当代国外马克思主义城市地租理论：研究进展与前景展望

谢富胜 王 松 李 直

一、引言

20世纪70年代至80年代中期，发达国家的土地和住宅价格普遍暴涨，由此产生的“城市地租”现象引起国外学者关注。哈维(D.Harvey)、鲍尔(M.Ball)和海依拉(A.Haila)等学者运用马克思的地租理论，分析了城市空间特质、土地所有权和社会关系对城市地租的影响，推动了马克思主义城市地租研究的兴起。

改革开放之初，城市土地有偿使用、经营权转让等问题也逐渐在中国城市发展过程中被提出。一些中国学者开始探讨社会主义城市地租，其中部分议题与国外学者讨论比较一致，如地租类型学的辨析、城市土地价格、城市地租来源等。(1)蔡继明：《略论城市地租的不同形式》，载《经济学动态》，1987(4)；杨继瑞：《开发城市地产业的理论思考》，载《中国社会科学》，1990(2)；陈征：《社会主义城市级差地租》，载《中国社会科学》，1995(1)；杨继瑞：《城市绝对地租的来源及形成机理》，载《中国社会科学》，1997(5)。但当时中国住房商品化改革和城镇化发展刚刚开始，相关研究无法涵盖发达国家城市已经出现的空间分化和住房市场方面的问题。改革开放40余年来，随着我国城镇化快速发展，城市空间扩张、“土地财政”、房价攀升、房地产金融化等问题受到我国学者的重视。(2)黄小虎：《从土地财政与土地金融分析中国土地制度走向》，载《上海国土资源》，2012(2)；刘守英：《土地制度变革与经济结构转型》，载《中国土地科学》，2018(1)；赵燕菁：《货币、信用与房地产——一个基于货币供给的增长假说》，载《学术月刊》，2018(9)；孟捷、吴丰华：《制度—垄断地租与中国地方政府竞争：一个马克思主义分析框架》，载《开放时代》，2020(2)。这些现象与发达国家自20世纪70年代以来出现的情况非常相似，本文拟对当代国外马克思主义学者的城市地租研究进行系统梳理，以期提供借鉴，并推进相关研究。

已有的综述主要遵循三个思路：按时间顺序梳理争论的焦点及变化(3)Anne Haila.“The Theory of Land Rent at the Crossroads”.Environment and Planning D:Society and Space,1990,8(3):275-296;Callum Ward,and Manuel B.Aalbers.“‘The Shitty Rent Business’:What’s the Point of Land Rent Theory”.Urban Studies,2016,53(9):1760-1783.；按研究主题概述代表性观点(4)Derek Kerr.“The Theory of Rent:From Crossroads to the Magic Roundabout”.Capital & Class,1996,20(1):59-88;孟捷、龚剑：《金融资本与“阶级—垄断地租”——哈维对资本主义都市化的制度分析》，载《中国社会科学》，2014(8)。；按流派介绍研究进展(5)Joon Park.“Land Rent Theory Revisited”.Science & Society,2014,78(1):88-109.。这些综述普遍认为马克思地租理论主要针对农业部门，但农业与城市情况存在诸多差异。对马克思地租理论能否扩展至城市情形下地租的分析，引发了构建城市地租理论的分歧：是在马克思的地租理论框架下构建一般化理论，还是针对城市情况的特殊性构建特殊化理论。现有综述虽然认识到这一点，但没有进一步讨论，反而将重点放在探察大量细节问题上，无法整体把握马克思的地租理论在城市特殊条件下的拓展。基于这一线索，本文将城市地租问题区分为一般理论问题和特殊现实问题两个层面，对已有研究进行系统梳理和比较，并从中汲取经验启示，以期促进城市地租理论的发展。

二、国外马克思主义城市地租研究

在20世纪70年代发达国家房价剧烈波动的刺激下，国外学者基于马克思的地租理论，对城市和住房问题进行研究，推动了马克思主义城市地租研究的兴起，但在理论构建思路上出现分歧。

(一)马克思主义城市地租研究兴起及其特点

国外学者认为城市地租研究应当重点考察土地特质、社会主体行为模式和土地所有权的社会关系等产生的影响。相关理论研究主要聚焦于三个方面。

第一，与土地所有权垄断相联系的绝对地租和垄断地租。这被认为是当代大城市的两种主要地租形式，其中垄断权力对价格设定的影响是推动房价暴涨的根源所在。(6)Richard A.Walker.“Urban Ground Rent:Building a New Conceptual Framework”.Antipode,1974,6(1):51-58.由于学者们对垄断权力与地租形成机制之间关系的理解各不相同，既有研究主要有四种倾向：一是摒弃绝对地租，将住房地租视为垄断地租(7)Simon Clarke,and Norman Ginsburg.“The Political Economy of Housing”.Kapitalistate,1976,4/5:66-99.；二是坚称存在绝对地租(8)Robin Murray.“Value and Theory of Rent:Part One”.Capital & Class,1977,1(3):100-122.；三是认为两种地租是同一回事(9)Alain Lipietz.“A Marxist Approach to Urban Ground Rent:The Case of France”.Intervention au Séminaire International de Florence,1982(2/3):1-35.；四是发展替代绝对地租的新概念(10)David Harvey.“Class-Monopoly Rent,Finance Capital and the Urban Revolution”.Regional Studies,1974,8(3/4):239-255.。

第二，从社会阶级的视角理解城市地租反映的社会关系。阶级关系是城市社会关系的重要方面，阶级身份差别、不同阶级之间的力量对比等能够影响垄断权力，因而引发了对土地垄断权力与阶级关系的研究。城市特定位置代表的声望、地位，以及金融机构和政府塑造的具有地理和制度性差异的市场，都包含某种身份象征意义。(11)David Harvey,and Lata Chatterjee.“Absolute Rent and the Structuring of Space by Governmental and Financial Institutions”.Antipode,1974,6(1):22-36.城市地租的形成与不同阶级之间关系以及社会权力的分配直接相关。(12)Steven Katz.“Towards a Sociological Definition of Rent”.Antipode,1986,18(1):64-78.

