老旧社区改造项目实施保障方法思考

李泽宇

(中国中元国际工程有限公司，北京 100000)

1 概述

北京老旧社区多数建设于20世纪70年代，平均使用时间超过40年。随着城市化进程加快，老小区与周边环境“脱节”，普遍存在配套设施老旧、服务功能不完善、人居环境体验不佳等问题，难以满足现代化城市经济发展的需要[1-4]。

北京市《老旧小区综合整治工作方案(2018—2020年)》提出健全完善老旧小区各类配套设施，补齐短板，优化功能，提升环境，增强居民的获得感、幸福感和安全感的目标。截至2020年底，全市累计确认改造433个项目，涉及511个小区、3 646栋住宅楼、34万余户居民，极大改善了居民的生活环境(来源：北京市人民政府网站)。但同时也发现，部分小区年代久远缺乏维修资金，经过政府整治后依旧存在许多后期问题，如管理缺失、维护不足等，群众意见较大。老旧社区更新不仅仅是一次性投入的设施翻新，更重要的是能够持续服务居民生活、切实解决居民痛点、难点问题。

2 老旧小区普遍问题

老旧社区普遍存在问题可以总结为适老设施不足、基础设施老化缺失、服务配套管理不全面三方面。其主要原因为建设年代久远，与周边城市整体发展不均衡不充分导致的矛盾(见图1)。

在居住人群方面，社区现状不符合老年人的生活习惯，安全性和服务性较为不足。在基础设施方面，消防设施不足、养老设施缺失、排水管线老化的问题最为突出，也是居民反映最为普遍的问题。老小区消防设施设计标准低，楼内没有消防栓等消防设施，一些高层塔楼还存在护栏封闭窗户、楼道杂物堵塞等安全隐患。同时，7层以下住宅普遍没有电梯和无障碍设施，造成老年人上下楼不便。还有墙体保温差、管道渗水、夏季屋顶漏雨等问题需要解决。

在配套服务方面，老小区普遍存在缺乏安全管理和老年关怀的情况。如楼道杂物堆放无人清理、楼道门禁缺失人员流动大、对老人生活情况缺乏关注导致救护不及时等。

3 案例分析

3.1 劲松社区更新项目

3.1.1 劲松社区介绍

劲松社区位于北京东南部，紧邻CBD商务中心区，建设于20世纪70年代。因为建设年代久远不能满足城市总体规划对于该地区“建设高标准的和谐宜居国际社区”的要求。劲松北社区一、二区共有居民约3 600户，60岁以上老年人约占居民总数40%，同时有37%的居民是青年人群，主要为周边工作在此租房，居民生活需求多样、差异化明显。

3.1.2 更新方法

为满足不同人群需求，劲松街道邀请属地责任规划师全程参与广泛征询居民意见，对街区进行“问诊”。

便民业态和改造项目的选取用数据说话。走访调查中累计发放问卷750份，走访12 731户、居民访谈120人次，举办了5场居民议事会共同讨论研究。制作项目清单，针对青年、中年、老年不同年龄段人群的需求合理布局、利用改造空间引入便民业态，形成了以老旧社区更新为主导的社区更新方法。为推动项目落地和后续保障、辅助项目落地实施，街道创新性的提出“劲松模式”，聘请第三方专业策划公司全程参与，街道、社区、社会三方共同建设，完善社区基础设施，提升居民生活品质(见图2)。

3.1.3 更新项目

社区自行车棚一直以来使用效率较低，内部被生活杂物、长年停放车辆占据。在方案征集过程中，街道社区集思广益，邀请周边学校、社会机构等多方参与方案设计，改造方案组织居民参与公开投票评选，积极征询居民意见。为保障实施效果，尽可能达到设计初衷，街道实行“设计师荣誉制”，在墙面悬挂设计师名牌。同时在开工前积极协调杂物腾退工作，社区举办旧车换米面的活动，极大地提升了居民的配合度和参与热情，改造项目得以顺利实施。

