大数据时代下的土地价值评估分析

孙华国 张鑫 李继万

摘要：房地产业是我国的支柱型产业，对国民经济和城市经济发展具有重大影响。近年来，由于宏观政策和市场趋势，头部房地产正在完成由建筑业向金融业的转型，逐渐由营造驱动变为金融驱动，其核心在于利用高质量数据建立风控体系。本文结合大数据的时代背景，简述房地产行业可应用的相关数据，并结合实际场景指出房地产应如何利用海量数据改善融资链条下风控中的土地价值评估环节，以控制资产交易的风险。

关键词：大数据;房地产;风控;土地价值评估

引言

所谓“大数据”，又被称为“巨量资料”，研究机构所给定义：大数据是需要新的处理模式才能具有更强的决策力、洞察发现力和流程优化能力的海量、高增长率和多样化的巨型信息资产。具体而言，指的是数据量大到没办法借助目前拥有的主流软件工具，在短时间内进行搜集、处理、分析，以整合为有助于企业做出正确决策的信息。大数据不仅数量规模较大，更重要的是信息资料还具有非结构性、复杂性、不可以用传统的手段处理特点。本质上来说，大数据的精髓在于拓宽了数据分析的抽样方法以及范畴，也放宽了对精准度的要求，更加关注通过体现有关联系来划分世界万物间的复杂关系。当前，我国对大数据的政策支持力度不断加强，已经全面上升为国家战略。依托于“云计算”等新技术带来的助力，大数据在各行各业都得到了非常广泛的应用，带来了很好的经济效益。在这样的时代背景下，国内的估价行业也面临着转型的机遇和挑战。以土地估价行业为主体的几大不动产评估行业之间的界限和竞争格局也逐步被打破，传统的单纯依赖人工采集、计算、分析的路径方法，已经不能适应新形势、新要求，而云计算、大数据等先进技术的快速发展，为土地评估行业转型升级提供了有力的条件。如何让这些新技术为我所用，成为助推评估业务发展的优势工具，避免使评估机构沦为业务链条最底层，成为数据采集工具，这些问题都值得我们深入探讨。同时需要研究采用与新时期土地评估相匹配的理念、方式和节奏，否则会阻碍转型的步伐。

1大数据的特征

1）数据种类繁多随着信息技术的不断发展和进步，目前多种网络共同发展，使数据的来源和格式更加丰富，以往传统的数据种类只有三种，分别是结构式数据、半结构式数据以及非结构式数据，并且这三种数据也是目前构成网络框架的基础数据。数据调查显示，在国土资源局的互联网网页中，土地数据占同行业内数据库比例的80%，并且这个比例还在不断增长中，另外，随着时代的不断发展，数据的种类将会更加的多元化。2）数据量极大在目前的生活过程中，处处有数据，并且时时刻刻都在使用数据，人们享受着数据带来的便利。比如人们上网点击以及搜索、拍摄的影视材料、街头巷尾的摄像头以及航拍和勘测卫星等，这些过程或者器械的使用每天都在产生大量的数据，并且随着时间的积累，在以光速囤积数据，逐渐从TB为单位发展成为以ZB为单位。

2大数据时代下的土地价值评估分析

2.1大数据下判断城市潜力

首先房地产企业需结合自身实力与项目定位，评估该城市的进入门槛与成本。房地产企业判断城市潜力的核心考察点在于，该城市能否吸纳人口。可根据PEST企业宏观环境分析模型展开分析。①宏观政策，利用官方统计数据，判断城市是否有政策扶持，是否处于高速发展圈内，是否有周边城市虹吸效应影响，基础建设的规模及发展力度;②经济发展，利用城市企业的规模与数量，城市招商引资力度等经济数据，结合商业数据或市场调研数据判断城市企业提供的职位质量及数量，城市居民人均收入水平及消费能力;③社会现状，利用城市在往年春节期间的人口流动行为数据，判断城市外溢还是吸纳人才，以及外溢或吸纳人才的幅度和趋势;④技术能力，利用市场调研数据和互联网垂直网站数据及开源数据，判断城市房地产的市场饱和度、市场泡沫度、需求量的走势等。