第三，考察土地所有权和地租的作用。城市空间中地租水平不仅是生产率和土地用途的反映，还会在空间竞争中受财富分配不平等、竞价者权力和阶级斗争的影响。这些因素赋予土地空间一定的社会性特质，产生相应的地租形式并决定其具体水平。土地所有权作为阶级权力的载体，与地租相结合，能调节土地用途，影响资本积累过程，但影响的方向性存在争议。(13)Michael Ball.“Land Rent and the Construction Industry”.In Michael Ball,et al.(eds.).Land Rent,Housing and Urban Planning:A European Perspective.London and New York:Routledge,2018,pp.71-86.

上述内容构成了国外马克思主义城市地租研究的基本特点。在相关问题探讨中，学者们将马克思的地租理论与城市地理空间、社会主体和阶级关系、金融资本等具体情况相结合，提出了诸多新概念新思想，但就能否将马克思的地租理论转用于城市情况产生争论，如何联系马克思地租理论构建城市地租理论也因此出现分歧。

(二)马克思地租理论与城市地租

多数学者力图将马克思的农业地租范畴推广到城市地租，但也有学者认为城市情况特殊性使经典理论的适用性很小。其中，鲍尔的观点最具有代表性，主要包含以下三个论点。

第一，城市土地背后的社会关系相较于农业更复杂，难以应用马克思的地租理论。鲍尔认为，地租理论真正的起点是资本主义条件下具有历史特殊性的社会关系。马克思主要基于农业中的“地主—农场主”之间的阶级关系以及相应的生产方式、行为和冲突展开地租理论研究。但在城市背景下土地涉及土地所有者、开发商、建筑工人、金融资本、房东和租户等主体间的多重关系。因此，直接应用马克思地租理论，会限于土地使用者和所有者的二元关系，而忽略城市地租的复杂社会关系。(14)Michael Ball.“The Built Environment and the Urban Question”.Environment and Planning D:Society and Space,1986,4(4):447-464.

第二，城市土地所有权占有地租的方式不同，建筑业低于社会平均资本有机构成的假设也难以证实，无法确定是否存在城市绝对地租。马克思的绝对地租有两个形成条件——土地私有权阻碍资本自由流动和农业资本有机构成较低。但城市土地往往被用于竞价最高的用途。而且，房屋建造涉及多个劳动过程，其中劳动与机械、建材的比率各不相同。建筑业还具有就业不稳定、劳动强度高和工资水平低等特点，这会减少可变资本，导致资本有机构成提高。因此，很难在经验上衡量建筑业的资本有机构成。而且，马克思在转形问题中的缺陷也对城市绝对地租存在与否提出挑战。(15)Michael Ball.“The Urban Rent Question”.Environment and Planning A:Economy and Space,1985,17(4):503-525.

第三，由于市场结构不同，农业与城市的级差地租形成机制不具有可比性。在生产分散化的农业中，农产品市场与土地市场相互分离，农产品具有统一市场价格，不同地块的谷物产量及运输成本决定级差地租。但该逻辑无法应用于住宅、商业、金融业等非生产性用地租金。建筑物一经建成就附着在土地上，建筑物市场与土地市场紧密相连，形成的是个体差异化价格，不存在统一市场价格。资本间竞争不仅不会削弱，反而会增强这种级差化。因此，市场结构不同是城市和农业两种情况最本质的区别。(16)Michael Ball.“Differential Rent and the Role of Landed Property”.International Journal of Urban and Regional Research,1977,1(1/3):380-403.

鲍尔的诘难引起诸多反驳。克拉克(E.Clark)认为可以类比的应当是建筑物使用者的产品。城市空间的使用者按市场统一价出售商品，而成本却不同，可以用马克思的地租理论来理解。地租主要是对土地所有者的支付，并非对建筑物的支付。(17)Eric Clark.“A Critical Note on Ball’s Reformulation of the Role of Urban Land Rent”.Environment and Planning A:Economy and Space,1987,19(2):263-267.克尔(D.Kerr)认为，鲍尔错误地将“价格”理解为建筑物的价格，但建筑物价格只反映建造成本。更重要的是，马克思的地租理论并不属于市场结构范畴，而是分析土地所有权对剩余价值生产和分配的影响。理解城市土地所有权及其社会关系，应当先抽象出地租范畴，而不是像鲍尔那样彻底拒绝马克思的范畴。(18)Derek Kerr.“The Theory of Rent:From Crossroads to the Magic Roundabout”.Capital & Class,1996,20(1):59-88.

(三)理论构建思路的分歧

鲍尔的诘难及相关讨论反映出学者们在城市地租理论的构建思路上存在分歧。根据理论范式的差异，海依拉归纳出两种思路：一种是“一般化”思路，主张坚持马克思的基本范畴，探析城市地租理论的一般规律；另一种是“特殊化”思路，认为不存在一般性城市地租理论，而应当具体情况具体分析。(19)⑥ Anne Haila.“The Theory of Land Rent at the Crossroads”.Environment and Planning D:Society and Space,1990,8(3):275-296.

