10 149 m2)。本项目主要建设1栋2层～5层的酒店。计划2019年9月开工，建设期6个月，2020年3月竣工。技术经济指标见表1。

表1 技术经济指标

3.2 绿地新里拾光项目进度控制体系

工期、费用、资源在房地产项目的实施进度中是三个具有相当分量的影响原因，因此在项目进度控制中也要重点对这三个点进行跟进。对于本文研究的对象绿地新里拾光项目来说，将这三个环节做好做实，将会使进度控制得以顺利实施[4]。

1)工期控制。为了有效控制工期，绿地新里拾光项目的施工首先从打地基开始，当地基挖掘到可以同步施工的程度时，开始逐步地将铺设楼地面、装饰内外墙、给排水施工等工程与地基建设同步进行。之后也可以根据项目实际，同时开展若干项工作。这样一来，在各项工作不会互相影响的前提下，可以有效地对工期进行控制。

2)费用控制。控制成本的前提是确保项目建设目标，在此基础上有效降低支出，核算其对工期是否有影响，确保利润目标的实现。

本文具体分析绿地新里拾光项目，可以先估算项目成本，然后计算每个子项目的间接和直接成本。根据项目的进度和资源条件，协调分步程序的运行时间，确保成本最低，工期最优。

3)资源控制。在对本篇文章采用的对象进行调研时，笔者认为应当合理地进行资源控制。在确保项目质量的前提条件下，合理地对资源进行利用。这就要求要做到以下两点：

a.优化工期。经调研发现，虽然绿地新里拾光项目的建设过程中拥有庞大的工程量，但是资源的使用量相对比较小。安装电梯、消防施工、电气施工、给排水施工等施工作业不会冲突，施工具有较好的可行性。

b.优化平衡资源。由于施工期限一定，所以绿地新里拾光项目在控制进度时可以将资源的配置进行优化平衡，让项目对资源需求的动态曲线不会发生剧烈或突然的波动，避免资源的浪费或积压。项目使用动态监控来降低资源消耗的动态，绘制资源消耗曲线并预测未来的资源消耗。

4 绿地新里拾光项目进度优化建议

4.1 事前控制

1)制定科学合理的进度计划。在事前控制的环节中，由于项目还并未发生，因此在这一阶段需要重点完成的工作是掌握项目的相关信息，并制定出正确合理的进度计划，为以后项目的正常顺利实施奠定一定的基础。如果进度计划不到位，那么项目一开始就埋下了风险隐患，会造成后续工作的麻烦[5]。

2)重视图纸会审工作，尽量减少工程变更。a.绿地新里拾光项目工程部工作人员在技术评审期间，需要准确把握图纸的细节部分，不可疏漏。这样就能大大减少项目实施过程中因为细节导致的错误，节约项目时间。b.相对于人工检验，高精确度、便利便捷的技术手段可以提高工作效率和发现问题的准确程度。因此，参与到项目中的各部门应该在技术配备上下功夫，提高施工的技术水平和科技含量。c.调动工作人员的能动性可以提高项目完成质量。可以采取适当的激励措施，给予明确奖罚，使施工方、监理方重视技术问题。

4.2 事中控制

1)节点制定。双方对建设对象的性质和进度的不足，根据国家规定进行具体分析，确定绿地新里拾光项目建设的具体节点数量。灵活运用各种工具进行动态的进度控制，工具包括计划网络图、工作任务分解、甘特图等。

2)节点控制。节点控制包括节点进程控制和节点完成控制，其结果必须记录在案。

4.3 事后控制

1)计划变更。计划一旦需要或者是出现变更，项目的所有相关方面就要及时沟通协调并及时地作出反应，通过分析具体的导致原因，使后续的工作消除阻碍，得以顺利进行。

2)进度超期。当进度时间超过计划预估的时间时，不可因怕承担责任而隐瞒不报，进而造成更严重的后果。应该联合相关单位和部门，共同商议解决的办法和途径。需要注意的是，商讨的结论要以书面的形式记录并呈现，并且明确责任归属。

5 结语

在本篇论文中，以绿地新里拾光项目作为具体的研究对象，探讨了房地产项目进度控制的相关问题，并提出合理化的建议。在研究中发现，作为工程量巨大的房地产项目，绿地新里拾光项目内容环节多而复杂，要考虑到的因素范围很广。因此，要用经验和技能来维护和改进建设和监测单位，并在整个过程中紧密结合其他相关部门。