三权分置下古村落旅游开发中农户房屋经营权流转行为意愿研究——以江西省金溪古村落实践为例

张文昌 李淑珍

2018年国家提出宅基地三权分置政策，为放活古村落旅游开发中的房屋经营权，激活古村落的旅游价值提供了政策基础。然而在实际的旅游开发中农户因切身利益得不到保障而不愿意积极合作，出让古建筑经营权。基于此本文从宅基地三权分置模式下古村落旅游发展的研究角度出发，以抚州市金溪县为例通过对农户在古村落旅游开发中的行为意愿进行调查，研究农户在古村落旅游开发中房屋经营权的转让意愿和实际诉求，并结合相关理论探索出一套在三权分置模式下，古村落保护与旅游开发中相关利益者间的矛盾协调机制，以期为相关研究和社会实践提供帮助。

一、问题的提出

随着旅游业发展以及建设社会主义新农村、解决“三农”问题等的需要，古村落的保护与开发问题日渐引起关注。毛慧卿在江山市古村落的研究中总结，古村落旅游开发需要明确核心利益主体应有的定位，相关的利益主体必须明白利益协调机制创建的必要性，并畅通各方利益诉求沟通渠道，明晰古村落中构成旅游要素资源的产权归属，建立村民、社区利益受损补偿机制，政府回归管理者角色，这样才能促进古村落协调发展[1]。

国内关于宅基地三权分置的研究主要集中在三权分置下农房（宅基地）的融资功能和农房流转面临的问题上。如，陈萍建议在编纂民法典应明确农民对宅基地的产权及宅基地可抵押性，同时为宅基地用房融资提供相应的法律保障[2]。王静分析比较了房产评估中的常用方法——市场法、收益法、成本法和假设开发法与农房价值评估间的适用性，认为成本法适合评估农房的抵押价值；同时详细阐述了运用成本法评估农房抵押价值的原则和实践操作[3]。高勇对重庆、浙江、湖北等地的试点情况进行了分析，并结合国外的产权抵押理论及模式，提出日后推进此项工作的相关对策[4]。文志宇开创性地将财产人格化（禀赋效应）的概念引入到农户的农房经营权流转意愿的问题研究上，认为农户的农房（宅基地）祖业观是一种特殊的财产禀赋效应，农户对宅基地私有产权认知与祖业观会极大阻碍宅基地跨村交易从而阻碍农户住房财产权抵押融资功能的实现[5]。

基于以上研究，本文以解决古村落旅游中农户房屋经营权流转意愿的问题为中心任务，从宅基地三权分置政策出发，查阅了大量宅基地三权分置和古村落旅游开发的相关文献。综合分析，总结出宅基地三权分置模式下宅基地（房屋）经营权流转面临的问题，以及农户的利益诉求，再具体到个案。通过问卷调查分析抚州金溪古村落的旅游开发现状，农户房屋经营权流转意愿。最后结合宅基地三权分置模式以及古村落旅游开发相关的研究，针对性地给出了满足农户利益诉求的多层次利益分配机制和农户房屋经营权流转的建议，以期解决古村落旅游开发与保护中相关利益者的核心矛盾，为日后古村落旅游开发与保护提供借鉴。

二、古村落旅游开发中的农户行为意愿

运用计划行为学理论，对古村落旅游开发中农户行为意愿进行调查。问卷发放对象以金溪县农户为主，共发放线上问卷75份，剔除无效问卷20份，实际有效问卷55 份。问卷设计分为两部分：第一部分调查农户对古村落保护与价值的基本认识；第二部分针对还未将房屋（宅基地）经营权流转的农户进行古村落旅游开发行为意愿调查，内容包括农户对古村落旅游开发行为响应、行为态度、行为意向、主观规范、知觉行为5 个部分，相关测量变量采用了李克特五级量表。