一般化思路根据对城市地租的普遍规律的研究，力图构建一般性理论。该思路基于马克思地租理论的基本范畴对土地所有者行为进行抽象概括，力求在抽象掉社会关系多样性之后，理解土地所有权对土地用途及价格的影响，并且重视地租在城市发展中的作用。哈维提出城市地租的产生依赖于土地空间上的资本循环，是用来分析城市空间结构等现实问题的核心范畴。(20)大卫·哈维：《资本的限度》，513页，北京，中信出版集团，2017。穆莱(R.Murray)同样强调解决现实问题需要一个关于现代土地所有权的一般理论及相应的地租理论。(21)Robin Murray.“Value and Theory of Rent:Part One”. Capital & Class,1977,1(3):100-122.海依拉对一般化思路作了概括：“地租不再由生产部门的剩余决定。地租的水平受周边地区的地租及全球房地产市场的影响。……在现代城市中，如果地租已开始在空间的使用者和用途的决定中扮演关键角色，平均利润率和地租之间关系的问题，对于建立一般的城市地租理论来说，就不再重要了。”⑥这种理论思路与劳动价值论没有紧密联系，不再以土地产品的生产过程为研究对象，而是为研究现代城市中的房地产投资和消费提供了分析框架。

特殊化思路主张在一定历史和制度条件下分析具体情况。鲍尔指出抛开具体的历史特征去构建一般性城市地租理论，不仅会忽视城市地租及其社会关系，还无法有效分析城市土地的具体租金水平。(22)Michael Ball.“Differential Rent and the Role of Landed Property”.International Journal of Urban and Regional Research,1977,1(1/3):380-403.建筑物供给过程涉及复杂社会关系，土地所有者能够影响建筑供给，形成具有历史特殊性的社会结构。这在城市情况中包含各种“偶然组合”，因而必须对相关事件进行精确调研。(23)Michael Ball.“The Urban Rent Question”.Environment and Planning A:Economy and Space,1985,17(4):503-525.法因(B.Fine)指出资本投入土地的条件受土地所有权的影响，有必要进行历史的、具体的考察。(24)Ben Fine.“Land,Capital and the British Coal Industry Prior to World War II”.In Michael Ball,et al.(eds.).Land Rent,Housing and Urban Planning:A European Perspective.London and New York:Routledge,2018,pp.107-125.卡茨(S.Katz)强调社会权力的作用，认为工人群体的空间流动塑造了地租决定的逻辑和城市空间的划分，应当引入历史分析和社会学方法来讨论社会权力的形式和分配。(25)Steven Katz.“Towards a Sociological Definition of Rent”.Antipode,1986,18(1):64-78.根据这种思路，不可能存在可以解释各种多样性和偶然性的城市地租理论。

理论构建思路的分歧根源于学者们未能有效区分马克思农业地租理论中包含的一般性与特殊性。在一般性层面，马克思的地租理论基于价值、生产价格和利润率平均化等规律，研究农产品生产过程中土地私有权实现经济价值的资本主义历史特征。马克思探讨了资本主义生产方式下土地所有权垄断性和农业生产特殊性对资本竞争与积累的影响，从而抽象出地租理论的基本范畴。在特殊性层面，马克思引入了前资本主义的阶级基础，将资本主义农业地租的决定和继续存在诉诸生产资料占有、阶级关系、地主权力和行为等农业部门的历史偶然性因素。这些因素能够影响农产品价值的生产和分配，形成相应的具体地租形式。所以，马克思的地租理论是回答土地与资本关系的一般性问题与具体历史条件下农业生产特殊性问题的统一。然而，学者们在未能认清这种一般性与特殊性区别的情况下，就带入城市地租研究，实际上只强调了其中一个侧面。两种思路并非简单对立，应当遵循马克思地租理论的一般性逻辑来认识城市地租的特殊性问题。基于这一视角，本文从资本主义条件下城市地租的一般理论问题与特殊现实问题两个层面，总结和比较学者们构建城市地租理论的观点方法，重新梳理城市地租理论研究的思想脉络。

三、城市地租理论问题的探索

在资本主义条件下，城市地租特殊性不会改变马克思地租理论包含的一般规律，但的确会影响地租形成的具体机制。如何将城市地租特殊性与马克思地租理论一般性逻辑相结合，是城市地租理论建构的关键。这要求首先对城市地租研究涉及的一般理论问题进行梳理。

(一)城市建筑物的特性

建筑物虽然不是城市土地出产的产品，但为城市经济活动提供了空间场所。马克思指出，“空间是一切生产和一切人类活动的要素。”(26)马克思：《资本论》，第3卷，875页，北京，人民出版社，2004。对建筑空间营造、建筑业投资及其背后社会关系的分析，成为构建城市地租理论的前提。

哈维认为城市建筑的特殊性在于房屋建造与资本积累过程密切相关。(27)David Harvey.“The Geography of Capitalist Accumulation:A Reconstruction of the Marxian Theory”.Antipode,1975,7(2): 9-21.将一定空间中建筑物的形态、功能和结构视作整体，称为“建成环境”(built environment)。建成环境直接为资本积累创造条件，从而将积累过程与地理构造联系起来。建成环境中的资本流通可以根据土地所有权获取地租，占有一部分剩余价值。对建成环境的投资不断创造出新产品、新需求，能够促进资本积累的顺利进行，进而出现了针对社会再生产不同环节需要的建成环境，具体分为两类：在物质上形成固定资本从而促进生产过程的被称为“生产的建成环境”；构成消费或劳动力再生产的支持条件的被称为“消费的建成环境”。哈维借此将房屋建造、劳动者消费等现象整合进资本积累模式，这就使建筑物的供给和空间功能与土地和资本关系联系起来，进而构建一般性的城市地租理论。

鲍尔认为哈维的分析涉及社会关系的讨论，但忽视了建成环境结构的形成过程，而且并没有把社会关系当作主要研究对象。(28)Michael Ball.“The Built Environment and the Urban Question”.Environment and Planning D:Society and Space,1986,4(4):447-464.他用“建筑供给结构”(structure of building provision)来分析创造和使用建成环境结构的各类主体间的关系。建筑供给过程是从生产、交换、分配到建成使用的全过程。对建筑物的考察应当探究不同主体之间的经济关系，以及某一主体的经济作用，从而解析建筑供给和地租。从社会关系层面来说，地租作为获取土地使用权的一种支付，涉及从最初出让到最终使用过程中的各类社会主体。土地所有者虽然可以索取地租，但地租水平的高低由土地潜在使用者之间的竞争决定。建筑供给结构为分析地租占有机制引入了生产关系前提和土地市场竞争。但这也将理论抽象程度降低到具体层面，只关注现实中极具偶然性的市场现象。

