房地产企业在“三条红线”影响下财务管理的应对措施探讨

黄雯超 杭州铧泓置业有限公司

引言

现金流管理一直都是房地产企业日常运营中需要关注的重点问题，部分企业为了降低负债率以及其他指标，采用了及时收取回款、减轻负债等方式。2020年8月，中央约谈了多家房地产企业，随后出台了“三条红线”政策，主要内容如下：剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1，随后根据不同房地产企业的发展情况，将其细分了四个档位。在“三条红线”政策的影响下，房地产企业更要注重财务管理，并在原有模式上进行改革，从而更好地顺应时代发展趋势，实现稳定持续发展。因此，对“三条红线”影响下房地产企业的财务管理进行分析具有重要意义。

一、房地产企业的特点

（一）运营周期长

房屋销售是房地产企业的主营业务，主要流程包括拿地、立项、设计、施工、销售等，整个过程花费的时间较长，且项目规模越大，花费的时间就更长，短则几个月，长的要几年。从开始到正式销售的环节，需要大量资金投入，且投入和产出之间具有明显的滞后性，无法在短时间内获得经济回报。不仅如此，项目前期需要大量的资金投入，对于抗风险能力弱、资金周转不足的企业又是较大的考验。例如如果材料市场的价格波动较大，那么就会增加企业的成本投入，一旦某一环节出现问题，所带来的损失都是百万级别。

（二）多环节加杠杆

由于项目开展需要大量的资金投入，很多房地产企业都是长期处于亏损状态的，为了保证项目能够顺利进行，部分企业会采用加杠杆的方式。自开始拍地缴纳保证金，激进的房企可能就会开始融资，一般是使用集团资金池；在缴纳土地款时，也是有很多资金可以提供融资的，可能是使用集团资金池、发债、信托基金等；开发贷下来前的前端融资，然后是主力融资“开发贷”；后期还有购房尾款ABS等融资方式。随着项目的深入推进，杠杆会越来越多，负债总数较为庞大，且一环扣一环，如果经营不善，就会引起连锁反应。

（三）扩张速度过快

我国城镇化建设进程的深入推进，带动了大批建筑企业和房地产企业的发展，企业市场份额不断扩大，但由于没有关注自身的负债率，高估企业的营业收入和现金流，不断拿地扩张，加大了企业财务管理的工作难度。

二、“三条红线”政策对房地产企业的影响

房地产企业资金的来源渠道主要有以下几种：①自筹资金。是企业在业务开展中获得的初始资金，随着企业发展规模的扩大，所需要的资金越来越多，自筹资金将会难以满足企业发展需要。一般来说自筹资金在初期的作用较为突出，企业发展规模越大，对自筹资金的依赖性就越低。②预收资金。目前预收资金已经成了市场上较为流行的销售方式之一，在向客户进行预售时会收取一部分款项，这对开发商资金的提前回笼、对企业整体发展都有着重要意义。③银行贷款。这是很长一段时间内，我国房地产企业资金来源的主要渠道，主要是因为房地产项目前期需要大量的资金投入，仅凭借自筹和预收资金显然无法满足需求。对于绝大部分中小型房地产企业而言，向银行贷款是最为理想的融资方式。

“三条红线”政策的出台和实施，限制了房地产企业的负债规模，使得疯狂加杠杆的局面一去不复返，企业资金链紧张的问题逐渐凸显。随着市场经济的深入发展，房地产企业将会迎来增速拐点，增长模式也会相应发生变化，企业的各项财务数据将不会“虚高”，而是更贴近实际情况。在未来很长一段时间内，房地产企业的融资渠道会更加多样化，想要扩大发展规模，不能再一味地增加项目的开发数量，而是要注重提升资金周转效率和自身的运营水平，如此，房地产行业秩序将会更加稳定。

