房地产经济管理的问题及解决路径

郭新华

【摘要】对我国各产业部门在现阶段的发展进行横向对比，发现房地产为国家带来不少财政收入，因此需要针对房地产业具备的重要影响，加强对房地产经济管理工作的关注度，还应该考量我国未来发展建设规划内容，对房地产经济进行宏观管控。房地产经济会影响到我国经济体的运转，引起政府以及社会公众的高度关注，针对其在当下暴露出的一系列问题，必须快速找出解决问题的有效策略，以保證房地产行业健康发展，保障我国经济体可靠运行，下面文章将围绕房地产经济管理的问题及解决路径展开讨论。

【关键词】房地产经济;管理问题;解决路径           【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.009

市场经济开放后，房地产行业紧随政策导向，势如破竹，在我国各个地区迅速崛起，林立的摩天大楼代表了房地产经济的繁荣。房地产经济崛起，迅速带动了各个地区的经济，实现了财政增收。为了促进房地产经济市场的稳定发展，加大对房地产市场经济的监管力度，优化房地产产业结构势在必行，同时也要分析影响房地产经济的因素，为构建健康稳定的房地产经济市场创造良好的条件。

1、影响房地产经济的因素

1.1政策因素

政策是影响房地产经济的主要因素，房地产经济以政策为发展导向，不同的房地产政策对市场具有调控作用，落实合适的政策，可以促使房地产经济稳定发展，从而减少房地产经济冒泡。我国的房地产政策在不同的阶段均以国民发展和社会发展为政策落实基本点，房地产政策从20世纪70年代到80年代的国家保证住房，又从90年代到10年代的建设性住房，现在已经发展为社会保障住房，住房供应模式也发生了明显的变化，从市场出售、租赁已经转变成租房补贴和市场出售为主的供应模式。但是，房地产市场环境变化较大，政策调控具有滞后性，因此限制了我国房地产经济的发展，虽然出台了一系列税收政策、土地政策，但是由于房地政策有一定的缺陷，从而影响了房地产经济的发展。

1.2市场

市场环境决定房地产经济发展的规范性，健康有序的经济市场对房地产经济具有促进作用，动荡不安的市场会限制房地产经济的发展，并加剧市场风险，阻碍经济市场的健康发展。市场环境对当地产经济的影响是直接的。除此之外，市场经济结构、信用体系、监管机制也是影响房地产经济主要因素。在市场的变动下，土地价值会发生变化，如果变化过大，会对市场产生不良的影响，会加剧房地产经济市场的波动，因此，在实际房地产市场中，加强监督和优化信用体系是维系房地产经济稳定发展的关键。

1.3需求和社会因素

需求决定市场，在房地产市场火热时期，正是住房需求较大的时期，因此市场房源供不应求，同时也由于人们认知较低，在市场的催化下，没有经过深思熟虑置业，因此消费具有一定的盲目性，人们的选择性小，但是购房需求又实实在在地存在，因此房地产经济发展较好。现在，市场进入理性阶段，人们的购房需求也有所降低了，同时，人们在住房选择上对房源的功能性要求更多，如需要的考虑环境、地段、教育、交通等各种因素，因此购房要求越来越高，市场由卖方市场转变成买房市场了，因此，房地产经济发展应该重新进行规划，从单一的经营模式要向着深度经营的模式转变，才能促进房地产经济的发展。此外，社会性也是影响房地产发展的另一因素，不同的房产价值差异性极大，其主要有房地产的附加价值决定，如学区、环境、地段，从而造就了严重的社会差距。

1.4经济因素

房地产经济也受到经济因素的影响。经济因素有如银行利率、居民收入、消费者结构、市场物价等，这些因素中对市场影响最为直接的是居民收入，居民收入是决定购买房产的主要因素。虽然我国居民收入在市场开放以后，有了大幅度的提升，但是总体居民收入远远不及物价上涨的幅度，因此当下居民收入总体较低，居民生活压力大，自然也就没有盈余的钱购买房产，当居民收入较为可观时，对于购房的选择性也加大，会购买经济能力以内的房子。此外，贷款利率也是影响居民购买房产因素之一，贷款利率较低时，居民购买欲望会所有提升;当利率上浮时，居民购房欲望会降低。因此，居民购房经济收入是影响房地产经济的主要因素之一。

2、房地产经济管理存在的问题

2.1经济管理目标不够清晰

清晰的发展管理目标是不断提升房产经济管理质量的根本。部分房地产企业在经济管理工作开展过程中目标不够清晰，这使得不断变化的房地产行业与当前相关的政策法规之间经常存在一些微小的偏差，房地产相应的政策与法规具有的约束力也会因此受到影响。此外，由于经济管理目标清晰度不足，一些不法分子为了实现自身利益最大化而投机取巧，扰乱了房地产市场稳定的秩序，不利于房地产经济管理。