一些学者将“再生产”引入建筑物空间和相关城市服务的讨论。埃德尔(M.Edel)认为，资本积累过程在生产上要使用劳动力，在消费上要实现商品价值，应当在劳动力及其社会关系的再生产中看待城市服务的作用。他全面分析了住房、交通、教育、医疗、娱乐、司法等与劳动力再生产的关系。这些消费空间的地租是资本价值流的空间转移，受通勤状况、需求差异以及家庭、社区和国家等社会关系的影响。(29)Matthew Edel.Urban and Regional Economics:Marxist Perspectives.New York:Harwood Academic Publishers,1992.耶格(J.Jäger)分析资本再生产中建筑物、城市分工结构与地租类型学的关系。(30)约翰内斯·耶格：《城市地租理论：调节学派的视角》，载《当代经济研究》，2017(2)。卡茨认为，城市空间和地租是阶级斗争的对象和地点，主张将劳动力再生产与地租理论联系起来。(31)Steven Katz.“Towards a Sociological Definition of Rent”.Antipode,1986,18(1):64-78.上述分析表明建筑物空间嵌入资本积累过程，为资本、劳动力及其社会关系的再生产提供了场所，这是应用马克思地租理论和构建城市地租一般性理论的一项重要内容。

(二)城市地租的形成机制

在马克思的地租理论中，地租是土地所有权经济价值的一种实现形式，不同历史时代有不同的表现。各类地租形式的共同性在于“地租是土地所有权在经济上的实现，即不同的人借以独占一定部分土地的法律虚构在经济上的实现”(32)马克思：《资本论》，第3卷，715、865页，北京，人民出版社，2004。。对土地的垄断权力是获得地租的根源，与不同经济机制相结合的垄断方式，产生了不同类型的地租。这在城市情况中的表现形式成为构建城市地租理论的重要问题。

学者们起初对级差地租的形成机制并无争议，认为其产生于不同位置之间或者连续投资的资本效率之间的相对差异。(33)Simon Clarke,and Norman Ginsburg.“The Political Economy of Housing”.Kapitalistate,1976,4/5:66-99.但鲍尔提出质疑，认为地段的区位特征和资本投入水平是一定历史条件下由社会因素决定的，存在某些偶然或特质性。(34)Michael Ball.“Differential Rent and the Role of Landed Property”.International Journal of Urban and Regional Research,1977,1(1/3):380-403.资本投入能塑造独特的建筑空间，交通工具发展改变可达性和通勤时间，不同地段的空间相对差异处于动态变化中。(35)大卫·哈维：《资本的限度》，526页，北京，中信出版集团，2017。马克思同样指出，“这种相对差别会以一种与自然距离不一致的方式发生变化”。(36)马克思：《资本论》，第2卷，277页，北京，人民出版社，2004。位置的相对差异可能会被抹平，也可能进一步扩大。因此，级差地租的变化具有一定偶然性。

一些学者将偶然性造成的变化引向绝对地租、垄断地租的讨论，资本有机构成问题成为争论的焦点。直观上，建筑业的资本有机构成低于社会平均资本有机构成，绝对地租形成机制可以直接推广至城市。但鲍尔指出，建筑业的资本有机构成不一定很低，且该条件不一定保证高利润。(37)Michael Ball.“The Urban Rent Question”.Environment and Planning A:Economy and Space,1985,17(4):503-525.巴苏(D.Basu)提出，地租形成的关键是产品价格必须足够高，存在不依赖于资本有机构成的其他机制。(38)Deepankar Basu.“Marx’s Analysis of Ground-Rent:Theory,Examples and Applications”.UMASS Amherst Economics Working Paper No.241,2018.马克思也曾提及，“如果农业资本的平均构成等于或高于社会平均资本的构成，那么，上述意义上的绝对地租……就会消失”，“地租在这种情况下……只能来自产品的垄断价格”。这也表明建筑业资本有机构成的高低并非城市地租产生的决定性条件。

影响市场价格并获取地租的关键是土地所有权的垄断性。城市地租的垄断性成为争论的又一焦点，主要有三种理解：一是市场需求激增引致市场价格高于生产价格，形成超额利润。巴苏认为，影响需求的因素包括人口增长、城市化和社会发展带来的收入增长等。(39)Deepankar Basu.“Marx’s Analysis of Ground-Rent:Theory,Examples and Applications”.UMASS Amherst Economics Working Paper No.241,2018.二是政府和金融机构的干预对区位和市场条件产生影响，成为地租形成的基础。哈维和查特吉(L.Chatterjee)认为金融机构和政府政策对不同地区的区别对待，形成地理差异上的房地产市场，产生对绝对空间的阶级垄断权力，从而占有绝对地租。(40)David Harvey,and Lata Chatterjee.“Absolute Rent and the Structuring of Space by Governmental and Financial Institutions”.Antipode,1974,6(1):22-36.沃克尔(R.Walker)认为政府提供的公共服务设施像自然条件那样，能够创造地租。这是政府重新分配社会剩余资源的“再分配地租”(redistribute rent)。(41)Richard A.Walker.“Urban Ground Rent:Building a New Conceptual Framework”.Antipode,1974,6(1):51-58.三是土地垄断条件受阶级关系的影响。哈维认为，某些特殊地点代表的声望、地位等阶级文化象征可以成为索取地租的条件，所有者阶级的资源垄断产生对地租的权力，提出“阶级—垄断地租”(class-monopoly rent)概念。(42)David Harvey.“Class-Monopoly Rent,Finance Capital and the Urban Revolution”.Regional Studies,1974,8(3/4):239-255.艾克诺马基斯(G.Economakis)提出“政治地租”(political rent)概念，认为市场建立在现有阶级关系的基础上，土地所有权垄断程度是阶级力量对比的结果。(43)George E.Economakis.“On Absolute Rent:Theoretical Remarks on Marx’s Analysis”.Science & Society,2003,67(3):339-348.

