土地承包经营权纳入不动产统一登记关键问题务实探讨

刘琨 陈伟伟

【摘要】土地承包经营权，指的是公民集体对所有或国有所有，由全民所有制或集体所有制单位实行的国有土地的承包经营权，权利内容由合同约定，分成主体与客体两大部分。而对于不动产统一登记来说，主要工作是对不动产登记职责进行整合，并对不动产统一登记制度进行构建，进一步实现对土地、房屋、草原、林地、海域等不动产的统一登记。从实践工作角度出发，在不动产统一登记工作开展期间，需适当参考土地承包经营权，以此确保不动产统一登记工作的合规性及有效性。因此，本文以土地承包经营权与不动产统一登记之间的关系为切入点，进一步针对土地承包经营权纳入不动产统一登记关键问题及对策进行务实分析，希望以此为不动产统一登记工作效率及质量的提升提供有效价值建议。

【关键词】土地承包经营权;不动产统一登记;关键问题;对策;务实分析           【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.012

基于新一轮土地制度改革背景下，提出了“三权分置”制度，即形成所有权、承包权、经营权三权分置新格局。在此土地制度改革基础上，三权不但具备整体效用，而且还能够将各自的功能发挥出来。从实践工作经验来看，三权分置土地改革制度的持续推进，有助于农村基本经营制度的完善，且与生产关系适应生产力发展的客观规律相符。而在不动产统一登记工作开展过程中，由于涉及的要素较多，其中土地便是一大核心要素，为了使不动产统一登记工作效率及质量得到有效提升，则有必要在了解土地承包经营权的基础上，将其合理科学地纳入到不动产统一登记工作当中[1]。当然，由于土地承包经营权的纳入，会使不动产统一登记工作面临一些全新的问题，比如：土地经营权与土地承包经营权的关系问题、业务流程衔接性问题等。为了解决这些问题，使土地承包经营权纳入不动产统一登记工作的作用有效发挥出来，鉴于此本文围绕“土地承包经营权纳入不动产统一登记关键问题”进行务实探讨价值意义显著。

1、土地承包经营权与不动产统一登记相关内容概述

首先，对于土地承包经营权来说，其权利主体为公民或者集体;集体所有土地或国家所有，由全民所有制单位或集体所有制单位使用的国有土地则为权利客体。通过土地承包经营权相关工作的落实，可以将我国经济体制改革当中农村承包经营关系有效反映出来，属于一种新型物权。

其次，对于不动产统一登记来说，其工作制度的实施，不但有利于稳定房价，而且还有利于财产税的推进，比如：以高净值人士不动产数量为依据，对一定的财产税开征，可以使贫富差距得到有效缩小，并使财政收入得到一定程度增加。从中可知，不动产统一登记工作的开展意义重大。

此外，从时间线层面分析，《不动产登记暂行条例》在2015年颁布，其中便表明需将土地承包经营权纳入到不动产统一登记当中[2]。随着工作的进展，在2019年9月，《中央编办关于修订整合不动产登记职责文件的通知》当中，提出由自然资源部对农村承包土地登记工作给予指导监督的要求;农村土地承包经营及相关合同管理、流转规范等承包土地管理工作，则由农业农村部负责，并且该部门还需做好各地农村部门的组织工作，将确权登记成果资料移交之自然资源部门。在此大环境下，全国各地在不动产统一登记工作开展过程中，均积极响应国家政府及相关部门的号召，将土地承包经营权分批稳步纳入其中。但需认识到的是，不动产统一登记是一项系统性的工作，复杂程度高，因此土地承包经营权纳入不动产统一登记工作还面临一些有待解决的问题。从不动产统一登记工作质量效益提升角度考虑，明确其中潜在的问题，寻求有效的解决对策显得尤为关键。

2、土地承包经营权纳入不动产统一登记关键问题及对策务实分析

2.1土地经营权与土地承包经营权之间的关系问题

部分人士将土地经营权与土地承包经营权混为一谈，显然这是一种错误的认识。从这两种经营权涉及的相关问题层面分析，主要体现在：在农户第一次分包得到相应的承包地块情况下，不动产登记机构该怎样登簿发证，只是对土地承包经营权进行记载，还是在此基础上将1条土地经营权记录在内？

显然，上述问题主要受土地经营权与土地承包经营权两种权属的关系影响而发生。以我国物权体系与土地产权体系构建过程中需遵循的权能分离理论为依据，基于承包方自主经营承包地块的情况下，享有完整的土地承包经营权权能，包括：承包权与经营权。若承包方未能进行相应土地的自主经营，把承包地流转至他人，那么承包地的承包权能与经营权权能之间便会出现相互分离的情况，此时承包方只是享有承包权权能，而转让的经营权权能（土地经营权）则由受让方享有[3]。

