建成住区空间功能矛盾探讨——以广州市建设新村住区为例

潘振宇

（广州市市政工程设计研究总院有限公司，广东 广州 510060）

0 引言

城市高速发展使城市空间需求产生变化，建设策略和方针影响下建成的城市居住区，在城市化更新过程中，常出现和现今居住需求冲突的现象，无法提供有效支持[1]。作为城市物质空间最贴近居民个人隐私的部分，城市住区公共空间同时具备本地和城市需求，需要在有限的建成空间中进行调整以符合需求的演变。对住区更新进程研究可获取平衡公私利益的方法，避免城市更新带来的社会矛盾。

1 住区公共空间功能矛盾分析

经过长期城市开发，城市住区交通已与城市交通直接相连，城市公共性和住区公共性之间难以区分，导致居民对住宅周边公共空间管理与运维缺乏必要关注，形成累积风险。建设新村住区在单位统包时期，职业单位充当社区威权和仲裁角色，住区道路、绿化、外墙维修等公共维护都是以职业单位统筹；而房产私有化之后统筹管理交由街道、居委、城市管理等部门处理，但由于缺乏权属和威权角色，运维和更新实现有难度。

居民对住区的关注及能动性缺失，直接影响公共空间的运维。目前城市住区运维通过街道、居委等管理组织对住区公共空间进行更新与运维，取代单位统包时期管理模式，但也导致三个潜在结果：①城市财政负担随着时间推移增长，公共构筑物运维、设施维修等项目将会逐渐成为住区运维一大支出；②居民对住区公共事务缺乏承担责任的义务，失去对空间运维的必然性；③居民之间对住区决策权重过低，住区空间建设向住区居民倾斜不足，公共空间建设趋向同质化，无法切实改善本地化住区空间。

2 住区居住空间功能矛盾分析

2.1 居住空间功能不全

居住空间建设取决于建设时期的规划方针、建造技术、经济条件等因素，是有限条件的工程产物。广州建设新村住区始建于1951年，1953年投入使用，是建国后广州市第一个大型产业住区，早期建设户型以15~25m2为主，楼高1~2层坡屋顶，厨卫建设主要以公用主要方针，目的是解决当时城市建设工人基本生活需求，具有典型建国早期住区特征。随着城市发展以及城市人口生活改善，早期建造的构筑物部分已清拆，但遗留下的空间和居住需求之间依然存在矛盾。有典型住区更新缺憾。以图1户型为例，福利分房时期套内面积被分配至两个家庭，经过双方协商后对卫生间实现分割，家庭一满足一卧一卫配置，家庭二满足一厅一卧一卫以及露台用作厨房功能。家庭一父母家住楼下，子夫妻就餐在父母家中完成，一卧一卫可满足其需求；2号家庭已迁出住区居住，用于租赁使用。两个产权均无法满足完整家庭日常起居。以职业为联系的单位统包居住管理社区，能相互容许适量隐私入侵，但在职业单位统包体系瓦解后，邻里间关系疏离，即使作为短期租赁也非理想布局。

图1 广州市建设新村住区建设四马路某单元住宅户型平面

类似的户型分割案例在住区中不是独例，是建立在集体宿舍时代背景的遗留产物，居住功能不全无法满足完整家庭的生活最低需求，更谈不上生活与生育保障，不利于鼓励生育的当代政策，目前的建设新村住区不再适合长期居住，也无法实施社区培养，故此，社区公共空间应实现对居住空间补充功能，有利于长期居住社区的建立。

2.2 缺乏社区培养功能

建设新村从1990年代逐步实现房产私有化进程，完成封闭住区向城市开放的先决条件，但硬性分割权责带来新的问题。居住大院时期部分居住需求以就职单位进行集体调剂，如食堂、澡堂甚至康体娱乐等，居民生活隐私面积需求不大，居住套间即使只有卧室也没有问题。但在注重个人隐私的碎片化社会，失去公共调剂手段的居民依然需要将部分居家行为置于公共空间完成，又失去邻里间的纽带，居民间容易产生矛盾。此外，随着城市经济迅速发展，居民不同水平的发展条件和机遇，逐步导致原生社区解体、邻里关系趋向淡薄疏离，进一步衍生其他矛盾。