（一）农户对古村落保护的基本认识

对于“您认为古建筑是有价值的且急需保护的历史人文资产?”100%的农户选择“是”，说明古村落农户对古村落都有基本的保护意识。

（二）村民对古村落旅游开发行为意愿调查结果分析

问卷内容涉及5 个部分共13 项调查内容，结果如下表所示。

表1 样本农户关于古村落旅游与开发的心理特证

由上表可知对于“您愿意自己投入资金对古宅进行维修与保护？”50.91%的人表示非常愿意，23.64%的人比较同意。说明古村落居民对古宅保护与开发的主动参与意识较强，行为意愿较强烈。对于“您自己不愿意投入资金对古宅进行维修与保护的主要原因有”61.1%的农户是因为对古宅进行维修投入资金巨大，说明农户的禀赋因素始终是影响农户古村落保护与开发参与度的主要原因。另外四个变量的结果分别由几个相关题项调查结果取平均值而得到，每个题项都设置为李克特五级量表，其中，行为态度的题项包括：开发我村，我的古宅（古建筑）才具有价值。不开发古村，古建筑只能逐渐衰败。开发古村旅游项目对村民民生有利。结果表明，69.09%的农户清楚的认识到古村落旅游开发对古村的利弊，对古村落旅游开发的行为态度非常积极。

旅游开发参与意向的题项包括：如果有政府参与，我更愿意出租（让）古建筑使用权。如果在公开、公平、公正的评估机构对古建筑价值进行评估，我更愿意出租（让）古建筑使用权。结果表明60.00%的农户参与意愿强烈，只有3.64%的农户参与意愿非常微弱，说明农户整体的参与行为意愿较强烈。对如果有政府参与，我更愿意出租（让）古建筑使用权问题，有66.67%的农户持非常积极的态度，没有人持消极态度，表明在农户经营权流转问题上政府的公信力较高，多数农户愿意将房屋经营权出租给政府和政府合作。对如果在公开、公平、公正的评估机构对古建筑价值进行评估，我更愿意出租（让）古建筑使用权题项，有53.33%的农户非常同意，只有6.67%的农户非常不同意，表明农户对古建筑经营权的估值问题和价值评估机构的公信力非常关心。

主观规范包括村里有声望的村民出租（让）古建筑使用权，我也会更愿意。如果村里其他村民都出租（让）古建筑使用权，我也会更愿意，两个题项。结果表明63.46%的农户非常愿意，只有9.19%的人非常不愿意，结果说明农户的古村落旅游开发行为受外界影响较大。

知觉行为题项包括：我了解古村古建筑的流转相关规定。我了解古村古建筑的市场价格。如果我了解古村古建筑的流转相关规定，更愿意出租（让）古建筑使用权。如果我了解古村古建筑的市场价格，更愿意出租（让）古建筑使用权。如果我可以从古村旅游项目中获利，我更愿意出租（让）古建筑使用权。结果表明46.67%的人非常同意，只有13.34%的人非常不同意。知觉行为认知表明农户自身的经验和能力对其行为产生的影响。结果说明农户还是非常关注古建筑流转过程中自身收益问题。

综合上面的分析结果表明，要提高农户的房屋流转意愿，让农户愿意出让（租）房屋经营权提高农户的古村落旅游保护参与度，就需要政府和相关组织加大对农户关于古建筑流转政策的普及，加大宅基地三权分置政策的普及力度，加快古村落宅基地三权分置改革试点工作的进行，同时在古建筑流转过程中尽量做到价格透明，优化利益分配机制让农户明显感觉到收入的增加。

三、古村落旅游开发行为意愿的回归分析

（一）样本数据信度与效度分析

1.农户行为意愿信度分析。为了验证问卷数据的稳定性和有效性，以下对回收的所有样本数据进行信度和效度的分析。由于关于农户行为意愿的题目均采用李克特五级量表设计，所以将统计结果应用SPSSAU 对农户行为意愿变量的调查数据进行信度的检验，结果表明本研究的Cronbach α系数为0.995，标准化Cronbach α系数为0.99，表示量表的内在信度较高。

