浅析让金融创新更好地发挥作用

代林炜

【摘要】在新时代的背景下，我国金融创新发展态势迅猛，同时暴雷也频频发生。本文将以长租公寓“租金贷”为例，讲述20年频繁暴雷的长租公寓的运营模式，并对“租金贷”存在的问题进行分析，最后提出解决其问题的政策建议，以期让类似的金融创新产品能够更好地发挥正向作用。

【关键词】金融创新;租金贷;期限错配;信息披露

引言：起初“租金贷”不为大众所知悉，亦非人们惯常使用的金融工具。今年以来多地长租公寓暴雷、长租公寓卷款跑路等消息多见报端。据有关报道，截至2020年10月，暴雷的长租公寓已经超过50家，是2018与2019年两年之和。1这给大量的租客、房东乃至全社会和都带来了极大的损失。最后在党和国家的正确领导下，才将对各方的损失降到了最小。本文将以长租公寓的租金贷为例，分析其存在的问题并尽可能提出解决问题的政策建议，从而尽可能规避此类金融创新产品的风险，以期让金融创新为社会经济的发展和满足人们日益增长的美好生活需要作出更大的贡献。

一、浅析长租公寓的运营模式

长租公寓“租金贷”暴雷是长租公寓运营商不可持续发展模式的必然结果。当下分散式长租公寓运营商运营模式步骤如下，第一步，运营商在市场中搜寻意向房源，在寻找到意向房源后，与房东签订相应财产委托管理合同，约定对房源进行管理，并向房东支付定期（按月或按季）且持续增长的收益，双方达成协议后便对收到的住房进行居住空间改造。第二步，运营商将所改造完毕的公寓进行挂牌以寻找意向租客，在与意向租客就房租费及管理费达成合意后便签订相应房屋租赁合同。若对于健康的长租公寓发展模式而言，至此，多方的法律关系应已固定，平台作为转租人以租金差额实现营利。而由于长租公寓市场的快速发展，导致在第一步时，各运营商之间为扩张市场，提升自身运营商的市场份额，意图取得一定的市场力量后能够提升对租客的租房租金与降低房东的房源租金，因此在前期房源有限的市场条件下，各运营商便以高价策略来抢占房源市场。据报道，在2018年长租公寓高速发展时期，各运营商通常以高于市场正常价格的20%～40%来实现房源抢夺2，与此同时，为了提升市场占有率，还会采取较低的出租价格，以此吸引租客，即“高收低租”。为缓解“高收低租”的价格策略与从事房屋改造、物业管理、业务发展等运营成本的资金压力，便采取了在租客端鼓励其一次性支付长期（通常为一年）租房费用（租金定价采取支付租金期限越长平均月成本越低的定价策略），而对房源端则按月或按季支付房东房源费用，即“长收短付”。为了让租客能够支付长期租金，运营商甚至引入了金融机构开展租金贷业务，由租客在金融机构办理信贷，由金融机构一次性将贷款资金支付给运营商。金融机构的引入也使得房屋租赁业务出现了金融衍生品的特征，过高的杠杆比例埋下了暴雷的高风险。

二、我国长租公寓“租金贷”存在的问题

（一）管理能力薄弱，资金违规挪用，信用风险突出

原本是为了让租客能够一次性支付长期租金而引入的租金贷业务，由于大部分运营商资金管理能力薄弱，金融机构为租客一次性按年租金发放高额贷款之后，这类运营商只按月支付房东租金，剩余贷款全部用作其自身扩大经营规模，无视资金枯竭，导致风险承受能力不断下降。由于资金管理能力监管不严导致贷款用途与承诺不符而被挪作他用，直接地侵害了租客的合法权利，同时，间接地侵害了房东的合法利益。在已经暴雷的运营商中，资金违规挪用导致的信用偿付能力降低均成为导致其倒闭或者跑路的最后一根“稻草”。

（二）信息披露缺失，维权追债困难，法律风险严重

“租金贷”本身是为了解决租客支付租金问题而进行的金融创新，但是在现实的操作中却出现了问题。一方面，由于信息披露机制的缺失，在“租金贷”中误导租客的情况普遍存在。部分运营商通过设计房屋租赁合同条款，在租客不知情或者未对其进行充分风险提示的情况下，诱导租客办理了租金贷业务。如部分运营商以押金减免、房租月付、利息优惠等方式进行宣传，诱导租客采用租房分期贷款，甚者更是采用“信用租房产品”等概念故意隐藏“贷款”字样。往往当运营商倒闭或者跑路后，租客才发现自己已经“被贷款”了。且由于房东收不到运营商的租金，房东便强制收房，租客因为诉诸运营商无效，且寻求法律援助也短期无果，担心影响征信，便只能继续还贷款却有家不能归。