为了解决上述问题，需明确当农户第一次分包得到承包地块的情况下，对于不动产登记机构，有必要针对此地块做好土地承包经营权首次登记工作，然后把相对应的产权证书交付至农户。此外，倘若农户有对承包地块进行自主经营的意愿，那么土地经营权相关登记操作则无需执行。

2.2业务流程衔接性问题

对《农村土地承包经营权证管理办法》·2003版、《不动产登记暂行条例实施细则》进行比较分析显示，两者在登记类型定义上存在差异，特别是“原变更登记”、“转移登记”之间的关系，有必要充分明确。

以上述提到《不动产登记暂行条例实施细则》中的相关规定为依据，在出现买卖、互换、赠与不动产、通过不动产作价出资入股等情况下，当事人需以相关法律法规为依据，申请相應权利的转移登记。由此可见，对于农村承包地块的相关土地流转行为，比如转包、入股等，可以符合申请转移登记的条件。

以《民法典》当中的第339条为例，表明：（1）土地承包经营权人对于出租、入股等方式向他人流转土地经营权的行为，可自主决定;（2）以最新法律解释为例，转包、出租等土地流转方式，在>5年的情况下，与申请土地经营权专业登记的条件相符[4]。

结合上述阐述，为了解决不动产统一登记涉及的业务流程衔接性问题，则有必要以《新承包法》当中的相关定义为依据，结合常见的承包地块流转方式，理清承包地块的流转方式、原农业部门土地承包经营权登记类型、不动产权利类型、不动产登记类型等工作要素具体实施方式方法，具体见下表1：

2.3土地经营权登记发证问题

基于《民法典》层面分析，对土地经营权当作“益物权”，并非“担保物权”[5]。但同时，在《民法典》第342条当中，明确指出对于采取抵押的方式流转土地经营权的行为表示允许。考虑到实际执行过程中，避免法条矛盾问题的出现，需根据实际情况，对土地经营权登记发证问题进行认真、严谨地梳理，具体如下：

（1）若承包地流转经营权为首次，且时间为>5年，则可使土地经营权正式形成，且与《不动产登记暂行条例实施细则》中有关首次登记的相关定义相符。

（2）若采取转包等方式对土地经营权进行流转，则相关主体可以在登记部门进行土地经营权转移登记的申请。

（3）在承包地块当中，只允许对土地经营权进行担保，担保的方式主要有两种，即：其一，抵押;其二，质押。需注意，受到承包地块的性质影响，质押很难实现。所以，基于具体业务办理工作开展期间，可以采取土地经营权抵押登记方式。此外，基于具体业务工作办理期间，需以登记流程精简为基本工作原则，进一步对土地经营权首次登记、转移登记或者抵押登记流程，采取合并办理方式，提高统一登记工作效率。

结语：

综上所述，土地承包经营权与不动产统一登记工作之间关系密切。将土地承包经营权纳入到不动产统一登记工作当中，面临一些关键问题。因此，需通过务实分析，明晰土地经营权与土地承包经营权之间的关系，提高业务流程衔接性，做好土地经营权登记发证等，以此确保土地承包经营权纳入不动产统一登记的合规性及有效性，进一步全面提高不动产统一登记工作的效率及质量。

参考文献：

[1]邓世赞，丁青，黄平.农村土地承包经营权纳入不动产统一登记研究——以湖南省为例[J].中国国土资源经济，2020，33（07）：29-33.

[2]冯晓红，郑财贵.浅析农村土地承包经营权纳入不动产统一登记的部门衔接困境[J].农村经济与科技，2018，29（03）：41-43.

[3]王小映.论不动产统一登记中承包地登记的特殊性[J].农村经济，2017（11）：1-5.

[4]辜寄蓉，冯义从，刘寅，方从刚，兰井志.完善农地流转价格评估体系的思考——基于不动产统一登记数据的支撑[J].中国国土资源经济，2017，30（10）：41-44+58.

[5]夏国刚，王秀涛.土地承包经营权纳入不动产登记的对策[J].农场经济管理，2017（08）：40-43.

作者簡介：

刘琨（1988.12-  ）男，汉族，江西吉安人，2011年毕业于江西农业大学，大学本科学历，测绘工程师，现从事测绘和国土空间规划相关工作。