房地产企业纳税筹划问题探讨

摘要：纳税筹划的意义在于维护纳税人的合法权利，有利于纳税人更好地掌握和实施税收法规，有利于资源优化配置、促进税制的不断完善。房地产企业要正视税收筹划的风险性、关注税收法律的变化、明确税收筹划的目的。

关键词：房地产企业;纳税筹划;

一、企业纳税筹划的具体方法

（一）纳税筹划的基本方法

企业纳税筹划的基本方法是利用国家的税收优惠政策进行税收筹划。企业要根据国家有关法律和政策决定自己企业的组织形式、投资规模和投资方向等，利用税率差异降低税负。

（二）纳税筹划的其他办法

企业还可以根据已有的非优惠性的税收政策进行纳税筹划，比如递延纳税、税负转嫁及选择有利的企业组织形式。

二、房地产开发企业的整体纳税筹划思路与设计

整体纳税筹划思路主要有如下几个方面，一是结构方面的纳税筹划思路，要设立合理的纳税筹划要点（投资方向的选择，企业性质的选择，注册地点的选择）;二是采购与销售环节的纳税筹划思路。选择好供货单位可以取得税收收益，销售收入的纳税筹划要点有对收入的确认、销售合同、混合销售、兼营销售、促销方式、销售分支机构等进行纳税筹划。三是成本管理层级的纳税筹划思路。如对发票进行筹划、对费用进行筹划、对资产进行筹划。以及企业筹资和投资、利润分配等纳税筹划思路。

1.土地增值税纳税筹划方案设计

适当增值筹划法。纳税人建造普通住宅出售，增值额没有超过扣除项目金额20%时，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%时，应就其全部增值额按规定征税。分散筹划法。例某企业准备将其拥有的一幢房屋及土地使用权转让。因为房屋已经使用一段时间，里面的设施已安装齐全，房子市场价格为1000万元，里面的设施价格为100万元。如果该企业和购买者签订合同时不注意区分，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加100万元。如果该企业与购买者签订房地产转让合同的同时，采取以下变通方法，将收入分散便可节省不少税款。具体的做法是在合同上仅注明800万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设施购销合同，则可以很好地解决问题。而且这种方式也可以节省印花税，因为购销合同的印花税税率为0.03%，比产权转移书使用0.05%税率要低。

2.房产税纳税筹划方案设计

租房合同的纳税筹划。企业在出租房屋时，往往涉及水电费的问题，如果将两者共同签订租赁合同的话，会加重企业的税收负担;而分开签订，则可巧妙地减少税收。

3.印花税纳税筹划方案设计

订立委托加工合同的纳税筹划方法。一是将原材料金额与加工费金额明确分开。二是适当降低加工费金额，提高原材料金额。减少流转环节，避免重复征税的纳税筹划方法。因为在货物或劳务的流转环节中，每一次订立合同均需要缴纳一次印花税。如果事先能够确定下一个流转环节，就完全可以节省印花税。

4.契税纳税筹划方案设计

土地使用权交换，交换价格不相等的，由多付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照上述规则缴纳契税。从这些规定可以看出，当双方当事人进行等价交换时，任何一方都不用缴纳契税，因为价差为零，纳税人可以借此政策进行筹划。

5.城建税和教育费附加纳税筹划方案设计

城建税和教育费附加作为营业税、增值税和消费税的附加税费，其节税的途径也就是这三项流转税的节税途径。

6.城镇土地使用税纳税筹划方案设计

国家对城镇土地使用税的征税范围与房地产税相同，其筹划方法与房地产税纳税筹划相同。

三、企业纳税筹划中存在的问题及对策建议

（一）企业纳税筹划中存在的问题

纳税筹划意识薄弱。很多民营企业的负责人认为财务只是公司内部的附属职能，对财务人员的执业水平和执业素养的提升不重视，有些国企领导甚至担心税额少会影响自己的前途，不进行相关的纳税筹划。

漠视税收筹划风险。纳税人在进行税收筹划过程中普遍认为，只要进行税收筹划就可以减轻税收负担，增加自身收益，而很少甚至根本不考虑税收筹划的风险。

税收筹划的理论基础薄弱。我国关于税收筹划的理论相对较少，且研究都较肤浅，相关人才更是少之又少。这一大环境造成了企业会计人员和税务人员的纳税筹划水平有限，纳税筹划的发展受到严重的限制。

社会环境影响税收筹划的发展。很多政府部门为了收取高额的税金，对相关的纳税筹划的企业也采取不支持的态度，这一因素在某种程度上制约了纳税筹划的发展。

缺乏全面人才。大多数企业缺乏从事这类业务的专业人才。代理机构也多是文化素质和专业技能水平偏低的人员，加上可以阅读、学习、操作的指导资料较少，真正能搞税收筹划的“一专多能”人才凤毛麟角。

（二）企业纳税筹划的对策建议

合理规避税收筹划风险。企业要不断研究经济发展的特点，及时关注税收政策的变化趋势，全面、准确地把握政策规定，从而进一步降低税收筹划的风险。

加快税收筹划专业人才队伍的培养。一方面，在高校开设税收筹划专业，或在税收、财会类专业开设税收筹划课程，尽快满足高层次的税收筹划的要求;另一方面，对在职的会计人员、筹划人员进行培训，提高他们的业务素质。

税收筹划方案要符合财务管理目标。税收筹划必须纳入企业的整体投资和经营战略，税收利益并不是企業的全部经济利益，项目投资税收的减少并不等于纳税人整体利益的增加。

四、结束语

选择合理有效的纳税筹划方法，改进经济社会中纳税筹划存在的不足是纳税筹划的关键。本文在阐述了纳税筹划相关理论的基础上，分析了房地产开发企业可进行纳税筹划的具体途径，并对社会中纳税筹划存在的普遍问题进行了描述，提出了对策建议，旨在为企业纳税筹划的发展提供一定的参考。

参考文献

[1]中国注册会计师协会.《税法》[M].北京：经济科学出版社，2021

[2]葛长银，《房地产开发企业的涉税风险及节税建议》[J].财会学习，2010（12）

[3]邢淑岩，《浅谈商业地产开发涉税筹划技巧》[J].城市建设理论研究（电子版），2012年（11）

作者简介：董笑（1990.10--），女，汉族，江苏连云港，本科，会计师，江苏海州发展集团有限公司，主要研究方向：会计。