浅析国有土地上房屋征收补偿价值评估

张鑫 孙华国 李继万

摘要：在我国快速发展过程中，人民的生活水平越来越高，城市化建设程度也越来越高，同时也会产生一些矛盾，例如：在城市化建设的同时，对被征收的城市国有土地上房屋进行征收补偿时会产生一系列的问题，主要表现在房屋征收者提供的补偿和房屋所有者所期待的补偿出现分歧，这也是导致在建设过程中出现了“钉子户”。所以在征收的时候对房屋的价值评估在城市国有土地上房屋征收补偿中起到了重要的作用，也是加快开展房屋征收效率及顺利完成征收目标的关键。

关键词：国有土地;房屋征收;补偿;评估

引言

为了提升城市整体的市容市貌，管理部门通常会利用统一规划的方式，对房屋、道路和桥梁等设施进行科学合理的设计。使社会大众的日常出行更加便利，也能够提升居民的生活质量。而国有土地上房屋征收补偿工作，在城市统一规划的过程中发挥着至关重要的作用。不仅能够为城市统一规划工作提供重要的契机，还可以带动城市的经济发展。国有土地上房屋征收补偿工作的顺利开展，决定着城市今后的建设发展，更与每个居民的日常生活密不可分。所以，合理确定房屋征收补偿价值，成为了我国城市化建设过程中亟待解决的重要问题。

1国有土地上房屋征收补偿价值评估的重要性

对国有土地上房屋实施征收是国家合理规划土地过程中必然要面对的问题。从社会实际出发国有土地上的房屋也是人民的合法权益，进行国有土地上的房屋补偿价值评估是为了实现国家利益与个人利益相统一做出的必要手段，一方面能够更好的确保国有土地征收过程中得到人民的支持，保证整个房屋征收工作顺利进行;另一方面，也是为了更好的保障人民的合法权益，是国家对房屋业主合法权益的最有效的保障。当然作为国有土地上房屋征收过程中的重点工作，其根本目的在于通过对房屋业主的合理补偿来尽可能地处理好在房屋征收过程中可能出现的冲突，在以往的工作中因为房屋补偿价值评估工作的不科学导致的业主拒绝配合的现象屡见不鲜，严重损害政府的形象和人民的利益，这是党在新的社会发展进程中不允许出现的。切实做好房屋补偿价值评估工作是对党和国家形象的坚定捍卫，也是最大化最合理化保障业主权利的必要措施，对于国有土地建设规划具有极其深远的意义。

2国有土地上房屋征收补偿价值评估

2.1出台更利于评估进行的政策条款，细化评估准则

由于法律法规中的规定过于笼统，在实施的过程中难度较大，行政部门会制定一些新的处理办法，更加有利于评估活动的开展。评估价格应更偏向市场价格，对一些装饰物品搬运费用、停业造成的损失都要一一进行规定，配套制度的制定要具有科学性和可操作性，才能让评估制度更加完善，有利于开展国有土地房屋的征收补偿工作。

2.2提高征收补偿价值评估的质量

1.详细并准确定位估价对象  首先，明确估价目的，不仅要考虑被征房屋及土地本身的价值，还要考虑它们所拥有的期权价值及被征收人因征收而被迫增加的社会生活、精神损失及就业机会成本损失等。其次，明晰被征房屋产权，理清房地产的产权状况。再者，合理确定估价时点，房屋征收决定公告之日至被征收人获得征收补偿款之日期间房地产市场产生增值的情况，还应给予被征收人以额外补偿。最后，明确估价对象状况。实物状况应一致规定为某一时点下所包含的具体内容;区位状况应是价值时点的实际状况，不应规定为被征后的未来可能状况;权益状况应考虑全面，除不考虑租赁、抵押、查封等限制因素影响，不仅要考虑房屋产权状况等因素，还要考虑被征收人损失的各类权利、利益和收益。2.培养并提升评估人员综合素养  通过对房地产估价人员进行各种主题的培训以及各种实践机会的熏陶，丰富估价人员的实战经验，提升其专业水准，增强其综合素养，努力在具体的估价作业中做到客观、公正、合理，尤其是在城市房屋征收补偿价值的估价实践中，要明确自身的立场，既不能随意迎合被征收收人的不合理要求，又不能被所谓的行政干预权力所屈服，坚持以独立、公正、客观的态度，发挥专业水平评估出最科学、最接近市场价格的评估价格。