2.样本效度分析。古村落旅游开发与保护的行为意愿影响因素效度分析。利用SPSS17.0对农户古村落保护的行为意愿的12个影响因素调查结果进行KMO 测度及Bartlett 球度检验，结果表明KMO 值为0.791 介于0.7-0.8 之间，接近0.8；同时，相应的显著性概率Sig.值是0.000，远小于0.01 的显著性标准，表明农户古村落保护的主动参与意愿影响因素调研数据具有良好的效度，各影响因素变量之间具有较强的相关性，所选影响因素变量调研获得的数据能满足本研究的需要。

（二）古村落旅游开发农户行为意愿影响因素回归分析

表2 农户行为态度回归分析结果

1.古村落旅游开发行为意愿影响因素回归模型假设。本小节根据对计划行为理论的分析结合上一小节对古村落旅游开发农户行为意愿影响因素信度和效度分析的结果得出以下四条原假设：（1）农户行为态度X1对农户行为意愿Y有显著影响关系。（2）农户对古村落旅游开发的知觉行为X2对行为意愿Y具有显著影响关系。（3）农户的主观规范X3对行为意愿Y 有显著影响关系。（4）农户的旅游开发参与意向X4对行为意愿Y有显著影响关系。

2.古村落旅游开发行为意愿影响因素线性回归模型分析

（1）农户行为态度回归分析。本文采用SPSSAU将农户行为意愿作为因变量，将农户行为态度作为自变量带入模型得以下结果。

从上表可知，将行为态度作为自变量，而将行为意愿作为因变量进行线性回归分析，从上表可以看出，模型R2为0.305，对模型进行F检验时发现模型通过F检验(F=8.789，p=0.008＜0.05)，也即说明行为态度一定会对行为意愿产生影响关系，以及模型公式为：行为意愿=1.741+0.460*X1。最终具体分析可知：行为态度的回归系数值为0.460(t=2.965，p=0.008＜0.01)，意味着行为态度会对行为意愿产生显著的正向影响关系。

（2）农户知觉行为控制回归分析。将农户对古村落旅游开发的知觉行为X2作为自变量带入模型得出以下结果。

表3 农户知觉行为控制回归分析结果

从上表可知，将知觉认知作为自变量，而将行为意愿作为因变量进行线性回归分析，从上表可以看出，模型R2为0.314，对模型进行F检验时发现模型通过F检验(F=9.158，p=0.007＜0.05)，也即说明知觉认知一定会对行为意愿产生影响关系，以及模型公式为：Y=1.851+0.510*X2。最终具体分析可知：知觉认知的回归系数值为0.510(t=3.026，p=0.007＜0.01)，意味着知觉认知会对行为意愿产生显著的正向影响关系。

表4 农户主观规范回归分析结果

（3）农户主观规范回归分析。将农户对古村落旅游开发的农户的主观规范X3作为自变量带入模型得出以下结果。

从上表可知，将主观规范作为自变量，而将行为意愿作为因变量进行线性回归分析，从上表可以看出，模型R方值为0.309，对模型进行F检验时发现模型通过F检验(F=8.936，p=0.007＜0.05)，也即说明主观规范一定会对行为意愿产生影响关系，以及模型公式为：Y=1.775+0.464*X3。最终具体分析可知：

主观规范的回归系数值为0.464(t=2.989，p=0.007＜0.01)，意味着主观规范会对行为意愿产生显著的正向影响关系。

（4）农户参与意愿回归分析。将农户对古村落旅游开发的参与意向X4作为自变量带入模型得出以下结果。

表5 农户参与意愿回归分析结果

从上图可知，将旅游开发参与意愿作为自变量，而将行为意愿作为因变量进行线性回归分析，从上表可以看出，模型R2为0.314，对模型进行F检验时发现模型通过F检验(F=9.145，p=0.007＜0.05)，也即说明旅游开发参与意愿一定会对行为意愿产生影响关系，以及模型公式为：Y=1.747+0.473*X4。最终具体分析可知：旅游开发参与意愿的回归系数值为0.473(t=3.024，p=0.007＜0.01)，意味着旅游开发参与意愿会对行为意愿产生显著的正向影响关系。