2.2制度体系和管理体系不够完善

要想实现一个行业的发展，首先必须进行制度的确立和管理体系的建设。有一些建筑企业的制度确立之后，只是流于表面，没有在实际的建设和管理过程中得到运用，在实际的建设过程中，容易受到政府官员等的管控，在建设过程中有一些问题没有遵守相关的制度要求，影响了房地产市场的质量。当前的房地产管理方式也必须进行适当的优化，选择科学的方式进行管理制度的优化，避免房地产行业中出现恶性竞争，也能进一步促进房地产行业的发展。

2.3企业管理不够规范

目前，就我国房地产公司自身在经济的管理上所采用的措施来看，其也存在很多不足，有待完善，例如项目管理责任、权限与利益脱节。甚至，项目经济管理与运营项目在建设的过程中没有对成本进行精细化管理，一旦资金运转出现问题，在资金没有到位之前，工程就会被迫停工，成本投入也将随之增加。由此可见，企业管理不规范所造成的成本风险会严重影响房地产经济管理的稳定性。

2.4项目成本存在问题

项目成本管理一直存在轻质量、轻效益，重数量、重规模的问题。很多经营者关注开发规模，以开发规模作为衡量领导者工作业绩的指标，且将企业作为企业是否具备较强能力的参考要素，但是却没有对效益规模给予足够的重视;还有部分企业是采用非市场途径或是划拨等方式获得土地，企业管理者在此过程中没有对成本进行科学的管理，为了应对相关机关调查编制会计报表，因为成本开发管理不科学，在滞后的思维模式下为企业发展埋下不少隐患。

有不少房地产开发企业的经营者对成本缺乏正确的认知，没有从经营管理层面开展项目完成管理工作，成本核算一般只在结算时才开展。虽然可以在一定程度上保障财务活动，但是不利于企业项目经营管理，会使经营管理的很多问题难以被工作人员以及管理人员所发现，对于大规模长期滚动的房地产开发企业，难以在项目成本管理不科学的模式下，确定开发项目的真实成本。

3、解决对策

3.1制定明确的房地产经济管理目标

首先，要对土地住房情况有清晰的了解与掌握。就管理部门而言，应明确土地的使用情况，并以供需关系变化为基础实现对土地用量及房地产发展规模的科学化调控，确保房地产行业稳健发展。其次，科学定位城市发展。在实施房地产经济管理的过程中还应始终明晰城市的定位，在着重考虑历史、文化地域等因素的基础上促进房地产经济的持续发展，重点凸显个性化与差异化，降低重复建设现象的出现概率。

3.2完善房地产法律法规体系

健全完善的房地产行业是保障房地产市场正常运转与发展的重要依据。在完善相关律法制度的过程中势必要结合我国国情，在此基础上最大限度地保障我国房地产市场运行的规范化、合理化与合法化。同时，还要利用相关律法调控政府在房地产市场的作用，避免政府部门的过度干预，从而破坏房地产市场的正常秩序。除此之外，还要让法律体系成为保障房地产行业宏观调控体系运行的有力依据。不断完善相关立法，完善具体的实施要求，为我国房地产法的施行奠定基础。

3.3构建合理健全的管理机制

在构建和完善管理体系的过程中，应该格外注重地方政府和中央政府在经济管理中的职能，明确二者在经济管理中应承担的管理责任，并在各自管辖的范围内落实。严格遵循中央政府部门对经济管理的总体发展方向和价值取向给予的指示，各级地方房地产经济管理要与其管理目标保持一致，根据所在区域房地产行业的自身特征，在遵循总体目标的前提下，采用差别化管理模式。同时，地方政府在调整财政收入结构的过程中，要充分保障房地产在财政收入中的重要地位，进一步实现中央政府与地方政府携手共进，构建完善房地产经济管理机制。

3.4加强项目成本管理

在开发项目建设前，应该从成本角度对项目进行数据收集，分析项目的可行性，接着在项目实施阶段进行动态追踪，通过全过程监管，结合收集的信息对项目进行总结，在空间层面需要打破传统单一的管控方式，不能仅由预算部门进行招投标、成本控制等工作，房地产开发的每个阶段均应该进行项目成本管理，从产品定位到后期设计、招投标等，还需要保证生产部门、销售等部门完成各自关于成本管理的工作，使各参建单位均参与成本管理工作中。

约束性手段是开发企业在传统管理活动中进行成本管理的方式，比如指令性标底由预算管理部门下达、成本承包协议由工程管理部门下达等，相应手段仅针对某一单项活动，但是房地产开发参与的单位众多且周期长，因为产品不具备均质性，所以采用传统的约束手段，难以在项目运行阶段提高成本控制力度。企业需要在当下建立可行性方案，设计成本管理战略，采用非约束性方式解决项目中无法用数字衡量活动形成的成本，通过非约束性手段在产品定位期间，完成成本管理任务，提高对开发项目成本指导的合理性。

结语：

综上所述，房地产经济管理工作是一项复杂而又烦琐的系统性工作，目前我国房地产经济的管理实施方面存在许多不足，严重阻碍了该行业的发展。因此，为了促进我国房地产未来的发展，各部门要对房地产经济管理工作予以重视，拓宽融资渠道，加大经济管理方面的力度，加强中长期规划，进一步促进我国房地产业的发展。

参考文献：

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