得益于市政方面有针对居民康乐措施的支持，建设新村公共空间居民体育娱乐方面条件良好，但生活功能不全的居住空间仍然制约住区的社区长期稳定培养。建设新村住区短期租赁市场活跃，某程度上与区内住宅的碎片化、功能不全有直接因果关系。

3 住区空间功能更新策略探讨

3.1 厘清城市与住区边界，培养社区

使用道路区分城市公共和社区公共，根据住宅建筑实际情况建立组团，提高住区安全性、隐私性，能有效提高居民归属感，街区围合对确立社区边界、加快社区聚合有促进作用，摆脱“睡城”常态（见图2）。目前建设新村主要住宅建筑组团构成中，综合体式住宅建筑空间权责法理清晰，已有物业管理对其运维，维持原状即可；围院式住宅建筑形成对中部天井围院式公共空间进行围合，对外边界较清晰明确，运维管理权责可按院落内进行社区划分[2]；行列式住宅之间的公共空间权责在住区内比较模糊，部分空间划归住宅居民公摊面积，部分属于城市公共空间以城市管理进行运维，建议行列式与散点式两种住宅构成应根据实际情况进行权责划分。目前行列式在建设新村中占地面积最大，虽然部分行列式住宅已加筑通透式钢栅进行围蔽整合，但部分街区条件不足导致无法进行围合，确认权责，仍然存在安全隐患和街区风险，有待改进。

图2 城市公共与社区公共以道路分割

3.2 本地化老幼倾向的公共空间建设

培养社区解决办法应从住区公共空间的稳定性、安全性、公平性为根本进行更新。维持居住群落，夯实权责，进而鼓励居民自主开展更新，客观上促使居民积极参与住区更新建设。从养老社区开发建设角度分类[3]，可分为独立型养老社区和混合型养老社区两种，建设新村住区应属混合型社区为宜。建设新村居民人口结构已进入老龄化阶段，住区公共空间逐步成为老年人活动场所，与儿童使用者同为住区公共空间主要使用者。老年空间使用者的共性是：活动周期、范围相对稳定，失去公共空间运维能力，街区公共空间长期维持不变形态。职业邻里关系瓦解导致公共空间运维机制瓦解，居委、街道等管理组织应加强对本地需求调研及聆听，及时对公共空间进行运维。

3.3 社区管理部门建立社区信息模型进行管理

由于建设新村住区有较大面积存在权责模糊的区域，建议管理部门对住区进行参数化管理，建立完善的住区数据模型将权责夯实，有助于厘清权责、公共安全管理和解决纠纷。行列式住宅群落由于与公共街道直接接壤，住宅外墙悬挂的空调外机等个人设备有跌落人行道的风险，设备维修责任在于业主而意外风险则由公共承担，一方面不利于社区公平建设，另一方面如出现意外也缺乏客观证据判断责任比例，权责不清往往造成建成住区社区不稳矛盾。建成住区设备老化、缺乏维修等问题数量繁多且密集，街道、城管等管理部门也难以逐一记录，往往在发生意外后才能发现问题，而此时意外、悲剧已经发生且无法弥补。如使用数字化工具对风险进行排查登记，安装日期、使用寿命等信息进行数字化管理，并且采用GIS信息模型或其他IM模型对区内风险进行评估和预警，一方面可做到及时对居民进行必要警示及劝解养护，让业主清楚潜在责任和风险，另一方面将社区矛盾风险前置，切实实现住区管理规范化、风险预警、保障人民财产安全，避免悲剧发生和产生纠纷。

4 结语

建设新村住区得益于良好的住宅设计和城建行业的居民特性，形成社区公共运维核心，居民对运维的积极性较高，但仍然有改善空间。集合宿舍时期围合建设策略使建设新村住区的城市公共和住区公共边界比较清晰，但依然存在分散而繁多的住区风险。总体上建设新村住区具有优秀的培养住区社会的条件，但若居民依然无法建立公共运维意识，住区空间风险会随着设备老化、房屋年久失修等增加社区安全风险。由于风险在住区中呈现分散，应设立真确数据为支撑的住区信息模型，使管理者能掌握信息，从而进行判断和执行。