2.2加强大数据安全管理

针对房地产企业的大数据安全问题，技术人员可结合安全风险来源，采取监控措施、加密措施及风险检测措施，以加强大数据安全管理。在大数据监控中，房地产企业应对大数据平台的各项参数进行实时监控，并制定报警机制，在大数据平台因攻击出现异常时，报警系统可立即警示工作人员，采取应急方案，反击攻击行为，保障数据安全;在大数据加密中，房地产企业构建网络空间可信任平台，配置自适应加密算法、防火墙等技术，使数据平台的各项数据操作均处于加密状态;在风险检测中，房地产企业应加强接入认证管理，引进密码技术，应对数据污染问题通过云威胁分析技术，准确检测定位攻击行为，迅速破解，规避数据安全问题的影响，保障房地产土地价值评估工作有序进行。

2.3加强大数据技术应用的研发力度

在房地产土地估价机构发展的过程中，创新是重要的力量。如果房地产土地评估机构不重视创新的话将在激烈的市场竞争中处于劣势。创新的关键在于是否设立研发部门已经研发的成果如何。房地产土地评估结构的研发工作主要在于对新技术、新方法的研究。为此，相关的评估机构应该重视管理方式的创新，利用民营高科技技术、人才和设备的优势同高校和科研结构进行积极的合作，共同研发评估大数据技术。此外，重视和相关的工作部门的合作，逐渐形成多边和双边的技术协作平台，逐渐为大数据在房地产土地估价业务发展过程提供支持。

2.4优化房地产工程评估的条件设施

为了推动大数据技术在房地产土地评估领域的应用，必须做的就是完善并优化房地产工程评估的基础条件设施，首先，将相关专业的技术人员集合起来，搭建起评估领域所需要的部门，为大数据的发展提供人才储备;其次，构建房地产土地评估信息采集以及管理系统，完善并且优化各种信息管理制度，为大数据技术的发展提供数据储备;最后，还要在房地产土地评估领域开通数据信息共享业务，通过这种方式来实现信息资源的共享以及客户业务的协同共进，以此为基础使房地产大数据评估领域形成大数据传递、处理以及储备一体化系统。

2.5协会

牵头开发数据应用系统。目前我国已基本建立了包括基准地价、标定地价、地价动态监测、宗地评估地价、一级市场出让地价、二级市场交易地价等为主要内容构成的地价综合体系，各种地价相互联系，互为区别又互为补充，各自发挥其不同作用，共同满足土地管理和市场运行需要。然而，在实际运用的过程中，查找完整的数据难，咨询数据使用方法难，实现数据时空对比难。以基准地价为例，尽管各政府门户网站都发布了基准地价更新通知及公示，但受制于各种条件，存在公示的文字內容不完整、图像信息不清晰等问题，且基本不公布《基准地价使用手册》，同时存在部分公示网站存在基准地价更新不连续等问题。总体来说，基准地价应用信息化水平不高、不智能、不方便、不快捷。行业协会作为政府与企业联系的桥梁与纽带，应全面掌握从业机构和人员的基础数据，又能够利用协调作用，将基准地价、征地区片综合地价、农地分等定级相关标准和参数，以及土地乃至自然资源资产交易价格信息等采集汇总。

结语

随着大数据时代的到来，数据的采集与分析在技术层面已不再是难点，如何结合房地产具体业务场景对海量的多维度数据并深入挖掘分析，从而产生价值，才是现阶段的关键。目前，在头部房地产正在完成由建筑业向金融业的转型这一行业大背景下，须将从数据中提炼的有效信息与房地产行业的具体业务知识进行结合分析，才能提高房地产企业的城市空间分析能力，从而完成土地价值评估这一环节的有效变革，提高回款效率，控制投资风险。

参考文献

[1]李妍，肖良生.大数据和GIS的房地产信息体系构建[J].中国房地产，2015.

[2]俞薇，赵静，秦俊武.城市基础设施资本存流量配置差异与房地产投资空间分布研究[J].重庆大学学报（社会科学版），2015.