谈房地产企业土地增值税的改革

廊坊市君航税务师事务所有限公司

引言

随着近几年国家的综合水平不断的发展和进步，我国的房地产行业当下呈现出了高速发展的趋势，对国家经济的总体贡献十分的巨大，所以相关部门在近些年对房地产的关注程度在不断提升。但是在发展的过程中不能忽视的是，还存在着一些比较棘手的问题，例如：当使用土地增值税时可能会导致企业的整理压力增多，导致其整体的销售状况变差，整体上并没有改变房价高的现实。所以人人谈房色变，房产的价格可谓是已经极大的超出了普通民众可以承受的范围，当下很多人认为房产是暴利的行业。所以在这个背景之下及时的开始对土地增值税进行改革，以便于逐步的营造一个更加良好的市场。

一、现行土地增值税中存在的问题

（一）土地增值税的立法原则与市场机制背离

在整体的税收体制中，税收的立法原则可谓是保证税收正常进行的关键所在，不难发现在征税时应该遵循公平公正原则、效率优先的原则，特别是公平性原则，若是在政策实行的过程中没有完善的法律规章制度作为保证将很难保证该政策有效的实施。笔者发现在西方的理论中为了有效地降低整体的企业税收的负担，在进行管理的过程中就应该尽可能地保持税收在市场运行中的中性化，即是国家征税时应该将征税额作为其最高的上限，尽可能地避免给纳税企业带来额外的负担，与此同时，还应该尽可能地避免与市场机制产生不和谐之处，特别是不可以违背市场的机制进行运行。但是，当前我国进行房地产土地增值税的征收主要目的就是为了防止房地产市场出现投机过热的行为，以便于维护房地产市场的大环境稳定，但是这样一来其本质就与市场规律有了一定的相悖之处，由于在市场化经营的过程无形之中就会存在着投机性以及趋利性，以及近年来所谓房子的金融属性等，有些投机的行为仅仅是由于市场机制所造成的，所以在整个的房地产发展过程中难以让土地增值税扮演维护房地产市场发展健康的唯一手段。

（二）现行房地产企业土地增值税与企业所得税重复征税

自从实行增值税改革的一开始，主要的目的就是想避免重复征税，虽然我国的相关制度文件也进行了相应的规定和不断完善各种手段。但是笔者在工作的过程中发现对于土地增值税的同一项收入进行再次征税的现象依旧十分的常见，这样一来就导致企业的整体压力上升。我国进行房地产的土地增值税的计税依据一般是转让房地产的增值额的部分，而进行实际计算时，相关的房地产经营者按税法规定缴纳的增值税、企业所得税等税种，实际上与土地增值税出现了重复征税的行为，导致加大了纳税人的负担。

（三）各地区土地增值税核算口径不一致，导致征管难度增大

我国在进行房地产企业土地增值税征收管理时存在的主要问题是各地区的核算口径不同，所以导致了整体的征管难度比较大，比如税务部门在进行征管时，个别地区由于车位以及地下室无产权，则收入不纳入土地增值税的征税范围，有的地区则连同房地产一并纳入征税范围，两种不同的收入计算方法导致成本分摊方法差距甚大，进而导致最后的清算税款大相径庭，税企矛盾也大量增加。另外，由于核算口径的不同，导致税务人员对于房地产企业土地增值税的清算的整体工作难以顺利进行，从而影响地方财政收入的进度。

