关于房屋征收中的住改商评估问题研究

蔡志强

摘要：在城市中进行旧城改造对于群众来说一直是一项重要的惠民工程，因而，如何对拟拆迁建筑进行客观公正并且合理地估价，直接关系到政府以及相关被征收人员的切身利益。笔者将在下文中，就房屋征收工作中的“住改商”房产估价问题展开分析与探讨，并梳理总结了相关的估价方法。

关键词：房屋征收;住改商;评估问题

随着当下时代各线城市的城市化进程的加快，政府部门对于城市应进行重新规划，因此对旧小区的居民进行搬迁与安置便成为了当下政府进行工作时面临的主要问题。而大部分的纠纷问题的产生究其根源均与搬迁补偿金有所关联。根据有关部门的统计，评估人员在进行价值估计时常产生金额纠纷的房产最多的便是“住改商”，这类住户的存在为政府开展的房屋征收工作带来了一定程度的困难，因此，客观合理地处理好“住改商”的房屋征收问题对于政府的工作来说极为重要。

一、多种估价方式之间的对比分析

（一）比较法

评估人员利用比较法对“住改商”进行价格评估时，应注意以找出三个以上具有可比性的交易实例作为工作核心。而对于可比实例的具体定义，2019年的房地产估价规范给予了新定义，其内容主要包括以下三点：其一，是估价对象的类似房地产;其二，成交日期与估价时点相近，不宜超过一年;其三，成交价格为正常价格或可修正为正常价格。即，对评估工作人员来说，满足以上三点的“住改商”房屋即可对其运用比较法进行价格评估。

（二）收益法

利用收益法对在房屋征收的过程中对房产进行估价，这种工作对评估人员来说相对轻松容易。收益法适用于对具有收益性的房产，举例说明，评估人员能够较容易地对出租、自营的房产进行未来收益或经营收益以及相关税款进行预估。此种类的房产资源便可以应用收益法对其进行价值评估，能够有效提高评估人员的工作效率。而“住改商”正是适合运用收益法进行价格评估的一类房产，因此，评估人员在对“住改商”进行价值评估时，可以利用收益法對其进行有效评估。

（三）成本法

利用成本法在进行房屋征收工作时对房屋价值进行评估，本质上讲便是估算此处房产的“成本价”，利用合理方式估算出土地本身的价值以及建筑物的价值，并将两者的价值进行相加，进而得到此处房地产的价格总值。但就“住改商”来说，土地的使用权原是“住宅”用途，如果利用成本法进行价格评估，那么所得出的价值结果多数与实际情况不符。因此，评估人员在对“住改商”类型的房地产进行价格评估时不应利用成本法进行价值评估。

（四）假设开发法

评估人员在利用假设开发法进行房产估价时，常用来对未开发的空地进行价格评估，而“住改商”本就是已经建成的建筑，因此，假设开发法并不适用对“住改商”的价格评估。

二、估价方法在“住改商”评估问题的具体应用策略

（一）运用比较法对“住改商”进行价格评估

评估人员在进行房屋价值评估时，若是发现当地存在三处以上在近期实行过征收的“住改商”房产，并且确定这些房产的征收时间不超过一年，那么便可以判定当地的“住改房”可以利用传统的比较法对相关的交易案例实行因素修正，进而得到较为准确的房产估值。

但若是评估人员在进行估值时在当地找不到相应的案例，笔者认为还是能够活用比较法对相关房产资源进行价格评估。究其原因，尽管住改商的房产资源被用作商业用途，但就住改商的产权性质来说，其仍被承认为住宅性质。因此，评估人员在进行价值评估时可以从两个层面进行考虑：其一，评估人员首先按照住宅用房的比较法对住改商进行价格评估，而后思考将住宅转换为商业用途后所获得的房地产价值附加值的提升。此外，评估人员可以根据计算所得的折现值有效地得出住改商的价值附加值，进而完成对住改商房产的价值评估任务。其二，评估人员在对房产资源进行价格评估时，可以对房产进行假设，假设当前的房产资源已经变为了商业用房，此时再应用商业用房的比较法对房产资源进行价值评估，并通过一定程度的计算，得出变更房产用途后的所需成本，将这部分成本从商业用房的价值评估中减去，进而得出“住改商”的价值评估。

（二）运用收益法对“住改商”进行价格评估

对评估人员来说，收益法的应用关键在于在工作的过程中取得三个有效参数：未来净收益，还原率以及收益年限。关于未来净收益，工作人员能够从三个以上的“住改商”的租赁案例中通过计算得到，对于旧城改造项目来说，“住改商”的房产资源数量不少，其租金收益也是一笔可观的数字。对于还原率而言，通常的计算方式为利用无风险报酬率外加风险补偿进行计算获得，而考虑到“住改商”在法律制度中的争议性，其风险取值相较于纯商业用途的住房更高。而选取收益年限时，由于住宅用途的土地使用证明能够自动续期，在确定年期收益时应考虑是否选取无限的年期收益。而问题的答案对于评估人员来说应是在工作过程中对现存建筑物的经济耐用年限进行评估后再进行确定。值得一提的是，最好的解决方式最好由政府以及被征收人共同协商确定。

结束语：

综上所述，对于实际用途已经改变的房产资源来说，相关工作人员在进行价值评估工作时难度较大，尤其以“住改商”这类的房产资源在法律制度层面上的争议较多。因此，估价师在进行工作时必须获得有关部门的审批后才能进行更加细致地价格评估。尽管本文浅析了对“住改商”这类房产的估价方法，但在实际的工作过程中，相关工作人员仍会遇到诸多困难，因此，需要工作人员在实践的过程中进行有效的探索归纳，有效提升相关部门的工作效率。

参考文献：

[1]竹雅东.房屋征收中的"住改商"评估问题研究[J].现代营销，2017（8）：209.

[2]张亚男."住改商"问题与对策之思考[J].安徽警官职业学院学报，2020，19（6）：32-35.