2.3加强房屋征收的宣传力度

当社会公众对房屋征收工作的内容缺乏了解时，极容易与征收单位造成严重的矛盾，甚至会引发双方的冲突。不仅阻碍了城市的规划建设工作，还不利于社会和谐稳定的发展。为了加快房屋征收工作的进度，相关工作人员应积极加强房屋征收的宣传力度。使社会公众能够深入了解房屋征收工作的内容，并提升社会公众对房屋征收工作的认可度。通过增强房屋征收补偿标准的宣传力度，能够使公众了解到最新的政策及法律法规，避免社会公众与征收单位之间的矛盾冲突，使房屋征收工作能够快速稳定地进行。

2.4征收补偿价值评估坚持决策民主、程序正当、结果公开原则

确保国有土地上房屋征收价值评估工作的公平性，必然离不开系统有效的监督机制，从房屋补偿价值评估工作的决策、程序落实及评估工作的实施阶段都离不开细致全面的监督程序。决策民主、程序正当、结果公开是国有土地上房屋征收补偿评估工作的重要原则，是坚决不容突破的底线。决策民主，要求房屋征收评估过程中的相关工作的决策应當广泛吸收各方面的意见建议;程序正当要求评估工作程序应当符合法律要求，依法办事;结果公开是对房屋征收补偿评估工作落实情况提请公众监督。总之，只有坚持决策民主、程序正当、结果公开原则，才能扎实推进国有土地上房屋征收补偿价值评估工作。

2.5明确划分征收补偿范围

对房屋征收补偿范围进行明确划分，能够最大程度地保护房屋产权人的合法权益，并加快房屋征收工作的进度。当评估人员对需要征收的房屋进行测量时，必须严格遵守完整性、真实性和准确性的原则，才能够有效促进房屋补偿工作的开展。房屋测量的完整性，是指评估人员需要对被征收房屋，从各个角落进行整体的测量。并将房屋测量后的结果记录在相关的文件资料中。这种测量方法能够有效避免房屋测量过程中的遗漏现象，使房屋产权人获得应有的合法权益。而且，通过文件资料记录房屋数据的方法，能够为房屋赔偿工作提供完整的数据参考，促进房屋征收工作的顺利开展。房屋测量的真实性，是指评估人员在测量工作结束后，需要将测量得出的数据真实的记录在文件资料中。不得进行虚假捏造，更不能与产权人合谋篡改房屋的各项数据。否则，会严重影响房屋征收工作的正常秩序，使房屋征收方蒙受巨大的经济损失。房屋测量的准确性，是指评估人员进行房屋测量时，必须保持严谨认真的工作态度。既要缩短房屋测量的工作时长，又要保障房屋数据测量的准确无误，提升房屋测量的整体水平。在房屋测量的工作中，评估人员应先将各部分的数据分别记录，并在最后进行汇总统计。通常情况下，记录房屋测量数据时，会精确到小数点后三位。一方面能够提升房屋测量工作的准确性，另一方面可以维护被征收人的利益，避免不必要的经济损失。

结语

确保国有土地房屋征收补偿评估工作的公平性，离不开系统、有效的监督机构，不仅需要监督部门的大力监管，还需要决策民主、程序正当、结果公开。决策民主需要大家广提意见，提出整改方法，评估部门和监管部门也要听取人民群众的意见，要依法办事，把工作落到实处，要在过去的工作中吸取教训，为确保国有土地征收有序进行打下坚实的基础。

参考文献

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