上述三种观点分析不同条件下土地垄断权力及其对垄断价格的影响，提出了不同的绝对地租形成机制或替代概念。但一些学者认为垄断地租的基础也是垄断价格。(44)⑨ Alain Lipietz.“A Marxist Approach to Urban Ground Rent:The Case of France”.Intervention au Séminaire International de Florence,1982(2/3):1-35.因此，这并没有区分清绝对地租与垄断地租的界限。正如马克思的反问，“如果土地所有权使人们有权让产品高于它的费用价格而按照它的价值出卖，那么，为什么土地所有权不能使人们同样有权让产品高于它的价值出卖，就是说，按照任何一个垄断价格出卖呢？”他回答道，“这个价格只受需求情况的限制，就是说，只受有支付能力的需求的限制，而这个有支付能力的需求随着所提供的产品的价格水平而具有极为不同的大小和范围。”(45)《马克思恩格斯全集》，第34卷，372-373页，北京，人民出版社，2008。对于城市地租，“许多情况下垄断价格占有优势，……对建筑地段的需求，会提高作为空间和地基的土地的价值”。(46)马克思：《资本论》，第3卷，874-875页，北京，人民出版社，2004。这里的垄断价格属于市场价格的现实运动，因此三种地租的形成机制以及产生何种地租形式，需要联系城市情况的特殊性来讨论。

(三)城市地租的来源

在马克思的地租理论中，地租是全社会剩余价值的分配形式之一，主要表现为土地所有者获得的超出社会平均利润的剩余价值。不同地租形式获取收益的渠道和方式有所不同。国外学者围绕城市土地产品特殊性和土地垄断能力的具体方式进行了一系列讨论，这也直接引发了关于城市地租来源的争论。

利皮兹(A.Lipietz)坚持地租来源于剩余价值，区分了两种不同转化机制：“马克思贡赋”(Tribute à la Marx)是建筑业剩余价值的转化，构成绝对地租；“恩格斯贡赋”(Tribute à la Engels)是从其他部门转移过来的剩余价值，源自垄断价格产生的超额利润，通过不同阶级的地租支付实现，属于垄断地租。⑨然而，利皮兹又主张在城市情况中不必区分两者，垄断地租才是城市地租的主要来源。但根据他的分析，马克思贡赋产生于生产过程，是马克思地租理论的一般结论；恩格斯贡赋只在流通领域发生，具有城市地租的特殊性。虽然都受土地垄断的影响，但地租占有机制并不相同。在城市地租理论建构中，二者应成为相互补充而并非相互否定的一对概念。

哈维则区分了带来地租的“资本循环”(circulation of capital)和“收入循环”(circulation of revenues)。(47)David Harvey.“Land Rent and the Transition to the Capitalist Mode of Production”.Antipode,1982,14(3):17-25.他指出马克思对地租的分类只是从资本循环的角度进行的，也即地租与土地上的资本投入相关。如果把土地视为金融资产，土地上的资本投入就通过土地市场与资本总循环过程联系在了一起。另一方面，城市地租的产生还与收入循环相关。各种收入形式都源自生产过程，但进入分配过程，收入就能以信贷、生活服务等方式在各个阶级内部及相互间流转。地租是一种收入循环形式，因为必须支付地租来换取居住空间的相关服务。两种循环统一于资本积累过程，收入循环花费的时间就是资本循环损失的时间。租赁、信贷等手段可以减少人们为购买住房商品而进行的货币贮藏，从而再次启动收入循环，有利于加快资本循环。此外，哈维认为城市地租体现了土地私有权的剥削性。正如马克思强调，“在这里，社会上一部分人向另一部分人要求一种贡赋，作为后者在地球上居住的权利的代价，因为土地所有权本来就包含土地所有者剥削地球的躯体、内脏、空气，从而剥削生命的维持和发展的权利。”(48)马克思：《资本论》，第3卷，875页，北京，人民出版社，2004。

综上，结合城市情况特殊性，哈维提出产生地租的两种循环，与利皮兹提出的两种贡赋存在相似之处，拓展了马克思地租理论。特别是以收入支付的地租与消费关联，体现城市空间的消费功能。由此带来的地租无疑加深了对劳动者的剥削，这是由资本和土地私有权的剥削本质决定的。要结合地租理论中的土地与资本关系，来认识和分析城市地租的这种特殊情况。

四、城市特殊性问题探讨与研究拓展

城市情况中有许多农业部门不具有的独特问题，构建城市地租理论应考虑城市情况的特殊性。学者们对城市背景下的特殊现实问题进行了深入讨论，并就一些新现象拓展了城市地租理论的研究范围。

(一)阶级关系与城市空间格局及其变化

地理结构和建筑分布格局是城市的特有问题。对于发达国家城市出现的郊区扩张、居住隔离等空间分化现象，学者们将其置于不同阶级群体的相互关系下进行分析，探讨了阶级关系与城市地租及空间结构的关系。

城市空间秩序和分化现象与土地及建筑物的供求密切相关。鲍尔认为，阶级之间的社会关系影响建筑物供给。同一建筑供给结构的不同主体和不同建筑供给结构的主体之间的竞争，决定空间主导权，从而决定土地用途的多样性及其转化。占据主导地位的阶级决定建筑供给采用的生产方式。(49)Michael Ball.“The Urban Rent Question”.Environment and Planning A:Economy and Space,1985,17(4):503-525.哈维考察城市资源供给者的阶级与需求者的阶级，阐释空间分割与阶级结构的关系。(50)David Harvey.“Labour,Capital and Class Struggle around the Built Environment in Advanced Capitalist Societies”.Politics & Society,1976,6(3):265-295.建筑样式、居住隔离和郊区化等形式是不同群体之间社会分化与意识形态冲突在空间上的表现。(51)David Harvey.“Flexible Accumulation through Urbanization”.Perspecta,1990,26:251-272.卡茨批评哈维的解释只关注资本再生产的空间秩序，未能融入工人斗争的历史现实。他强调劳动者阶级的空间需求，提出“工人地租”(workers’ rent)概念，分析工人斗争及其跨地区流动对塑造城市空间的影响。(52)Steven Katz.“Towards a Sociological Definition of Rent”.Antipode,1986,18(1):64-78.

