试析呈线性基建项目农村征拆迁成本审计

重庆普华会计师事务所有限责任公司

引言

在大型城市基础建设项目中，快速路、轨道交通项目整体呈线性布局，土地来源渠道复杂，地方政府一般是指派其专设的征地办，按照未来城市规划连片征收，并按大的控规片区或征地批文设置成本对象。待项目落地后，再根据项目占地情况据实与项目业主结算征地费。因土地成本核算对象与建设项目发生空间“错位”、时间“错位”，业主与征地办就费用结算往往难以达成一致；审计机构在投资审计中也普遍面临拆分工作量巨大、基础资料不完整、技术标准不统一、审计逻辑无法理顺等问题。

一、常规的审计技术路径面临的障碍

（一）一般的审计思路

对于常规项目而言，土地成本审计按照建设管理立项、可研、初设、概算、征地拆迁、项目建设、验收、审计等常规流程，征地拆迁的开展与项目建设的启动紧密衔接，征地批复文件及其征地红线范围与项目建设红线一般能基本对应，征地机构一般也能按照具体项目地块设置成本归集对象，审计中运用常规的审计方法即能应对。农村土地征拆迁以区征地办公室就A项目专设的“征地成本核算对象”对基础，审计组结合政策制度、个案决策文件等资料，审核红线范围内征地台账、入户调查及丈量资料、合同、产权证、支付凭据、影像资料、并执行现场勘验及走访调查等程序，审核成本的真实性、合法性、完整性。

（二）一般技术路径存在的障碍

实际工作中，农村征拆迁实施单位区征地办未能按照A项目专设征地拆迁成本核算对象。原因是区征地办按照市区政府及国土、规划等部门的决策部署，结合城市发展规划，多年前开始就以成片“一锅端”的方式，滚动式推进农村征地工作，财务上以控规图为范围，以片区作为成本核算对象。

基于如下特殊情况，常规以项目“占地红线”为标准、以征地办公室就项目的“征地成本核算对象”为审计范围的审计程序明显行不通。

（1）土地成本核算对象与建设项目发生空间“错位”、时间“错位”。A项目位于片区控规范围内，沿着其边缘靠江沿岸呈线型走向。A项目占地红线与片区涉及的多个征地批文根本无对应关系。A项目立项远晚于征地拆迁工作，A项目审计项目组进入现场并开展工作时，片区拆迁工作大部分已完成。A项目占地时间与实际征地时间错位时间很远。

（2）大成本审核分摊方式不公允。实务中经常碰到A项目所涉农村征地仅占片区全部拆迁范围面积的比例不足10%，面对这种情况，一般采取大分摊思路，全面审核片区农村征地拆迁成本，并按A项目占比进行分摊。但这同样面临巨大障碍，一是片区拆迁有多个批文，涉及十多个村，几十个社，多年形成的拆迁资料量巨大，审计时间及审计成本都无法满足；二是片区属城乡接合部，征迁对象既有城市房产及国有存量地，也有农村集体用地及宅基地，两者补偿标准差异巨大，如A项目位于城市边沿，明显更多是占用的农村集体用地，采用大分摊方式，将存在抬高项目成本，虚增项目投资的巨大风险。

（3）财务信息与业务信息脱节。因征迁工作历时久远，人员更替、操作不规范等原因，区征地办业务部门以村、社为台账信息及资料归集口径，未启用数据信息化系统办公软件，部分年度为手工台账、且存在台账关键信息不全，实际支付情况未做记录等问题，因此无法直接以业务台账为起点，逆查财务支付情况。

（4）安置补偿方式多元化。安置补偿有纯货币安置、货币安置后定向购房、征地拆迁货币安置与回购、不定向购买经济适用房、统建优惠购房等；房屋安置多头管理，部分由区征地办统购安置，部分由业主H公司（H公司作为区的主要投融资平台，本身也会实施区政府布置的部分拆迁安置工作）自建及外购房源安置，双方缺乏系统的资料衔接。

二、审计方法应对

基于以上情形，为保证审计结果的可靠性、降低审计风险，同时兼顾审计效率，审计项目组成员需积极与委托方、被审计方、征地办沟通汇报，同时形成如下审计思路及方法。

（一）将A项目勘界红线图与片区所有征地红线图“叠合”

借助专家工具，结合实地勘验，明确A项目具体占地范围，运用专业测绘技术，对A项目勘界红线图与片区控规范围内的全部征地红线图进行“叠合”，将A项目占用的全部城镇房屋及国有用地以坐标方式标注在定界图纸上（横跨定界图的房屋及土地按俯视投影面积分摊），占用的农村土地面积全部勘查出涉及的村社及其各自面积。根据前述勘测定界技术，将原审计范围多个征地批文涉及的几十个社，成功精准化缩小到若干个社，大大提高了审计工作覆盖范围及效率，审计结果的可靠性也大大增强。

