新收入准则对房地产企业收入确认的影响研究

李广来

山东东海房地产开发集团有限公司 山东济南 518052

房地产行业对我国相当长时间的经济社会发展中，产生了重要的促进作用，在新的收入准则下，房地产企业内部财务会计人员要熟练掌握处理相关业务核算的知识，以便为整个财务工作的规范以及企业长期健康发展打下坚实基础。

1 新收入准则对房地产企业收入核算方面的影响分析

1.1 新收入准则对房地产企业收入确认的影响

在旧收入准则下，房地产企业在进行收入确认时，需要进行一次性确认收入。根据旧收入准则规定，房地产企业的收入确认时点需要在房地产企业和客户办理交房手续时进行确认。但在新收入准则下则不然，在期房销售时，双方签订了商品房买卖合同，一房一号，具有不可替代性，而且根据合同，房地产企业有权根据履约情况要求客户支付不同生产进度的剩余款项或者已提前收取全款，所以满足商品具有不可替代性，且房地产企业具有根据履约进度收取合理款项的权利。据此，房地产企业按照时段转让模式确认收入，即在期房销售后，按照履约进度，可以选择产出法或者投入法）逐步确认收入，较旧收入准则确认收入时间早很多。

1.2 新收入准则对房地产企业合同交易价格的影响

新收入准则的实施进一步明确了房地产企业合同交易价格。在旧收入准则时，房地产交易价格是按照公允价值来进行计量的，这种计量方式导致交易价格分配不是很明确，但新收入准则的实施却有效弥补了这一不足。新收入准则是按照预期有权收取的对价金额来计量交易价格，新收入准则对合同履约内容、交易价格分配等一些内容进行了明确规定，尤其是针对房地产企业具有多重交易安排的业务，新收入准则根据各项履约义务所承诺商品，单独售价分摊交易价格，如果房地产企业在一些单独售价无法直接取得的时候，新收入准则中又可以按照预计成本加毛利法、余值法等来分摊交易价格。由此可见，新收入准则的实施可以显著提高房地产去企业收入确认的精准性，将更有助于房地产企业做好收入确认工作。

2 新收入准则下房地产企业发展建议

2.1 商品房按照控制权转移进行收入确认

（1）会计处理。根据传统，商品房的收入确认主要分为“竣工交付”、“合同约定交付”、“交钥匙”三大类型，在新收入准则下，严格限制了控制权转移情况，多数房地产企业在会计处理中，采用了收取全部房款并交钥匙后再进行收入确认的会计政策，存在一定的税务风险。

（2）增值税处理。根据规定，明确了增值税纳税义务的发生时间，即发生应税行为并取得索取销售款项凭据或收清销售款项的当天；如有先开具发票的，则为开具发票的当天。收清所有房款并交钥匙后进行收入确认的税务风险主要体现在：各个地区的税务局认为发生应税行为的时间点与合同约定交房的时间点存在一定的差别，如果出现因为施工、规划等原因而延期交付的情况，将会大大增加这样的时间差，如果处理不合理，将会面临重大的处罚。

（3）企业所得税处理。根据税法文件规定，企业所得税收入确认的标准为开发产品竣工备案、实际投入使用、取得初始产权这三者谁更早。因此，商品房只要竣工备案，即使在会计处理中没有进行收入确认，那么在企业所得税处理中也要确认计税收入，如若两者处在不同的年份，将使得企业当年纳税所得额出现暂时性的差异，形成一定的税务风险问题。

2.2 构建税务会计差异的有效调节机制

房地产企业需要构建税务会计差异的识别和协调机制。首先，需要对企业现有的业务类型进行梳理和归类，在房地产企业的不同业务和商业模式下，制定会计收入确认和税收会计差异的调整表格，为税务人员判断和识别税务风险提供可靠的参考。其次，对暂时性的税收会计差异和永久性的税收会计差异进行科学区分。暂时性的税收会计差异，需要在项目的整个过程进行动态调整，在项目注销清算或结算最后一期时，一定要调整好全部的暂时性税收会计差异，稍有处理不当，就会转变为永久性的税会差异，导致税款的增加或减少；对于永久性的税收会计差异，需要在发生当时一次性协调完成。最后，对于税法没有明确规定的事项，比如开发项目转移给政府的会展中心是否当作销售等问题，税法并没有规定应该如何处理，一方面需要咨询相关的专家，寻找合适的处理方式，另一方面需要和当地的税务机关进行协调，争取找到合适的解决方案，从而避免一定的税务风险问题。

2.3 完善企业财务信息系统，加强财务部门内部控制系统建设

企业财务会计的工作随着新时代电子信息技术的迅猛发展在不断发生快速变化，当前新收入准则实行的背景下，为了使得财务会计工作的科学性、便捷性得到进一步提升，房地产企业应对内部的财务信息系统进行科学合理的调整与完善。比如，在企业的财务信息系统中，针对新收入准则下建筑项目等业务合同的具体交易金额要根据企业自身的履约义务进行合理的分摊的情况，系统中的具体公式设定就需要进行更新完善，这样财务会计的工作才能做到准确无误。同时，企业内部针对财务部门会计人员的内部控制系统的建设与完善工作也应进一步加强推进，这样能够在最大限度上使得企业会计工作的准确性得到保障。

3 结语

房地产企业面对当前新旧收入准则转化的情况，财务会计工作必须以更加积极状态面对，并针对企业自身的发展情况采取合理有效的措施进行应对。只有这样，财务会计工作才能够正常开展，企业才能在长期发展中获取更广的空间。