房地产公司纳税筹划研究

韩 闯 青岛和达集团有限公司

一、引言

纳税筹划，是指纳税人按照当前国家相关法律法规的要求，科学制定和严格执行纳税方案，旨在降低企业的纳税成本，保证充分的资金去扩大经营规模，提升企业自身的核心竞争力。在当前政府宏观政策不断调整和行业市场竞争压力日益激烈的今天，房地产公司应当科学筹划纳税工作，构建和完善纳税筹划体系，降低自身的税负，降低经营过程中所消耗的税收成本，促进自身产业结构的调整和优化，实现利益的最大化。

二、房地产公司纳税筹划需要注意的问题

(一)纳税筹划体系不够健全

纳税筹划是一项系统、复杂和专业性强的工作，需要健全的纳税筹划体系为其“保驾护航”。目前有些房地产企业虽然构建了纳税筹划体系，但是体系存在一定的片面性和不可操作性，难以符合纳税筹划工作的需求，容易产生较多漏洞，使体系流于形式，无法真正发挥真正的作用。同时，有些房地产企业的员工未能切实履行纳税筹划体系的内容，容易遗漏某些涉税事项，或者出现税务核算错误等现象，内部管理不够规范，妨碍纳税筹划工作的正常开展。

(二)税制复杂，征管难度，对税收政策的理解不充分

房地产的税种较为繁多，也较为复杂，税法规定和实际的会计处理存在一定的出入，税制复杂，征管难度，存在滞后性，容易造成房地产企业承担较大的税务负担。同时，有些房地产企业未严格按照当前国家相关法律法规的要求进行纳税，未能深入剖析税收政策的导向，对税收政策的理解不充分，容易造成执行和预期的效果偏差较大，导致房屋价格不合理，无法符合群众的住房需要，降低公司的经营利润、经济效益和社会效益，并且容易使税务机关误认为房地产企业存在偷税漏税现象，进而对房地产公司进行税务稽查。此外，还有一些房地产企业未能及时获知最新的税收政策，容易带来较大的经济损失，以及受到税务机关的行政处罚。比如有些房地产企业在纳税筹划时仅仅以当地税务机关发布的补充细则作为唯一的参考依据，而忽视了补充细则的时效性[1]。

(三)纳税筹划方式有待创新

在传统的纳税筹划方式中，房地产企业的纳税筹划控制水平较低，资金的使用不够公开和透明，有些资金的流入和流出未经过授权和公开，未能实现子公司和分公司纳税管理的集中管控，使纳税筹划管理流程不够顺畅，影响财税管理工作的质量和效率。同时，有些房地产企业纳税筹划人员未能充分认识到房屋和土地之间的联系，容易出现重复征税和不合理征税的情况。

三、房地产公司纳税筹划策略

(一)构建和完善纳税筹划体系

房地产企业应当构建和完善纳税筹划体系，确保纳税筹划制度的可行性和科学性，使其贯彻实施到房地产公司经营管理的各个环节。

第一，房地产企业应当明确各个相关部门的工作职责以及相应的分工，建立符合公司实际状况的纳税风险管理机制，包括纳税风险预警与应对机制等。纳税工作的风险性就是指在具体税务实操中存在较大的不确定性，因此避免所带来的所有纳税风险是不可能的，但是可以通过风险管理降低风险，甚至规避掉主要风险，企业要及时根据外部市场环境的变化进行动态调整，实时监控风险，及时发现和反馈相应的纳税筹划问题，构建纳税风险评估机制，有助于后续的纳税筹划实施。

第二，房地产企业应当制定相关的税种核算制度，包括增值税核算机制、所得税核算机制等，加强纳税核算、申报和实施等过程的监督管理，使税务核算和税务处理更加规范和高效，同时定期关注国家和地方的相关政策变化，第一时间采取必要的措施来应对。比如近些年来，国家陆续发布了一些税收优惠政策，房地产企业应当密切关注和及时获知相关的税收优惠政策的变动状况，通过利用房地产公司的过渡性政策，优化适合公司内部状况的纳税筹划策略，最大限度地利用公司适用的税收优惠政策红利，及时更新相关政策法规。

第三，房地产企业应当加强对凭证和合同的管理。也就是说，房地产企业应当取得合法的凭证，严格审核发票和收据，避免出现虚开发票的情况，并且建立和优化合同模板，在合同中明确规定相关的税务事项。

第四，房地产应及时与税务部机关进行沟通交流，实现信息数据的互通，并且加强纳税筹划人员的专业培训。税务机关对房地产企业的纳税筹划工作起着指引的作用，引导房地产企业更加规范地根据当前的法律法规和制度来开展纳税筹划工作，并且追踪和监督房地产企业的纳税筹划工作，指出房地产企业纳税筹划出现的问题，并且督促其及时整改，因此，房地产企业应当根据新会计准则的规定，积极配合税务机关，完成纳税筹划工作的基本要素，并且搭建畅通的税企沟通渠道。同时，房地产企业应当定期开展相关的专业培训讲座，包括外界财税课程、税法课程等方面的培训，使纳税筹划人员第一时间学习最新的税务政策，掌握基础的纳税筹划知识和技能，有助于在后续的纳税筹划工作中灵活应用。此外，房地产企业也应注意加强对纳税筹划人才的引进，提升纳税筹划人员的引进标准，全面调查应聘者的专业水平，打造一个专业的纳税筹划团队，提升公司防范纳税筹划风险的水平[2]。

