房地产项目造价控制中面临的问题及应对之策

2021-11-23杨永旭

商品与质量 2021年16期

杨永旭

大连金泓旭房地产开发有限公司辽宁大连 116000

房地产项目一般都有较长的施工周期，并且投资规模极大，涉及较多的内容和层面。加强房地产项目的造价控制，一方面能有效降低施工成本，间接提高效益，另一方面能够合理规避潜藏在成本和费用当中的风险隐患，保障项目的顺利建设和实施。基于此，相关单位必须意识到房地产项目造价控制的重要性，并采取行之有效的方式对其进行操作和实践，以期提高其存在的科学性、合理性和有效性，更好地服务于需求对象。

1 房地产项目造价控制中面临的问题

结合实际情况来看，当下房地产项目造价控制中面临的问题，主要包括这样几点：

1.1 项目建设前期存在的问题

在房地产项目建设的前期，很多关于造价方面的问题都会暴露出来，包括项目的立项、可行性研究及建设计划等。这一阶段，房地产项目的决策部门需要将可行性研究报告当作基本的施工依据，并组织相关专家就项目的可行性情况作出科学的预判[1]。一旦可行性报告本身缺乏深度、缺少精确计算，就会对造价控制造成一系列的不良影响，具体表现如下：首先，缺少对房地产项目周边自然条件的调查和分析，没有及时掌握相关信息；其次，缺少对于项目施工方案的深度对比和研究，最终生成的方案在某些方面不够严谨、更缺少合理性；再次，房地产项目建设标准以及相关技术的应用缺乏标准和规范作为依据；第四，一些施工技术方案的选择缺少理论依据和分析；第五，缺少对项目所在地的征地、拆迁等历史情况的调查和信息获取；最后，缺少对材料单价的审核及基础材料的成本控制过程。

1.2 项目设计阶段存在的问题

房地产项目设计阶段一般包括三个流程，即初步设计、施工图设计和变更设计。当下的我国正处于建设行业发展的高峰期，各类房地产项目如雨后春笋，层出不穷，但因项目的设计单位缺少相应的奖惩和约束机制，导致设计文件少有精品、偶有残次，具体表现在这样几个方面：首先，在设计之初即需要对技术的采用进行合理的控制，但实际情况是很多房地产企业并没有做到这一点，故未能保障技术的采用呈现出良好的经济性与合理性；其次，最初的设计方案往往缺少深度和精度，更没有对项目相关的基础资料进行严格的调查和审核，如此很容易导致后续施工出现方案上的变更与整改，给项目造价控制带来极大的困难[2]；再次，没有对项目建设材料的实际存储量和性能情况展开实际调查，以至于材料的最终应用情况与最初的规划存在很大偏差；第四，对于房地产项目周边的地质情况缺少调查，以至于后续施工过程中面临极大的变更，间接导致造价提高；最后，房地产项目的设计单位没有对图纸进行严格审核，以至于出现各类问题时已经到了项目的施工阶段，除了返工，也别无他法。

1.3 项目施工阶段存在的问题

在项目施工阶段，有这样几方面问题会对造价产生影响：首先，施工单位投入的施工人员数量不足，配套工具不足，导致施工工期被延误；其次，缺乏正确且科学的施工方案指导，不能严格按照标准的施工工序进行施工；再次，施工现场缺少精准的核算过程，并不能对施工变更进行合理的控制；最后，施工现场缺少高素质的监理人员，针对已经出现的问题和潜在性的风险因素，并没有及时采取措施予以规避[3]。

2 房地产项目造价控制问题的应对之策

正因为房地产项目无论是在前期筹备设计、中期施工阶段，都会面临不同程度的造价问题，所以为了避免预算超标、房地产企业面临项目投资缺口的情况，需要采取相应的措施对这类问题进行严格防范和控制[4]。

2.1 提高项目可行性研究估算精度

之所以要提高房地产项目可行性研究估算精度，是因为房地产项目建设过程中，材料费用在总投资额中占比极大，任何材料价格的变动，都会直接对项目造价产生影响。有切实一些特定区域的材料价格受当地环境及个别厂商影响，时常出现大规模的波动，必然会对房地产项目的造价产生严重影响，更会为日后地产项目的效益带来冲击。所以，在前期项目的筹备阶段，就需要对材料的市场价格进行深入调查，要选择真正意义上质优价廉的材料，通过甲方统一采购，这样可以实现对采购物料的统一管理。

2.2 强调限额设计

所谓限额设计是指在项目建设过程中，针对施工图纸，在造价总金额控制在一定范围内的情况下，分解施工细节。在设计施工图的过程中，要结合批复以及项目的具体情况，明确造价目标，强调限额内的造价控制。如果有必要，房地产企业甚至可以引入良性的竞争机制，在限定造价的情况下进行公开招标，选择高质量同时能进行成本有效控制的单位进行施工。