（二）执行审核程序

以社为单位的征拆迁业务台账入手，将个人安置补偿、企业安置补偿、土地补偿、青苗附着物、林地综合定额补偿、人员安置费、拆房费、工作经费等可对象化到社的费用直接确认社成本，将村集体旧房补偿、相关规费等无法直接对象化到社的费用以分摊方式计算计入社成本。在确认若干社成本的基础上，依据A项目规划范围线占各社的比例进行分摊的方式，最终确定A项目农村征拆迁成本。

（三）在房屋安置成本审计环节以数据库思维方式提高审计效率

在房屋安置成本审计环节，由于安置对象多、安置方式多样，包括货币安置后定向购房、征地拆迁货币安置与回购、不定向购买经济适用房、统建优惠购房等方式；安置房源复杂，涉及自建楼盘及外购楼盘。安置实施主体不止一个，而是H公司及区征地办都在实施，各自资料又缺乏系统整理及归集。为提高效率，避免数据错误，审计人员需构建了以数据库思维模式为导向的审计底稿体系：

（1）重新梳理、补录《业务台账》，细化数据信息。农村拆迁补偿安置主要包括：旧房补偿、农转非享有住房安置面积（可折算选择货币安置XX元/m2）、搬家费及搬迁费补助、按时拆迁奖励（如选择货币安置，则另行一次性奖励XX元/人）、过渡费及其他等。因补偿方式的多样化，我们在设计业务台账表样列示内容时，尽量统计呈现出各种方式下补偿内容及数据，便于后期数据汇总分析。

（2）汇总《补偿发放表》，比对《业务台账》。在财务核算的补偿发放记录中，收集统计项目所涉及的村社发放记录，形成《补偿发放表》，以“协议号”为唯一查找值，运用计算函数，将《补偿发放表》与《业务台账》进行数据比对，确认业务台账补偿成本金额。

（3）建立《安置房源信息表》。住房安置中，实际取得的房屋面积与应享有安置面积存在一定差额，因户型限制超出应安置建筑面积5m2以外的部分由安置对象按经济适用房市场价购买，而此处超过规定标准5平方米以内的部分仍按照优惠购买价格购买，导致优惠购买价格与购房市场价格产生差额-“应安置面积成本价差”，该价差应计入项目征拆迁成本核算。

（4）汇总分析“应安置面积成本价差”。基于《安置房源信息表》的数据预处理，建立较为规则的数据，对数据透视表行列进行布局，利用数据透视表工具对不同层级、不同楼盘的面积数据进行统计，并结合优惠购买单价与购房市场单价差额，计算应安置面积成本价差。

（5）表格工具、函数工具的运用。在上述各种统计表中，需要整理合并多个表格的数据，或者对多个表中的数据进行比对分析等操作，运用了 INDEX 函数、MATCH 函数、VLOOKUP函数等工具以便找到要匹配数据的位置及根据数据的位置返回要匹配的数据值。在对大量数据快速汇总、建立交叉列表的交互式动态表格中，借助数据透视等分析工具，帮助审计项目组更好地分析与组织数据，快速排序、汇总、筛选，实现数据的计算和统计，并按照数据表格的不同字段从多个视角进行透视。

三、审计经验总结

（一）勘测叠图技术

审计组使用的勘查“叠合”法精准化缩小审计范围的做法，既提高了审计效率，又保证了项目征拆成本审计结果的正确性、可靠性，也为双方及时、正确结算费用提供了有力支撑。

（二）数据库思维设计

审计组以数据库思维模式设计工作底稿，对与征拆迁补偿相关的数据进行科学有效的处理、统计和分析，使征拆迁成本相关数据以直观、形象、可视化的效果呈现，利用表格工具、函数工具实现业务数据一体化。

结语

近年来，随着城市建设的提档升级，城市快速路、大型桥梁及其引道、轻轨、地铁项目相继上马，这些项目普遍存在投资额巨大、占地长度远大于宽度，项目整体呈线性布局、穿越城市及郊区不同地带、土地来源渠道复杂，包括存量国有地、国有投融资平台收储地、厂矿用地、农村土地等。常规审计方法难以应对，上述内容介绍了在审计工作中运用图纸叠合法精准缩小审计范围，以及以数据库思维方式建立数据应用底稿体系，具有典型性、前沿性、适用性、可操作性等特点。