轨道交通物业开发前期策划流程优化的思考——以重庆为例

陈艳

（重庆市轨道交通集团有限公司，重庆 400000）

1 研究方法

本文以重庆轨道物业开发项目的相关理论进行分析，主要采用采用AHP层次分析法构建层次分析模型做出定量分析，设计出适合当下轨道物业开发项目的前期策划流程设计，使得轨道物业开发的实施更为成熟。

2 重庆轨道物业开发项目前期策划存在问题分析

2.1 技术层面的问题

前期策划从无到有伴随着大量复杂的信息使得策划和决策困难重重。结合之前有关学者的成果研究了干扰项目实现价值和预期的各种内外因素，例如存在技术上的缺陷：数据不足、缺乏技术经验等，以及决策者的乐观主义偏见和战略性层面的歪曲等主观问题。

2.1.1 信息量与项目不确定性的问题

项目的唯一性和独特性增加了很高不确定性，对于轨道开发项目需要找到优秀有经验的策划公司筛选大量的外在信息，提取关键部分给予策划建议从而降低项目的不确定性。但在以往的案例中，前期策划的关键信息并不容易分辨，信息具有极强的时效性，用大量时间择取和过滤信息得出的结论往往有滞后的可能，缺乏及时的关键信息，使得项目的不确定性增加。

开发项目前期策划阶段处于整个项目不确定性最高的阶段，随着内外环境的信息积累，不确定性呈现降低趋势。前期信息量的有效获取能有效地降低这种不确定性，并且能最大限度地发挥降低项目的不确定性和风险的潜力。因此，在项目前期策划阶段添加信息的效用最高。

综上所述，在项目的前期策划阶段，内外环境中有效信息的获取和积累能很好地降低项目的不确定性，及时地更新信息，梳理信息，防止信息紊乱、拥堵和断层。

2.1.2 信息量与项目成本效用的问题

轨道开发项目前期策划需要大量深入地收集信息。但往往无法有效地开展，原因有两个：①策划之前项目尚未立项，无法取得大量资金支持关键性决策性信息的获取；②轨道开发项目通常资金需求巨大导致项目本身的风险增加了项目不确定性，另外由于上级层面的战略计划可变性的因素，若当下投入资源进行关键信息的获取，容易因为上层决策的改变导致无效。前期策划工作所取得的信息效用会随着信息数量的增加呈现越来越平缓的趋势，新的净价值效用还会表现出抛物线的形状随着最高点的过去处于明显下降曲线，具体见图1。因此，项目前期策划阶段还存在信息量与成本效用的问题。

图1 信息数量与效用

2.2 组织上的问题

轨道物业开发项目的前期策划中决策者在需要做出决策的时候通常依靠以往项目的经验，对于本次项目的策划公司提出的策划方案，加上直觉和心理期望做出判断。关于决策者和决策情形一般有两种情况：①决策者不是项目管理人员或者设计策划专业出身，比如政府工作人员；②通常决策者根据策划公司提供的方案数据为依据进行评判，但是决策者的自身经验和关注点仍然有局限性，使得项目实施的结果并不能达到项目预期效果。比如成本—质量—设计新颖度，这三者本就是一个矛盾体。

通过研究，我们发现决策者容易被看上去高大上的设计所迷惑而过于乐观地判断项目预期价值，这是影响项目前期策划有效性的重要一环。相关研究表明决策者的战略性歪曲和乐观主义偏见等主观意志是大型复杂工程超支、超工期的主要原因。

2.2.1 战略性歪曲

决策者对于项目的预判和未来发展进行分析，可能会因为偏见或者分析不够完善，甚至受到政治优先提前条件影响而出现战略性歪曲。

2.2.2 乐观主义偏见

任何项目在建设之初，决策者都希望获得巨大的经济效益，在这一美好愿望的前提下，决策者往往容易产生乐观主义偏见，在策划方案前期的美好数据下，主观地认为项目的预期价值可以实现，形成乐观主义偏见。有关学者研究提出，在决策中的偏见因素存在于调整与锁定、代表性和可得性方面，具体见表1。

表1 决策偏见因素

3 轨道物业开发项目前期策划流程优化的措施

3.1 精简前期策划流程

重新梳理流程关系，首先确定流程树干，将分支流程进行合理裁剪，将重复建设环节归纳统一，对于耗时过长的流程放在旁支流程中，用统筹安排的方式不影响其他流程环节的进行。若前期策划存在有停滞无进展的环节，则以其他连续性的环节取代，让流程得以顺利进行。

3.2 调整前期策划的流程

分析流程的逻辑关系，对环节之间的信息传递方式进行逻辑推论，对逻辑关系矛盾的环节进行增减，对传递信息的载体进行技术更新。例如采用网络无纸化信息传递，既可以长久保存信息也便于分类存档，在档案存储过程中大大保证了项目资料的安全性和可传递性。

3.3 前期策划流程知识的完善

前期策划的知识体系应以详实为标准，流程中涉及的知识体系需要有辅助解释，知识体系建立在符合该地区地方政策和规划要求的基础上，建立在开发者本身的企业规划和项目价值预期范围内，同样建立在开发者历年的成功案例的经验之上，全方位的知识构成体系，为前期策划提供理论基础。

4 基于AHP的项目管理流程影响因素评价

4.1 建立层次结构模型

决策对象，考虑的因素（决策准则）。决策的目标这三个因素以并存的关系由低到高分层次绘制层次结构图。

其中，决策的备选方案是最低层，考虑因素、决策准则是中间层，决策目的、要解决问题是最高层。通常高层相较于本层叫目标层，底层相较于本层叫因素层。以项目前期策划管理理论，结合AHP层次分析法，做出层次分析模型，如图2所示。

图2 层次结构

4.2 构造判断矩阵

定性分析往往存在于概念和描述之中，并不能让人直观地感受分析对象之间的差异，因此在比较每个层次每个因素自身的权重时，用结论数据可以直观地计算出来，此时采用“一致矩阵法”。一致矩阵法有两个核心思想：①不把全部因素放在一起比较，而是两两互相比较；②采用相对尺度，做到尽可能减少性质不同的因素相互比较的困难，以提高准确度。通过问卷调查或者重庆轨道开发项目公司各部门的项目管理人员一对一谈话与收集意见和信息反馈，包括前期策划部、工程管理部、安全质量部、市场营销部、计划合同部等部门的人员，做出如下判断矩阵如图3所示。

图3 判断矩阵

判断矩阵是表示本层的因素相较于上一层某个因素的相对重要性的比较。判断矩阵的元素aij采用1～9标度方式给出，如表2所示：

表2 判断矩阵元素aij的标方法

通过分析得出结论，项目前期策划的影响的重要性由高到低依次是：信息资源管理，组织结构管理，知识体系管理，组织协调管理，前期控规管理。

5 结语

完善轨道物业开发项目前期策划，需要从环境分析、定位分析、营销策划、财务分析等方面持续地改进和努力，从而为轨道物业开发项目提供有力的解决方法。