作为城市空间格局变迁的重要形式之一，城市更新被称为“绅士化”或“中产阶级化”(gentrification)。史密斯(N.Smith)提出“租隙”(rent gap)理论，租隙即资本化的地租和潜在地租之间的差额，反映土地当前用途与最佳用途的区别。城市社会经济发展和周围条件的变化，使一块地出现潜在的更佳用途，租隙增大，产生再投资的吸引力。城市更新倾向于建设适应中上层阶级需要的高级住宅。(53)Neil Smith.“Toward a Theory of Gentrification”.Journal of the American Planning Association,1979,45(4):538-548.博拉萨(S.Bourassa)认为租隙理论缺乏实用性，土地的真实地租可通过契约观察，而潜在地租难以准确测度，高价格土地的空置地块有较高的租隙，而已密集开发地块的租隙具有不确定性。(54)Steven C.Bourassa.“The Rent Gap Debunked”.Urban Studies,1993,30(10):1731-1744.克拉克批评博拉萨混淆抽象与具体，将理论应用的范围缩至再开发时期的预测功能，这抛弃了社会阶级关系的研究。(55)Eric Clark.“The Rent Gap Re-Examined”.Urban Studies,1995,32(9):1489-1503.史密斯回应称，租隙引致的绅士化应在城市空间不平衡发展中理解。(56)Neil Smith.“Of Rent Gaps and Radical Idealism:A Reply to Steven Bourassa”.Urban Studies,1996,33(7):1199-1203.这些具体研究针对城市阶级关系的不同特殊现象，其中反映的一般性规律有待进一步概括。

(二)土地所有权对资本积累的作用

在马克思的语境中，土地所有权被认为是资本积累的障碍。但在经济现实中，城市建设与社会经济发展相互促进又相互制约。学者们认为有必要重新审视城市情况下土地所有权对资本积累的作用。

一部分学者认为城市土地私有权仍然会阻碍资本积累。马西(D.Massey)认为，土地所有制形式对资本积累的作用远远超出分配层面。(57)Doreen Massey.“The Analysis of Capitalist Landownership”. International Journal of Urban and Regional Research,1977,1(1/3):404-424.她与卡塔拉诺(A.Catalano)分析了英国的三种土地所有制。“前土地所有权”(former landed property)是封建主义向资本主义过渡时期的产物。封建统治阶级占有土地，直接生产者与土地分离，出现地主阶级和租佃制度。但前者无意于土地投资，限制了资本积累。“产业土地所有制”(industrial landownership)由产业资本、自耕农和建筑商的土地所有权构成。他们大都在自有土地上从事生产，跨越了土地私有权和产业资本的矛盾，但经营分散限制了更大规模的投资和生产力提高。“金融土地所有制”(financial landownership)为资本主义生产方式的产物。房地产公司、养老基金、保险公司等将房地产作为投资标的，通过信贷杠杆扩大投资，迅速集中大量土地，但导致土地价格和收入基本面分离,土地垄断及地价高昂限制了资本流动。对于资本积累，三种形式的变迁既克服原来土地所有制的阻碍，又形成新的限制。(58)Doreen Massey,and Alejandrina Catalano.Capital and Land,Landownership by Capital in Great Britain. London:Edward Arnold，1978,pp.69-166.埃德尔归纳了制约城市发展的七种障碍：大地产所有制、公共交通或公用事业垄断、城市土地碎片化、土地投机行为、垄断资本集团对土地和投资的统制、国家限制建筑面积和密度政策以及金融垄断和高利率。(59)Matthew Edel.Urban and Regional Economics:Marxist Perspectives.New York:Harwood Academic Publishers,1992,pp.60-61.

土地所有权在资本积累中发挥积极作用的一面也受到学者们的重视。哈维指出当土地被视为纯粹金融资产时，在资本循环中可以发挥类似生息资本那样的调节作用，能够配置土地用途，因而具有积极作用。金融化使土地所有者与资本家的利益趋于一致。土地所有者们会积极建设有利于资本积累的建成环境。土地因此成为金融资本配置的资产形式之一，隶属于生息资本流通。土地市场和土地空间各种用途的竞争被纳入资本循环，建筑业部门也成为积累过程中不可或缺的一部分。地租成为土地使用变化的诱因，土地所有者会主动筛选土地用途，以寻求提升未来地租收益，因而土地所有权不完全是土地投资的一个障碍。(60)大卫·哈维：《资本的限度》，535、568页，北京，中信出版集团，2017。

一定条件下，土地所有权对资本积累的正反两方面作用会发生转换。鲍尔提出，在18世纪至19世纪初的英国，土地所有权攫取开发利润和房屋租金的能力催生了建筑投机，吸引大量资金流入建筑业，促进了城市基础设施和房屋的建设。19世纪末，国家开始大规模投资基础设施(如公共交通)，建筑投机开发商转而将社会发展收益占为己有，阻碍了城市发展。(61)Michael Ball.“Land Rent and the Construction Industry”.In Michael Ball,et al.(eds.).Land Rent,Housing and Urban Planning:A European Perspective.London and New York:Routledge,2018,pp.81-85.这表明，土地所有权对资本积累的影响，实际上被土地所有者与资本家关系左右，国家和金融机构的干预是改变其关系的重要条件。

马克思指出，城市土地所有者“显然具有完全的被动性，他的主动性(特别是在采矿业)只在于利用社会发展的进步”。(62)马克思：《资本论》，第3卷，874页，北京，人民出版社，2004。也就是说，土地所有权本质上阻碍资本积累，一旦地租过分占有社会价值，阻碍作用就会显露。因此，土地所有权对资本积累作用的分析应当根据一定时期的城市发展及其制度条件的具体情况进行探讨，其作用机制及变化规律是否普适，还需进行更广泛的考察总结。

(三)土地和住房的金融化

从20世纪60年代中期开始，发达国家的房地产投资就对金融资本展现出极强的吸引力，对20世纪70年代的土地和住宅价格暴涨起到推波助澜的作用。许多学者探究了金融资本与土地的联系，以及基于地租收益的土地资产金融化现象。