改造后的停车棚一改旧日面貌，五彩的墙面焕发着崭新的光彩。通过提升停车效率改善空间利用，在200 m2的空间内布置了集裁缝铺、电器修理、洗衣等多功能为一体的服务综合体，同时一侧的配建用房也改造成了社区接待中心，极大方便了居民需求，获得了一致好评(见图3)。

社区内的活动公园过去只是硬质铺地、围栏环绕的小广场，缺乏休闲娱乐设施。儿童需要游乐设施，老人需要聊天下棋的桌椅、青年人健身需要体育场地和设施。现有广场并不能满足社区居民的使用需求。社区延续整体设计理念，充分调查居民需求，在社区公园内加装游乐设施、健身步道、乒乓球桌、棋牌桌等设施满足不同年龄段的需求。其中乒乓球场地原有的雨棚已经破损严重，更新改造后的场地更换了屋顶和乒乓球桌。为避免影响临近居民，步道在南部也进行了规避处理，切实服务居民(见图4)。

在配套服务方面，劲松社区注重老年人的生活照料，提出以“物业+”的养老服务方式。任命“养老领事”走进老人家里，为老人提供一对一帮助，精准把握老人生活和健康情况，及时处理问题。同时社区还增设养老领事员，平均每人负责160户家庭，根据具体情况定期走访老人。社区还开设了手机使用培训、户外电影放映等多样式的活动丰富老年居民的生活，填补了过去服务驿站、照料中心等社区机构无法及时关注居家老人情况的服务空白。

3.1.4 方法总结

一是系统性规划。街道社区始终坚持“以群众为中心”的服务理念，统筹把握社区定位、更新格局、服务配置、需求治理等内容。把握“街区、社区、邻里”三维度，形成一张“总图”。同时发挥责任规划师、第三方策划运营机构等多方力量，真正做到贯彻落实治理服务项目。

二是微利可持续。为破解“钱从哪里来”“改后无人管”的问题，街道通过社区闲置空间改造再利用，针对居民需求对外进行招商经营，授权企业进行长期经营利用，实现了投资回报的再平衡。在服务群众、方便居民的同时有效营造了积极可持续的共赢运营模式。

三是先体验再付费。社区引入第三方物业机构，对社区进行全面清单式服务管理。项目包含停车、保洁、绿化、垃圾分类等多方面服务类型。同时为保证服务质量，提供四个月的免费时长供居民体验，让居民先体验优质的物业服务从而培养付费理念，破解了过去居民不愿缴费、物业不作为的恶性循环问题，极大地提升了居民的生活质量。

四是“物业+为老”服务模式。社区在物业基础服务项目上增加综合性服务项目，建立长效服务机制，做到物业服务无死角、全天候运行，及时响应居民需求。将便民商业、维修、清洁、养老服务等项目相结合，形成高效的社区适老服务体系。

五是沉浸式设计理念。责任规划师全过程参与社区改造项目，配合施工团队根据现场情况及时发现解决问题。在后续的运营期内，及时跟踪反馈使用情况，对居民需求及时收集并推动项目升级更新。

在所有老旧社区更新项目中，最难解决的问题就是“钱从哪里来”。资金是支持老旧社区更新改造的基础。老旧社区应充分利用地理位置临近城市繁华地段的优势招商引资，对闲置空间和周边区域进行再次利用[5]。劲松项目投资总额为3 000万元，前期为企业垫付，后期通过社区盘活配套用房、人防地下室等闲置空间交由企业运营进行创收。为企业增加盈利空间的同时补充了老旧社区的服务设施，做到了共赢局面(见图5)。

3.2 学院路街道城市更新

3.2.1 学院路街区介绍

学院路街道位于北京市海淀区东部，总用地面积约8.49 km2，人口总数约24.5万人。街道范围内高校、机构众多，共有6所高等院校、11所科研单位、2个科技产业园区和29个社区，存在校区、园区、社区、街区等多种管理模式和空间形态。