三、“三条红线”政策下房地产企业面临的财务风险

一是银行贷款门槛更高。主要是房地产企业的项目开发具有较强的不确定性、不稳定性，收益不够精确，银行无法判断企业的盈利和债务偿还能力。尤其是在“三条红线”政策影响下，根据触线情况的不同，分档设定有息负债规模增速阈值，向银行申请贷款也会更加困难。二是国家政策调控。在房地产行业“肆意扩张”了很长一段时间之后，国家出台了相关政策对该行业进行管理，从“房住不炒”到“一城一策”，从“限地价”到“限房价”。我国各地区在土地出让的频次、总量等方面也进行了严格要求，从对行业的调控升级到对经营的管控。至此房地产销售火爆、价格飙升的局面不复存在。三是现金流危机加剧，资源获取困难。资金、土地等资源会逐渐向“绿档”企业进行倾斜，“红档”企业若不及时采取措施，在销售面临压力且贷款规模受限的情况下，容易陷入现金流危机，从而也更难获取充足土地储备，发展进一步受限。

四、“三条红线”政策下房地产企业财务管理的应对策略

（一）加强房地产企业的财务风险管理

1.树立全环节风险意识

在以往的计划经济时期，房地产企业在发展过程中即便某一个项目出现问题，也可通过其他项目进行弥补。在新的时代背景下，相关企业要加强对每个环节的重视，树立全环节的风险管控意识具有重要意义。①把握资金节奏。资金节奏的把握，最重要的就是避免盲目投资，放缓投资速度。在投资之前，要深入了解城市规划、国家政策、项目可行性等各方面因素，并将不利风险考虑在内，尽可能降低财务风险。②优化资金来源。在立项完成之后，对项目的周期、资金需求量、销售回款等进行分析，确保每一笔资金的应用都符合规范。对于项目资金缺口应选择合适的渠道，改变一味地向银行借款融资的单一模式。③降杠杆，稳发展。如果房地产企业的负债一直居高不下，势必会对其发展带来严重隐患；而多环节加杠杆，只要任一环节出现问题，对企业带来的影响都是毁灭性的。因此要根据其自身的实际发展情况，尽可能地降低杠杆，促进其稳定发展。④加强对施工、营销环节的资金管理，降低对现金的需求峰值，提升销售回款率，为企业稳定发展而助力。

2.建立严格的内部控制制度

当前我国房地产行业迎来了新一轮的变革，不管是从国家层面还是行业内部，都要加大管理力度。对于房地产企业而言，要完善内部控制制度，降低财务风险。监督和制约体系十分有必要，在企业发展的不同阶段，要对可能面临的风险进行合理预测，加强各部门之间的联系，改变“老板一言堂”的落后发展体制。从内部审计的角度来看，要保证其独立性，主动参与到企业财务管理和监管中，了解行业发展动向，对房地产企业每一项经济活动都进行全过程管理，确保投资、融资、招采等能够顺利进行，防止出现制度漏洞。

3.确定规范的“三条红线”指标

自从“三条红线”的政策分布之后，房地产行业就要对相关指标予以充分关注，明确三项指标的正确计算公式，避免出现指标计算结果不一致的情况。从市场的角度来看，只要房地产企业参与到经营、投资等任何经济活动，就会对其资本结构产生变化。在财务报表中，整体资产、负债、有息负债等科目，都会对“三条红线”的指标造成影响。想要全面提升财务管理水平，在新的政策下，房地产企业要明确规范“三条红线”的计算公式，具体如下：①扣预收资产负债率=（负债-预收账款）/（总资产-预收账款）；②净负债率=（有息负债-货币资金）/所有者权益；③现金短债比=（货币资金-监管资金）/短期有息负债。

（二）积极寻求合作开发的机会

与全操盘“单打独斗”的方式相比，合作开发项目有以下三点优势：

（1）降低项目开发的风险。房地产项目投入大，开发周期长，受政策影响大，开发过程中面临风险较大，合作开发可起到分散风险的作用。

（2）减少资金投入。合作项目一般根据股权比例进行资金投入，可以减少资金投入，减轻企业资金压力。

（3）可借力合作方资源优势，学习开发管理经验。在合作过程中，合作双方在合作中可互相借力对方资源优势，如客户资源、政府资源等。中小型房地产企业可以学习借鉴标杆房地产的开发管理经验，提升自身水平。

因此合作开发模式对于房地产企业特别是中小型房企的成长扩张以及提高品牌知名度有很大的帮助，也有助于面临“红档”压力的企业降低负债率。在合作方的选择方面，尽可能地选择“绿档”开发商，如融资成本较低的国企央企，以及公司治理规范的企业。合作过程中也需关注由于管理风格与理念差异导致的投后问题，以免影响项目的正常推进。