二、房地产企业的增值税改革

（一）完善房地产企业土地增值税的立法基础制度设计

随着近几年房地产的发展，其可谓是已经成为我国当下的支柱性行业，保持其稳定的发展是我国当下的一项重要的任务。想要进一步的保证房地产企业的良好运行与发展，就应该注意在房地产土地增值税立法的过程中特别应该注意的是将自然增值、基础设施增值等进行区分。笔者认为，应该对房地产企业对国有土地的首次转让进行改革，对其获得的收益应该做到不进行征收增值税，这样一来就会在一定的程度上提升房产投资的整体热情。对于土地增值税的征税范围进行调整，应该尽可能地保证其能够涉及更多的对象，进行全面的征收。与此同时，想要达到更好的效果还应注意的是适当对边际的整体税率进行改革，逐步降低边际的整体税率。很明显的问题是在针对一些无形资产的利润的模块时有着不公平的现象，主管部门在进行具体的制度完善时切忌出现一刀切的现象，应该根据不同地域的特点采取适当的策略，同时逐步地加大税务稽查的整体力度，才可以在保证打击涉税违建违法的行为时保证税收执行的公正与严格。

（二）解决重复征税，使房地产企业税收负担更加合理

虽然近几年土地增值税在进行征收的过程中进行了很多的改进完善，但是细心者不难发现还有着一些比较棘手的问题存在，例如：重复征税的现象十分的常见，其使得房地产的整体税收负担变得更加重。所以在进行土地增值税改革时应该对房地产重复征税的问题进行深入的研究和综合性的考虑，有必要的时候可以直接将土地增值税进行取消，以便于建立更加科学和合理的税收政策和制度，使得房地产企业的负担变得更加合理。

（三）统一核算口径，减少税企矛盾，保证税款应收尽收

在进行土地增值税税征管时应该注意做好统一口径，规范征收的工作，保证征税的过程更加的标准化、系统化，使得全国的征税效率与质量逐步的提升，应该尽可能地建立计税依据、收入、税率，分摊方法等口径统一规范，最低限度保证省内规范一致，提高土地增值税清算效率，减少税企矛盾，做到应收尽收。

在整体的税制改革趋势上，我国的征税管理与发达国家还有着一定的距离，在一些比较发达的国家使用物业税作为调节房地产税收的一种手段，意思就是在一定的时期的点上，要求物业所有者对持有的房产缴纳一定的税款，其整体上比较的成熟和已经形成了系统化。我国在发展的过程中也可以借鉴相关的成熟经验，但是征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费，否则旧的税费未除，新的税费又来，对于消费者而言，属于双重收税，于理不合，于法抵牾。另外，物业税与其他的税种有着一定的不同之处，其最大的特点就是有着不可移动的特点，即不会由于消耗或者是出现减损等特殊的损失，所以其整体上的税收来源比较的稳定，可以使用比较统一的征税的方式，保证税收的整体水平逐步的提升。

物业税不是在交易税基础上的二次征税，而是房地产税收体制的大变革；物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整；物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。

应该注意的是，在进行物业税征收时应保证各种产权关系更加的清晰化，以及有一个更加公平的评估机构，还应该清理各项收费，保证房地产各项收费的整体上保证在一个合理的范围之内。

通过以上分析可知，当下想要使得整体的房地产行业走上健康发展的轨道，其中关键的一环就是应该做好税制改革的工作，只有行业利润分配趋于合理，才可以保证当下的房地产市场奉献出高标准的商品房，解决老百姓的住房问题，更多的让利于民以及让利与社会，放松对市场行为的管制。总之，房地产企业的税制改革任重而道远。

结语

总而言之，土地增值税的施行虽然遇到了诸多的问题，但是总的来说可以在一定的程度上遏制相关房地产部门进行恶意的赚取暴利以及投机倒把等行为，违反市场交易原则的行为越多就会对民众的伤害越大。当下担心房价已经成为人们的共识。政府部门在不断进行土地增值税改革的同时，还应该注意的是制定符合时宜的规章制度，这样才可以尽可能地约束开发商进行蓄意进行房价抬高的行为，保证其给人们提供更好的住房保障，使得人们可以有房子住以及买得起房子，保证市场正常的运行。通过文中的分析不难发现，当下使用土地增值税这种手段在一定的程度上影响着行业的资金链条，短期内对调节房地产开发企业的利润起到了一定的作用，但是近年来限制房地产行业健康发展的弊端逐渐显现，对于即将走下舞台的土地增值税来说，我们一直以来可谓是又爱又恨。