学院路街道区域内大学、科研机构在空间上自成体系，内部体育设施等配套齐全，但是与周边区域联系较少，形成多个“空间孤岛”。现状区域文化活动空间主要分布于高校内部，周边居民使用不便造成街区感知度较低(见图6)。

街区现状问题可以总结为城市品牌模糊、缺少慢行道路、缺少国际化氛围、环境品质不高、街区封闭、共享设施分布不均品种单一共六大方面。

3.2.2 更新方法

为解决慢行系统缺失的问题，街道联合责任规划师和高校协助共同设计了区域慢行生活网络[6]。包含一条共享带、一条健康休闲环线及三条文化游览线路。

其中健康环线串联区域内各大绿地、公园，如京张绿廊五道口段、小月河生态廊道和三条林荫道，全长共11.3 km。形成了集休闲、文化、景观绿化为一体的多层次特色环形漫步道(见图7)。

在绿色开放空间的营造上，街道以小规模为试点，分阶段建设为主要发展路径。共分为院内共生、相邻共享、区域联盟三个空间层次，形成了以点带面、逐步生长的更新模式(见图8)。

3.2.3 院内共生项目实施案例

石油共生大院位于学院路20号院，总用地面积8 700 m2，总建筑面积2 222 m2。石油大院1953年建成，内部包含四家单位及两个社区，因为历史原因，在大院中西部区域平房较多，设施条件差，形成了“四不管”地带。

改造项目于2019年启动，于2020年10月完成。设计依托原有旧平房和院落建筑肌理，充分整合利用低效空间，以石油文化为底蕴，形成了“六区一站”的公共空间结构。包括一层多功能厅的党建空间和文化空间、院内的健康休闲空间和亲子空间、便民空间和美食空间，北部体育公园社区工作站。通过消极空间改造提升，满足了基层党建活动场地、社区居民生活购物、休闲等便民需求(见图9)。

在运营模式上，一层多功能厅日常对居民开放，免费举办党建活动和社区会议，同时对外出租，可以低补偿的形式举办商务会议、展览等。在大厅东侧为饮料书吧，提供饮品和书籍销售服务，同时也是居民阅读放松的场所。从一层吧台的钢结构的旋转楼梯向上是二层的阅读空间，兼备图书销售功能，映入眼帘的是一排排木质书架和侧墙以石油管道为原型的观景窗，在角落处有一个个小型儿童活动空间，平时会举办少儿绘画培训等课外活动。

亲子空间和便民空间位于靠南侧的院落，中央是一座围着树建造而成的儿童滑梯和娱乐设施。院落周边环绕10余间房子，提供包括保健理疗、老年照料、洗衣缝纫、便民理发等功能，基本覆盖居民的日常需求(见图10)。

3.2.4 工作方法

学院路街区更新规划共分为四个步骤(见图11)。

首先是对街区进行画像，形成人口、空间与文化画像。然后是采取多元化手段对街区现状进行评估，主要针对人与空间的矛盾和需求出发，最终制作街区体检报告。

其次是明确街区发展目标，分析更新模式并制定街区更新项目库。

最后是对项目进行全过程实施引导，协调各方共同参与，让空间真正与人进行联系，提升居民生活质量，保证城市更新的可持续性[7]。

4 启发思考

劲松社区和学院路街区更新项目的成功，是城市更新工作逐渐向“以人为本”转变的信号。将设计回归本质，不再是“纸上谈兵”，而是组织多方参与、做好协同融合工作，鼓励居民参与设计。针对老旧社区在人群、基础设施、配套服务三方面的“错配”情况进行改进。今后的社区更新工作应仔细思考设计方案、从业人员、管理方式等多方面是否可以将“错配”变为“适配”，真正服务于民。