房地产企业融资方式及融资成本控制路径分析

启东市城市建设投资开发有限公司

引言

受我国社会经济发展形势影响，房地产开发企业在融资期间面临较多困难与阻碍。一方面，受房地产开发企业本身规模影响，融资成本控制期间容易存在管理不足以及人员工作能力不足等问题；另一方面，我国金融市场大环境对于房地产开发企业的影响与限制也逐年提升，不仅为企业融资方式提供了更加严峻的考验，也为房地产开发企业的发展管理提出了更高的要求。

一、房地产企业面临的经营环境分析

国家为了限制“炒房”，已经对房地产行业提出了较多整改措施，随着一系列调控政策的出台与市场环境突发性的转变，让较多房地产企业应接不暇，不仅内部分化严重，盈利能力与利润率出现下降情况，国家监督管理严也让一些当地产企业感受到了未来经营发展的重重阻碍。未来时期，想要保障企业经营稳定性，企业融资已经成为必不可少的维稳方式，但传统银行贷款等方式对于一些小型房地产企业并不友好，想要突破经营管理问题，不仅需要寻找合适的发展管理方向，也需要在融资途径上进行合理的创新与改革[1]。

二、融资方式的选择

传统时期，房地产开发企业会选择的融资方式比较单一：民间借贷、买卖、抵押、汇票、票据等渠道都能够给企业带来需求资金，但是一般企业投入的成本较高，不仅需要支付大量的利息或者代价，也存在现金流容易无法满足企业需求的情况。随着金融市场的不断发展与改革，房地产开发企业也对融资成本管理进行了精细化的管理与创新改革，由于当代的融资方式比较灵动多变：股权融资、银行信贷、发行信托产品或债券，融资性售后回租等融资途径，都为一些小型融资企业带来了较大的便利性。在企业融资方面企业也不需要投入较大的代价或者成本，另外，融资后资金链流通比较顺畅，企业同时不需要过于担心融资风险问题[2]。

三、房地产开发企业融资方式及融资成本控制发展现状

（一）房地产开发企业目前面临的融资风险分析

有收益就会有风险，房地产企业在实际经营管理期间，面临的融资风险比较多，需要企业做好相应的风险管理准备。首先，受房地产本身特殊不可移动性等特征影响，企业融资不仅存在单位价值高、流动性差以及变现周期长等问题，房地产行业想要稳定发展，也需要时刻关注经济市场以及房地产行业发展情况，避免反应不及时，提升企业经营发展风险；其次，随着国家对于房地产行业的关注与治理，房地产行业发展政策、投资、金融政策、土地与税收政策以及限贷限购政策等都发生了重大改变。行业发展形势的变化让房地产企业不得不主动改变经营发展策略，大型建筑企业由于本身的经济实力与发展规模比较稳定，受到的影响相对小一些，而对于一些小型房地产开发企业本身的发展影响就比较大；最后，房地产企业并不仅仅是房地产项目建设与经营管理，需要考虑的管理以及风险防控因素相对较多。尤其是本身就具有资金密集型企业特征的房地产开发企业，其产品的区域性特征比较明显，实际经营期间也需要考虑房地产项目周围区域内的交通设施、学校建筑、医疗水平等外界资源配置的关联度问题与发展情况[3]。

（二）融资市场体制建设存在不足

融资市场虽然相对于传统时期已经具有较多方面的改革与完善，但是相对于国际整体金融环境依旧存在发展不充分、行业风气不稳定、企业类型复杂、信贷风险较大以及融资成本较高、缺乏创新机制等问题。想要建设健全的融资市场，不仅需要各企业积极配合管理政策，也需要国家与政府相关部门做好监督管理工作，多方位营造良好金融市场发展环境与氛围。

（三）成本控制效果不理想

房地产企业在实际融资成本控制期间，需要综合考虑建筑行业与市场经济发展等问题，由于其不可控影响因素较多，为企业发展经营期间的融资成本管理也提供了更多的管理风险与管理难度。如果企业本身的品牌影响力、开发规模较小，设计规划的房型与配套也存在不足，房地产开发公司内部管控模式与营销方式就需要进行大规模调整，由于一些企业员工的整体素质不能完全适应现代化经济发展形势，不仅会导致企业发展的被动性较高，也不利于企业控制融资成本风险与稳定经营管理[4]。