金融资本对土地和房地产市场的介入已经成为现代资本主义生产方式的重要制度条件。马西和卡塔拉诺将其称为“金融土地所有制”，是英国的三种土地所有制的核心。(63)Doreen Massey.“The Analysis of Capitalist Landownership”. International Journal of Urban and Regional Research,1977,1(1/3):404-424.金融机构直接控制的土地数量不多，但却能主导土地市场，原因包括：第一，金融机构对土地的投资以收益最大化为目标，虽然不能直接创造地租，但能刺激需求，抬高土地价格；第二，在政治过程中，金融资本通常是政府权力的中心部分，能够影响立法和政策制定，由此实施的土地法案会使传统土地资产和房地产企业对金融资本更加依赖。马西等研究的是金融资本的控制力，但却忽视了关于土地所有者行为的讨论，只说明了金融资本与土地资产之间关系的一个方面。

哈维提出了针对土地资产金融化现象更具有普遍性的观点，即土地所有者将土地视为一种纯粹的金融资产。由于土地可以买卖并带来地租，凭借对未来收益流的索取权，土地资产取得虚拟资本形式。土地虚拟资本化已成为资本主义社会中各经济主体的普遍观念。土地购买者的付款相当于一种有息投资，土地交易变成未来收益索取权的转让，购买土地转变为对金融资产的持有。这使土地持有者变成货币资本家的一个派别，在土地开发利用上，地主与资产阶级的利益相融。在信用体系支持下，基于未来地租索取权进行的土地转让和抵押，使土地市场运行变成了金融资本流通的一个特殊分支。但是，一旦金融资本的介入是为了无休止地抬升未来地租，引起土地所有权凭证的投机泛滥，就会推升债务杠杆，并出现对土地资源的掠夺性开发，造成资源极大浪费，宏观经济不稳定，不断堆积的金融风险最终会导致资本积累的周期性毁灭。(64)大卫·哈维：《资本的限度》，567-568页，北京，中信出版集团，2017。

海依拉认为土地作为金融资产只是一种假设的倾向性趋势，并非全部土地所有者都会依此行事。她提出催生土地资产金融化的三重结构性条件：对市中心的需求构成“外部支持条件”；政府部门的作用创设“环境条件”；土地所有者对积累的态度构成“内在支持条件”。地租形成条件的结构性变化和土地整体升值会激励土地所有者追求收益最大化，增强他们把土地当作金融资产的意愿。(65)Anne Haila.“Land as a Financial Asset:The Theory of Urban Rent as a Mirror of Economic Transformation”.Antipode,1988,20(2):79-101.但是，海依拉并没有解答这些条件产生的原因、彼此的联系以及影响地租的机制。哈维这一观点的前提假设是人们将地租和利息混为一谈。马克思曾批判：“把地租这种土地所有权的特殊经济表现，说成和利息一样的东西。好像这样一来，土地所有者和资本家之间的对立就消失了。”(66)马克思：《资本论》，第3卷，701-702页，北京，人民出版社，2004。因此，土地资产金融化如何形成，在城市地租中是否具有指导意义，取决于不同参与主体之间关系的变化，究竟哪一阶级或群体占据主导地位需要具体分析。

2007年美国次贷危机爆发，再次引起学者们对城市地租投机和住房金融化的重视与反思。(67)Ben Fine.“Marx’s Rent Theory Revisited? Landed Property,Nature and Value”.Economy and Society,2019,48(3):450-461.危机首先被归咎于20世纪80年代开始的金融监管、租金管控的去管制化进程，住房资产证券化衍生品泛滥。金融化为资本流入住房部门打开大门，房价上涨表现为一种货币现象。一旦房价停滞或下降，利率、违约率上升，投资者开始怀疑其资产价值，在突如其来的流动性要求下，二级市场将不可避免地崩溃。(68)Michael Ball.“Cities and Housing Markets Changes and Continuities in the Aftermath of the 2007-08 World Financial Crisis”.Urban Studies,2010,47(5):931-944.金融化还使住房市场从一个局部的地方性市场转变为全球性市场，房主的行为与全球的金融投资者联系起来，基于房产的全球性金融产品的市值依赖于地方性行为主体所能提供的地租。(69)Manuel B.Aalbers.“The Financialization of Home and The Mortgage Market Crisis”.Competition and Change,2008,12(2):148-166.在更深层次的社会结构和主体行为问题上，哈维指出，在新自由主义政策的推动下金融监管不断减少，投机性的开发商、金融业者明显成为住房市场的主导力量。(70)⑧ David Harvey.“The Urban Roots of Financial Crises”.Socialist Register,2012,48:1-35.吉罗内(A.Guironnet)等学者认为金融投资者行为起到关键作用，他们能对地方政府的建成环境投资进行干预，使城市开发项目和空间结构越来越适于为金融市场提供投资资产。(71)Antoine Guironnet,Katia Attuyer,and Ludovic Halbert.“Building Cities on Financial Assets”.Urban Studies,2016,53(7): 1442-1464.

住房日益转化为金融工具，加剧了城市发展不平衡、社会不平等，这正是金融危机的根源所在。哈维指出，通过对证券化资产的利润率操纵以及次级贷款隐含的掠夺性条款，开发商和金融投资者能够将众多低收入群体的财富转移到自己的口袋中。金融危机的城市根源就在于攫取地租的掠夺性积累。⑧怀利(E.Wyly)等学者通过实证研究发现在种族、阶级划分的地方性住房市场中，使用价值与交换价值的不匹配为金融投机提供了套利机会，次级贷款利用风险资产定价中的法律和监管漏洞，深入渗透社区，使跨国金融网络能够从中不断提取地租，造成全国甚至跨国的城市之间不平衡发展。(72)Elvin Wyly,Markus Moos,and Daniel J.Hammel.“Race,Class,and Rent in America’s Subprime Cities”,In Manuel B.Aalbers(ed.).Subprime Cities:The Political Economy of Mortgage Markets.Oxford:Wiley-Blackwell,2012,pp.242-289.阿尔伯斯(M.Aalbers)认为金融资金大量流入，推升了房价，造成实际收入与家庭债务不匹配，结果是财富在家庭、阶级和地点之间的流转，导致地区发展不平衡和阶级不平等加剧。(73)Manuel B.Aalbers,and Anne Haila.“A Conversation About Land Rent,Financialisation and Housing”.Urban Studies,2018,55(8):1821-1835.