由以上线下回归模型分析得出关于农户旅游开发行为意愿的四条原假设均成立。而且农户古村落旅游行为态度，旅游参与意向，主观规范，知觉行为均对农户的旅游开发行为意愿有显著正向影响。

四、古村落保护与旅游开发中利益方矛盾协调机制

本章在前人研究成果基础上，吸收已有典型古村落保护与旅游开发的成功经验，针对旅游与开发中存在的共性问题，结合问卷调查结果，基于宅基地三权分置政策，提出了以政府为主导、农户为主体、公司参与，激活古村落旅游价值的古村落旅游与开发经营管理体系，以及旅游开发权益保障机制。

（一）构建宅基地三权分置下以社区为载体的旅游开发经营管理体系

宅基地三权分置下以社区为载体的旅游开发经营管理体系涉及的主体是地方政府，农户，旅游开发商。通过本文的研究和相关文献总结出在古村落旅游开发中农户的行为意愿，尤其是对房屋经营权的流转意愿，是古村落旅游开发项目实施，以及彻底激活古村落旅游价值的关键。因此要确立农户在古村落保护与开发利用中的主体地位，政府领导社区，与旅游公司、当地农户分工协作。同时政府要发挥主导作用，通过政府授权引导社会资本参与古村落的保护与开发，政府、农户、公司相互影响，相互作用，彻底激活古村落旅游价值，构建古村落旅游开发管理体系。

（二）构建宅基地三权分置下以社区为载体的旅游开发权益保障机制

古村落的农户是村落的真正主人，是古村落历史文化价值的核心部分，是村落保护和开发利用的主体。确保农户权益，让农户平等分享旅游发展的成果，收获到切实的经济和环境收益才能留住人，才能真正让古村落丰富的历史文化价值保持完整性，只有留住了人才能激发村落的内生动力，村落才有可持续发展的可能。为全面保障农户权益，在权益保障机制方面要始终以农户核心利益来设计，合理构建历史文化村落保护与开发过程中的产权保护机制、知情权保护机制与收益分配机制。

（三）农户知情权保护机制构建

通过本文的研究和相关文献得出农户作为古村落的主人具有强烈的主动参与意愿，也希望古宅得到保护与开发。但是，农户由于自身对古村落房屋（宅基地）具有较强的禀赋效应，农户会高估自己房屋经营权的价值。因此农户对古建筑估值过程也会非常关注，另外农户作为房屋的所有权人也有权力清楚古建筑的实际估值。所以在对古建筑估值的过程需要向农户全程透明，同时对生僻的概念和政策也要给农户详细讲解，一切与宅基地流转和旅游开发的信息和制度和规划都要第一时间向农户公开传达，以保护农户在古村落开发中的知情权。

（四）利益分配机制构建

古村落保护与开发利用过程中涉及多个参与者的利益，如何进行利益分配，将对各方行为产生重要影响，特别是作为古村落主人的农户利益诉求能否得到满足，将在很大程度上决定保护与旅游开发利用的成效。为了确保古村落保护发展过程中各参与主体的利益诉求，特别是要切实保护农户的核心利益，应在利益共享、公平公正、农户优先的原则下，构建多方式、多渠道、多层次的利益分配机制。

一是农户可以通过自主参与到旅游开发中获得经济收入。政府部门应该出台相关制度，为愿意在旅游开发项目中工作的农户优先提供优质的就业岗位。对愿意自主经营门店的政府应给予相应的政策支持和补贴。使农户在参与旅游发展的过程中更好的创业或在旅游公司能获得更好的工作岗位，增加农户的收益。二是农户通过集体入股获得股利分红的方式进行分配。在农村房地等资源产权明晰的情况下，农户可以产权、实物、资金等多种形式参股旅游发展，并在年终分配的时候，根据持有的股份比例获得相应的现金收益。在这种股份制投资方式下，村落社区和当地农户有机会分配到大部分的旅游收益，最大限度的保护了农户的利益，进一步推动村落的有效保护和持续发展。