未来住什么样的房子*——防疫背景下对中国住宅类型发展的思考：从“单元房”到“独立家”

文/东南大学建筑学院 张 宏

南京工业大学建筑学院 罗佳宁

东南大学建筑工业化工程设计研究院 丛 勐

东南大学建筑学院 王海宁 李永辉

0 引言

2020年初，随着新型冠状肺炎疫情的出现，各省市启动突发公共卫生事件一级响应，住宅建筑和居住小区的社区防控成为应对疫情的重要内容之一。社区防疫是保障人民生命健康安全的最后一道防线，是阻断疫情蔓延扩散的重中之重。疫情发生后，有关部门和地方采取一系列措施，科学有序地指导开展新冠肺炎疫情防控工作，虽然世卫组织和国家卫健委对居家提出基本感染预防建议和控制措施，但由于我国居住小区住宅类型以中高层为主，存在居住密集、人口集中、人际交往频繁、公用区域和公共过渡空间多等难点问题，这种住宅类型不仅存在卫生防疫系统性的居住健康安全保障技术措施缺失等瓶颈问题，而且住宅类型本身在应对疫情防控时也存在先天不足。由此引发思考：此次在新冠肺炎疫情社区防控中暴露的一系列问题能否从我国住宅类型选择的源头解决？中高层“单元房”的住宅类型是否有利于促进我国住宅朝生活宜居的方向发展？

1 防疫背景下中高层住宅面临的健康安全问题

1.1 健康问题

中高层住宅是目前我国城市住宅建筑数量最多、占比最大和居住人数最多的住宅类型，是居住小区在社区防控中的重中之重，以南京市统计局发布的2018年房地产开发竣工和销售情况中的商品住宅竣工套数为例，如表1所示，别墅、高档公寓类型仅占约0.65%，其余住宅多为套型面积为90～144m2的中高层住宅类型。

表1 2018年南京市房地产开发竣工和销售统计

我国二十世纪八九十年代初以中高层住宅建设为主，由于当时经济能力有限，造价控制严格，技术水平欠缺，大多住宅套型设计理念落后，居住功能单一，居住环境不佳，如楼栋间距过小、房屋进深过大、自然通风采光不足、厨房卫生条件不佳等，不符合当下居民对健康环境的基本要求。特别是在这一阶段建造的塔式高层住宅，一梯为8～12户，单向通风，内置小天井，居住条件不理想，不利于住户健康宜居和传染病防疫。尤其当疫情来临时，这种高密度居住小区和住宅类型常面临人员密、易聚集、隔离难、管理难、消毒难、维护难、交叉感染风险高等实际问题，无形中为病毒蔓延创造条件，并给社区防控带来巨大挑战，居民的健康安全较难得到保障。

1.2 案例回顾

2003年“非典”期间，受SARS病毒影响的香港淘大花园住宅区发生329人感染被称为最严重的“疫厦”。淘大花园是建于1981年的高层住宅，每幢楼33层，每层有8个单元（见图1）。单元之间以长6m、宽1.5～2.5m的天井隔开，天井具有采光、通风，排放浴室、厨房排风扇排出的废气，以及排放燃气热水器废气等功能。调查结果表明，造成SARS病毒大规模传播的原因为：①多个单元地面排水口的“U”形聚水器已干涸多时，失去阻隔作用，为污水管内气体及液滴提供出口，当浴室排风扇启动及厕所门关闭时，液滴从污水管进入浴室，使之污染；②淘大花园住宅使用海水冲厕系统，E座8号单元冲厕水管破损，冲厕水供应中断，导致排污管内污物流动减慢，有利于污水管内液滴有害物质产生和散发，此外，用水桶冲厕亦会增加浴室内液滴的产生；③启动的排气扇会将浴室内受污染的液滴带至天井中，这些液滴会因天井的气流动力而继续移动，直至吸附在外墙表面，液滴很可能随天井内天然气流上升，在上升至最高层的过程中，从打开的窗户进入其他单元。由此可看出，病毒的传播是一连串建筑类型固有设计缺陷、设施老化、环境卫生问题同时发生并引发的严重后果。