（三）充分供应商垫资

尽可能地吸引优质供应商进行合作，充分利用供应链融资的方式，把供应链上的核心企业及相关的上下游配套企业作为一个整体，根据供应链企业的交易关系和行业特点，制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种模式，尽可能地延缓现金支付节奏。

（四）加大资金回笼力度

“三条红线”政策精准针对房地产企业融资，越缺乏资金的企业融资越困难，因此“现金为王”，房地产企业需想办法加大资金的回笼力度，增加现金。可考虑如下三种措施：

（1）积极促销，狠抓回款。可适当采用一定营销手段进行促销，换取客户签约首付比例；优先选择按揭额度充足，放款速度较快的银行进行合作，定期统计各银行放款情况，合理分配接单数量，同时维护好银企之间的关系。设置专人跟进回款，考核相关责任人。

（2）善用购房尾款ABS融资。购房尾款ABS是将企业应收的回款证券化的融资方式，具有融资成本低且募集资金用途不受限制等优势，是房地产企业提前收回尾款的好途径。在“三条红线”的政策下，为了不影响负债率，可更多地考虑运用于非并表合作项目中。

（3）处置资产。在必要时房地产企业可以考虑将手里的一些资产如酒店、办公楼等进行转让，实现快速回款。

（五）提升财务管理水平

不论是“三条红线”（扣预收资产负债率、净负债率、现金短债比）还是五个指标（变现能力比率、资产管理比率、负债比率、盈利能力比率、现金流量分析），都和企业的财务管理工作有着十分密切的联系。想要进一步提升企业在新时代下的财务管理水平，就要合理调整财务结构，宁可拉长债务周期，也要避免去接高利息的短期债，以免影响经济效益。在财务管理中，要时刻关注总资产负债表，每周、每月、每季度、每年度地对其中各项细节进行检查分析。要将监管渗透到房地产企业经济活动的每个环节，在此背景下，未来房地产将不会做股权实债。对于在国外上市的房地产企业而言，除了要做好基本的财务管理工作之外，更要时刻关注汇率变化，由于房地产项目涉及金额总数大，汇率发生任何细微的变化都会对其经济效益、财务风险带来严重影响，需要引起有关人员的充分关注。

（六）充分发挥会计职能

要深入了解会计准则中的相关内容，以企业的实际发展情况为主，合理应用会计方法，做到上下统一、保持一致。一定要明确会计的相关标准，确保财务数据真实准确，为管理者制定关键决策提供可靠的参考。财务系统的建设和企业业务也有着密切联系，在必要的情况下可做到业财融合，落到实处。在企业内部营造积极向上的工作氛围，在人员思想、管理导向、管理风格等各方面做到统一，实现业财的一体化发展。业务部门每个月都要上报报表，汇报上一阶段的业务开展情况，加大力度分析和解决财务漏洞。当前我国科学技术发展迅速，先进技术在很多行业和领域都得到了广泛应用，并取得了不错成效，在开展会计和财务工作时，也可利用互联网建立完善的信息化管理平台。在该系统的作用下，能够实时掌握资金动向，对每笔资金支出进行记录，还可使审计师、财务人员、企业领导者保持实时交流，实现了精细化管理。

（七）加强成本的精细化管理

当前我国房地产行业的竞争十分激烈，为了提升竞争力，除了需要提升项目建设质量之外，对于很多企业而言，加强成本管控都是必须采取的手段之一。不同业务、不同项目都会对三个指标带来影响，以土地成本为例，作为项目开发的重要成本项目之一，土地开发通常占总成本的30%左右，但如果采取的土地成本分摊方法不同，差异就会进一步扩大。在房地产企业的财务管理中，要提升成本管理的工作地位，根据实际情况合理选择正确的方式方法，以提升管控水平。

结语

总而言之，当前我国经济发展迅速，在新的时代背景下，国家为了营造更好的房地产行业发展秩序，出台了“三条红线”政策。在未来很长一段时间内，房产企业想要走得更远，就要深入了解相关政策的内容，意识到“三条红线”对企业财务管理所带来的影响，针对当前发展中存在的问题，制定针对性的解决对策。要加强房地产企业的财务风险管理，拓宽房地产企业融资渠道，确定规范的“三条红线”指标，提升财务管理水平，充分发挥会计职能，加强成本的精细化管理，为房地产企业的稳定持续发展奠定坚实基础。