然而，金融危机虽然摧毁了数以万亿计的虚拟财富，但这种金融结构及其导致的结构性不平衡并没有受到削弱。新自由主义模式及其伴随的金融和房地产驱动的体制得到挽救，金融和房地产的主导地位实际上进一步强化。(74)Annelore Hofman,and Manuel B.Aalbers.“A Finance-and Real Estate-Driven Regime in The United Kingdom”.Geoforum,2019,100:89-100.科雷尔、赫尔佐格(R.Corell & E.Herzog)认为在危机冲击之下，土地所有者与金融资本联合的垄断集团只是调整了内部的分配结构，通过救市政策缓解和转移了危机。大量低利率资金的注入，虽然维持了住房需求和房价的稳定，但所有者却从中获得了更多的未来价值转移，导致有效资本积累减少，以致未来相当长一段时期经济发展陷入停滞。(75)Richard Corell,and Ernst Herzog.“Subprime Crisis and Marx’s Theory on Ground Rent”.World Review of Political Economy,2014,5(2):149-171.

以上分析表明，住房和土地的金融化趋势是在一系列外部制度条件和内部社会关系的结合下形成的。虽然金融化只是指导社会主体的行为模式之一，但金融化所能带来的巨大地租收益促使投机性动机在社会上蔓延。金融资产价格涨落所激起的各类主体的狂热、恐慌等情绪和行为，与房地产金融化趋势相互强化，对社会经济产生深刻影响。因此，金融化具有从一个局部性、地方性的特殊情况演变为整体性的普遍行为方式的内生动力，必须加强对其中体现的一般规律的研究和认识。

五、评论和未来展望

国外学者对城市地租理论的关注兴起于20世纪70年代，跨越了约半个世纪的研究历程。国外学者尝试将马克思的地租理论转用于城市情况，深入分析了发达国家的各类城市和住房问题。但由于农业与城市情况存在诸多差异，在如何构建马克思主义城市地租理论上，学者们争论不休，出现一般化与特殊化思路的分歧。这根源于未能充分把握马克思地租理论的一般性与特殊性，不加区分地带入城市地租研究，因而产生混淆。不过，学者们对各类城市问题进行研究，提出了一些城市地租理论的新思想新概念。例如，城市地租占有机制可能不依赖于资本有机构成较低的条件，而是凭借土地所有权的垄断能力；城市地租的来源包括剩余价值转移和劳动者收入支付；地租收益会驱动土地所有者主动调节土地用途，从而促进资本积累。这些理论成果强调土地所有权和社会关系对城市地租的影响，深化了对土地与资本之间关系的认识。但诸如绝对地租与垄断地租的区别、土地所有权作用的方向等问题，仍需进一步探究。

虽然国外学者对马克思主义城市地租理论的研究与形成令人满意的理论体系依然存在距离，但这并不妨碍马克思主义经济学能够为城市地租研究提供独特的理论工具。每至危机时刻，马克思主义经济学总能激起学界的极大兴趣。在20世纪70年代初发达国家经济危机背景下，面对土地和住宅价格剧烈波动的现象，国外学者对城市地租问题的研究是对马克思主义城市地租理论的补充和拓展，加深了对城市发展中各种新现象的认识。对于反思2007—2008年先后爆发的美国次贷危机和全球金融危机来说，这仍然不失指导意义。发达国家推行的新自由主义政策强化了对地租收益最大化的投机性动机，使金融资本日益渗透并控制了城市土地开发和房地产业。在金融资本和地租投机的裹挟下，不同社会阶级的收入分化、居住空间分化，可能激化社会矛盾，使作为金融化利润基础的城市地租获取渠道变得不稳定，导致金融风险加剧，最终引爆系统性危机。这些研究成果探析了城市地租背后的规律，应根据现代城市发展实践丰富和完善城市地租理论。

近年来，我国城市发展过程中出现了诸如房屋库存高、居住隔离、房价攀升、房地产金融化趋向等问题。习近平总书记多次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”(76)习近平：《决胜全面建成小康社会 夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利——在中国共产党第十九次全国代表大会上的报告》，载《人民日报》，2017-10-28。，要推进以人为核心的城镇化，使城市成为人民群众高品质生活的空间。(77)习近平：《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》，载《求是》，2020(21)。对于发达国家出现过的类似问题，国外学者分析了深层次的城市地租作用机制，结合我国实际情况，主要有三点启示：第一，合理利用地租进行土地开发，能有效推动城市建设和经济发展。我国实行土地公有制，政府作为城市土地所有权的行使者，可以利用地租来主动调节土地用途和城市规划，还能通过出让或抵押未来地租进行融资，投资于城市基础设施、福利项目等公共服务，使城市地租服务于社会发展，惠及广大人民群众。第二，房地产金融化表面上是一种货币现象，实际则涉及城市地租分配问题。在土地二级市场和房地产开发等环节，要加强政府干预，化解不同社会主体在城市地租收益分配上的矛盾，防止金融化导致的不平等。同时，应当加强金融监管和全球政策协调，建立完善房地产贷款集中度管理制度，防止货币过度流入房地产市场。第三，城市地租对社会发展起何种作用关键受社会关系的影响，制度条件可以引导各类主体之间的关系及行为。应当将金融政策与土地和住房制度改革相结合，满足人民群众“住有所居”的需求，形成抑制投机行为的制度环境，让人民群众共享城市发展成果。总之，要将马克思经典地租理论的基本原理与我国具体实践相结合，吸收国内外学者的有益思想，在实践中进一步推动马克思主义城市地租理论发展。