三、解决我国“租金贷”问题的政策建议

（一）加强对“租金贷”资金的监管

资金池的监管是“租金贷”能够在正常有序情况下开展业务的关键，必须要

加强监督和管控，可以从一下两方面着手：

1.政府统一建立资金存管制度

正是由于资金没有被有效监管，大部分运营商为了追求利益最大化，便把资金挪用于高价抢占房源，最终入不敷出。因此政府统一建立准备金或备用金存管制度是非常有必要的。运营商凭借“租金贷”的方式得到大量的房租资金，是收集的广大租客以贷款方式获得的房租，这部分房租必须要制定一个合适的比例来提取备用金或准备金，将这部分资金存管起来，以防运营商出现业务发展问题或其他资金问题而造成难以维系的情况。也可以参考借鉴P2P监管中广泛采用的“托管”制度，强制性要求长租公寓运营商将金融机构提前预支的资金存到商业银行进行资金委托和管理。

2.金融机构加强对贷款流向的监管

金融机构对贷款的流向用途往往没有给予足够的重视，导致运营商囤积贷款形成资金池，并挪用于扩大经营。一旦资金链断裂将会引起连锁反应，给租房市场甚至整个社会带来巨大的损失。因此必须加强对贷款流向的监管。对于房屋租赁贷款，由于其房租的收取都是按月或季度等周期性，所以贷款的发放也应该实现周期性放款，我认为改为按月或按季支付是比较合理的选择。这样可以有效控制长租公寓方能获得的资金量以及资金池的规模。且金融机构应该在分期发放每一期贷款时都对贷款的用途进行检查。如果发现运营商没有按合同约定使用贷款，就不予发放下一次的贷款，并将其放入黑名单中，以示懲戒。

（二）完善信息披露制度，简化租房合同流程

“租金贷”本身是一种有益的金融创新。对很多租客来说，确实可以通过贷款的方式来帮助他们度过难关，从大方向来讲是有益于社会的，但事实上，很多运营商为了达到期限错配的目的，甚至故意设计租赁合同来欺骗租客，使租客成为其获得扩张市场资金的贷款工具。对此，必须完善信息披露制度。首先，對于有租房贷款需求的租客，必须让其充分认识到自身可能面临的风险，从而作出相对理性的判断。其次，必须将“租金贷”所涉及的各方各类信息都及时进行网络和现场的公示，以便广大租客第一时间掌握各方信息。最后，完善信息披露最重要的环节就是合同。要保证运营商坚持诚信原则，透明公开地交流信息，尽到提示注意义务，不能利用欺诈的手段对贷款条款以及其他的信息进行隐瞒。针对利用合同欺诈、合同霸王条款来损害租客利益的运营商，政府可以规定必要条款，简化合同内容，保障租客利益不受损。

结语

“租金贷”作为金融创新下的新型经济形态，体现着普惠金融的大众理念，服务于社会。本应该在提高互联网金融与长租公寓市场运行的效率方面发挥着重要的作用，为整个经济市场注入了新的活力。但实际中由于运营商盲目追求自身利益而给社会造成了极大的损失。前车之鉴，对于金融创新产品，我们一定要采取相应措施使其从理念到实践都更好地服务于社会主义市场经济，更好地满足广大人民群众的需要。

参考文献：

[1]兰亚红.后疫情时代的长租公寓市场变局[J].中国房地产报.2020.

[2]陈秋竹，邓若翰.长租公寓“租金贷”：问题检视、成因探析及规制路径[J].南方金融.2019，（4），91-98.

[3]巴曙松，王凤岩.长租公寓“租金贷”金融风险与监管建议[J].清华金融评论.2018.

[4]袁一绮，张旭东.P2P 网贷中集资诈骗罪的司法认定——基于 28 个案件的实证分析[J].金融法苑.2019.

注释：

何翠云：《“高收低租”背离住房租赁盈利规律》，载中华工商时报/2020年/11月/24日/第003版

2陈兵，郭光坤：《长租公寓爆雷是不可持续发展模式的必然结果》，载第一财经日报/2020年/12月/9日/第A11版

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