(二)加强对税收政策的学习和应用，降低政策变化风险

首先，房地产企业应当加强对税收政策的学习，充分学习和深入理解我国相关财税政策和方针导向，准确掌握企业所得税、土地增值等税种的税款缴纳方式和税款计算方式，提升税法政策的敏感性，才能更加游刃有余地开展纳税筹划工作，避免因为主观的工作失误导致企业受到不应该发生的损失。纳税筹划人员应当注意到各个地区的税务政策存在一定的不同，因此地处不同省份和城市的子公司和分公司，应当有其针对性的纳税筹划方案，考虑每一个地区应有独有的纳税筹划内容。

其次，房地产企业的纳税筹划人员应加强对税务政策变化风险的把控，加强学习，及时获知政策变化的内容，对税法的新内容、新变化动态把握。这里面包括近年来颁布和实施的关于土地增值税法的法律、法规等，以便依据税法政策及时地调整公司的纳税筹划方案。比如房地产企业应当及时关注企业土地增值税、增值税、企业所得税、个人所得税等各大税种的政策变化内容，并且密切关注各条税收优惠政策红利的发布时间和有效期。需要注意的是，房地产企业在制定纳税筹划方案时，要留有一定的空间，以更好地应对外界政策变化，增强公司纳税筹划的弹性，以加强对纳税风险的掌控，降低纳税筹划风险[3]。

此外，房地产企业应当以相关财税政策法律法规为基石，加强对税收政策的应用，时刻关注哪些项目可应用到纳税筹划方案中的相关内容。比如房地产企业可针对不同形式的销售项目，选择不同的增值税缴纳方式。

(三)掌握纳税筹划空间，创新纳税筹划控制方式

首先，房地产企业应当依据税法来合理开展纳税筹划工作。比如在契税方面，在拿地环节房地产企业可密切关注土地价款；在开发过程中，房地产企业应加强对增值税的进项扣除和印花税在合同价格和税率方面的纳税筹划分析；在销售过程中，房地产企业可合法对收入进行拆分，以降低增值税税负；同时，对土地增值税的前期费用、开发成本和期间费用等方面开展科学的纳税筹划工作，以降低土地增值税税负；对公司的收入和成本确认进行纳税筹划，以降低企业所得税税负。比如针对企业所得税的纳税筹划，房地产企业可适当延长项目完工的时间，既可充分利用税法确定税前抵扣项目，并且房地产企业可通过足额购买某些税收法律范围之内的可税前扣除的费用，比如五险一金，提升员工的福利待遇，以减少应纳税所得额，降低公司的税负。房地产企业应根据当前的税法规定，做好针对土地增值税的纳税筹划，如果承接了某些房地产代建项目，由于代建资金收入未发生房地产产权转移的行为，所以代建资金收入可涵盖在劳务性质的收入范围之内，而不需要缴纳任何的土地增值税。并且根据相关的税法规定，由支付资金的一方和支付土地的另一方共同完成的房地产项目，可待竣工之后按照规定的比例进行合理分配，双方企业所获得的利益应当划分到土地增值税的核算范畴之内[4]。

另一方面，房地产企业应当创新纳税筹划控制，优化纳税筹划管理流程，可借助财务共享服务中心，快速获取公司的财务会计信息数据，全面评价房地产企业不同的融资方式和融资渠道，选择最优融资方式的组合，在控制风险的前提下，最大限度地满足房地产公司的增长需求，同时，公司决策者可按照财务会计信息，掌握如何高效管理资金，制定相应的资金使用办法。比如房地产企业可搭建一个数据仓库和数据分析平台，集中管控各个银行账户，避免子公司或分公司私立账户的现象，并且可打破时间和空间的限制，掌握分公司和子公司的账户资金状况。有条件的房地产企业还可搭建完善的资金池和银联互联统一支付平台，集中管控公司的收入和资金支付，从而进一步地优化公司的纳税筹划管理流程，显著地提升公司的财税管理质量和效率，有助于房地产企业的纳税筹划集中管控。

四、结语

综上所述，纳税筹划工作渐渐成为房地产企业经营发展的重点工作。房地产企业应加强对纳税筹划的研究，使纳税筹划方案符合当前的市场经济环境，合乎当前相关法律法规和政策的要求，确保其具有较强的可行性，以纳税筹划风险管控为导向，及时掌握相关的税收动态，加强对税收政策的学习和应用，降低政策变化风险，探索出一条具有自身特色的纳税筹划风险的路径，以谋求更加长期和稳定的发展。