房地产泡沫评价体系实证研究

2021-11-18郑国营

魅力中国 2021年43期

郑国营

（广东理工职业学院工程技术系，广东广州 510091）

一、引言

衡量房地产市场泡沫的常用指标有：房地产投资增长率/GDP 增长率、房地产投资总额/固定资产投资总额、商品房施工面积/商品房竣工面积、房屋的空置面积与空置率、房价收入比、房屋租售比等。每一个指标都只是从某一个角度检测房地产泡沫的程度，有一定局限性，因此，亟需建立房地产泡沫评价体系，对其进行综合的分析评价。

二、房地产泡沫评价指标及标准

（一）房地产投资总额/固定资产投资总额

房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比重是衡量房地产业发展持久性、稳定性的重要指标，是反映投资结构是否合理的基础指标，同时也是衡量房地产业发展规模与国民经济生产总量关系的主要指标之一。学界认为，该指标的参考标准为20%-25%，本文结合我国的房地产发展程度取中值22.5%。

（二）房屋租售比

房屋租售比，即“房价/房租”，租售比是住房售价与月租赁价格的比值，主要用来判断房地产是否具有长期投资价值。该指标的正常范围在200-250 倍之间，低于这个区间，说明房价完全没有泡沫，买房比租房划算，该指标越高，说明泡沫越大。该指标也可以作一定的变化，从投资回报率的角度考虑，以国债保本投资收益率为标准，如果租金年回报率低于3%-5%，就说明房价有泡沫。考虑到很多低风险的互联网理财产品的年化收益率已经接近5%，故本文将该指标的参考值定为5%[1]。

（三）房价收入比

房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低[2]。在发达国家，房价收入比在1.8～5.5之间；发展中国家，一般在4～6 之间。因此，如果房价收入比大于6，则反映了当地的房地产市场存在一定程度的泡沫。我国目前还属于发展中国家，所以该指标参考值定为6。

（四）商品房施工面积/商品房竣工面积

施工面积一般为竣工面积的3±0.5 倍，反映了未来1-2 年现房的供应量，若其值小于2.5 倍，会出现供应短缺，若大于3.5 倍，未来供应量将会放大。该比值越大，说明泡沫越大。

（五）房地产投资增产率/GDP 增产率

该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大[3]。警戒线定为2，超过2 时说明房地产业存在泡沫现象。

（六）房屋的空置率

房屋空置率可以从一定程度上反映房地产市场的供求关系和销售情况，是衡量房地产业发展健康状况的重要指标[4]，可以直接用来表明房地产市场的热度和泡沫程度。空置率是指累计的商品房空置房屋面积除以近三年商品房竣工面积之和,空置率的警戒线是10%。

三、实证研究——以中山市为例

（一）权重的确定

房价收入比是国际公认的评价房地产泡沫程度的重要指标，所以赋予40%的权重。房屋租售比也是另一个非常重要的评价指标，但局限于相关数据获取的难度，所以赋以较低的权重20%。房地产市场交易的需要，允许存在一定的空置率，所以该指标给予较低的权重20%。商品房施工面积/商品房竣工面积的权重定为10%。由于我国城市发展进程尚未完成，还处于快速发展阶段，所以房地产投资总额/固定资产投资总额、房地产投资增产率/GDP 增产率这两个指标会较高，因此赋予的权重为5%。

（二）中山房地产泡沫程度分析

本文表格数据均来源《中山统计年鉴（2020）》。各指标值的计算如下：

1.房地产投资总额/固定资产投资总额。表1 中山2017 年-2019 年固定资产投资及房地产投资数据（单位：万元）

均值56.55%。

2.房屋租售比。表2 中山市2017 年-2019 年商品房销售数据

均值为1.0893 万元/m2。因为中山市平均租赁价格的数据无法获取，因此以中山市中档区段以及中等价位的租房价格代替平均租赁价格，目前95 m2的房子月租金约2500 元。在不考虑交易成本前提下：租金年回报率=2500×12÷（10893×95）=2.90%。需要注意的是，均价10893 元/m2的统计口径中，包含大量的毛坯房，也就是说，如果考虑装修成本以及各种税费等交易成本，实际的租金年回报率会更低。

3.房价收入比。表32017 年-2019 年中山的房价收入比