四、房地产开发企业融资方式及融资成本控制路径

（一）明确企业发展定位，选择合适融资方式

为了防范系统性金融风险，保障群众居者有其屋的需求，国家对房地产政策做出了全面化的调控与管理，尤其是在老、旧小区、棚户区改造、城市试点租售同权等方面，已经出台了相应的产业、区域政策，并根据不同项目类别给予不同程度的资金补贴。作为房地产企业，积极适应国家政策的调整与变化，根据企业原有的产品与未来规划设计内容，选择合适的企业融资方式，不仅能够有效提升融资成功率，也能够加强成本控制管理。

首先，根据企业发展需求，制定清晰的经营规划目标与企业发展定位，充分了解国家政策性融资形式，选择适合企业发展的融资方式，能够有效提升企业风险控制水平；其次，主动完善内部管理制度，可以根据建筑行业发展期间比较领先的《企业内部控制配套指引》相关要求完善企业内部文化氛围、发展价值观以及企业精神，通过内部管理制度的不断完善与宣传，提升企业内部员工的认同度，结合严格规范的监督管理制度，在有效执行相关管理策略、保证内部控制有效性的同时，也能够提升企业抗风险能力与企业融资的合理性；最后，建立多元化融资渠道。目前来说，房地产开发企业的融资方式相对比较单一，企业为了进一步发展，可以在现有融资方式的基础上，结合当前国家融资政策和企业自身发展情况，选择对企业发展有利的融资方式减少企业的经济支出与债务负担，保障企业长效、可持续发展[5]。

（二）加强融资成本控制，做好系统管理设计

成本控制是房地产企业在未来管理与发展期间需要考虑的重点问题，融资风险虽然能够尽量控制，但却无法完全避免的风险意外问题的发生。企业可以通过增强风险意识，加强融资成本控制等手段，及时根据市场发展变化识别融资风险并做好相应的管理调整与成本控制。

评估风险需要根据企业发展情况与实际需求，采取切实有效的风险防控对策，规避并降低融资风险对企业发展造成的影响，进而保证融资效果的有效性。其中，企业想要完善采购成本管理体系，可以利用一些现代化管理技术完善成本控制体系与成本监督管理制度，通过系统化的资金管理体系的建设与完善，不断提升企业的抗风险水平与综合管理能力。另外，提升企业索赔意识也能够有效避免融资成本控制期间存在的风险问题，结合融资成本风险管理期间涉及的多个环节进行分析研究，提前做好风险应对措施与应急准备方案。尤其是融资成本统计环节，需要重点关注与管控，可从房产项目的实际情况出发，要求企业财务人员重点关注成本核算信息质量以及税负负担等内容，通过多方位的精细化管理与完善，在有效确立财务管理在企业融资期间重要性的同时，也能够实现成本控制的科学、合理有效性，进而推进建筑企业经济效益的提升与进步。

（三）提高融资风险意识，建立多元化融资渠道

目前房地产开发企业在实际融资期间会将内部融资与外部融资形式相结合，利用股权融资、租赁融资以及项目融资等多元化融资渠道提升企业经济收益，减少企业资金成本的支出与债务负担，在企业规模以及管理体系相对较小或者不完善的情况下，可以根据企业发展需求进行合理化的规划与管理。当企业发展水平与规模逐渐壮大后，可以适当根据项目类型与选择的融资方式进行过渡与改革，在有效降低房地产企业融资成本的同时，也能够避免融资风险问题的发生。

（四）优选开发项目区域，健全房款回收体系

房地产开发项目盈利的关键因素就是区位。城市交通、学校医疗等资源比较集中的区位，项目盈利空间与周转效率都会有所提升，反之则会存在一定风险。目前我国一线城市与强二线城市、区域中心城市都存在人口、经济增长放缓与房地产市场趋于饱和的情况，盲目扩张项目建设进度，可能会为企业带来融资困难与经营风险等问题。积极开发适销、对路的项目产品，建立健全的放宽回收体系，不仅能能够加快房款回收速度，也能够规避房地产投资风险。房地产项目与消费者的关系并不与其他消费关系有冲突，只有适应市场需求的产品才能够有效激发消费者的购买欲望。房地产企业在开发前期可以进行充分的市场调研与研究，在充分了解消费者需求后，开发出对路的产品项目，不仅能够有效提升销售成果，也能够加快资金回笼速度，降低融资风险。

结语

房地产开发企业的发展与融资管理，不仅需要企业管理层意识到国家政策与市场经济的发展变化，也需要根据企业本身的实际情况与发展水平做好融资成本的控制与管理。通过现代化、多元化融资途径的选择，加强对企业内部融资成本管理的监督与控制，在有效降低企业发展风险的同时，也能够提升企业发展管理水平，进而促进建筑行业的发展风气与环境氛围的稳定发展。