图1 香港淘大花园高层住宅

1.3 缺点分析

香港淘大花园案例的深刻教训表明，中高层住宅类型在社区防疫中扮演关键角色，在如下方面易产生问题，不利于疫情防控。

1）厨房系统 厨房排烟系统因为是上下楼层贯通的形式，存在病毒传播的可能。常见的住宅烟道有单烟道式、主副式、变压式、止逆阀式等类型。目前应用最多的是主副烟道模式，在烟机关闭且外部风压大的情况下，会出现倒风倒烟现象，自家排烟管道连接处的密封性易被忽略。

2）排污系统 病毒会随着患者的排泄物、呕吐物排入污水管道中。住宅中污水管道连接住宅内的马桶、洗手盆、浴盆和地漏，排污管道在建筑中从上到下贯通，其顶端伸出楼顶天台进行排气。目前马桶、洗手盆、地漏浴盆下方装有1～5cm的U形或S形水封，其目的是防止污水管的臭气、病菌和微生物等进入室内，并有可能随着排风扇进入其他单元，造成二次污染。尤其是中高层建筑，因其排水管长，用户多，也极易因正压喷溅、负压抽吸问题导致水封消失。另外，一些老旧楼房依然在使用三通地漏，地漏中水弯存水量只有1～2cm，在较干燥的气候条件下（2d左右即可完全蒸发），极易因缺少水封而导致臭气、病菌等进入室内。

3）栋内公共空间 电梯间和楼梯间是中高层住宅的主要栋内公共空间。电梯间空间狭小密闭，通风差，最易沉积病毒和细菌，是日常出行中最危险的空间区域。如碰触携带病毒的表面，就可能因进食或接触鼻腔、眼部结膜导致感染，如与患者共同乘坐电梯，就有可能长时间吸入浓度较高的病毒导致感染。楼梯间人员来往频繁，若空气不流通，极易成为疫情传播的高危地带。

4）垃圾处理 中高层住宅居住人数较多且集中，生活垃圾量大且具备一定的危险性，可能成为隐性传染源，在此次疫情中已有通过生活垃圾作为传播媒介传染的病例，因此中高层住宅的垃圾处理也是防疫的难点。

此外，在非疫情时期，中高层住宅一直以来还存在维护维修难、更新改造难、防灾救援难、拆除再利用难等问题。

1）高层住宅存在拆迁成本高、拆除再重建可能性低等问题。现在动辄30～40层的高楼不但拆迁难度极大，因容积率高，重新开发没有利润，政府和开发商也会遇到难题，待建筑功能老化后，拆除进行就地重建的可能性较低，会造成城市管理困难。

2）高层住宅面临难以保养维修、改造更新等问题。因拆迁成本较高，虽说可通过维修保养继续使用，但独立维修保养更难，有的构件组甚至无法独立维修更换，如外墙体、公用竖向排风管道等。因使用时长和构件、设备本身的使用年限等原因，电梯老化、设备老化且高层建筑住宅居家维修不便等问题凸显，维修成本高企。此外，高层住宅是共有产权，而非独立产权，导致其维修时易产生产权纠纷问题。

3）高层、超高层住宅面临突发灾害而难以管理、控制及救援的问题。火灾对于高层、超高层住宅和居住其中的人来说是致命噩梦，且对目前的消防技术也是一种挑战。其他突发灾害如地震等，均会带来高层、超高层人员逃生和救援的严重问题，对人民的生命及财产造成威胁。

4）高层住宅引起的社会问题。高层住户数量庞大，且人员素质参差不齐，不利于住户，尤其是老年人、未成年人的心理健康，产生一定不利于生活和社交、不融于社会和自然等问题。公共区域的共有使用，也会引发邻里关系矛盾等问题。

传染性病毒疫情在住区中的传染是人与人之间的传染，防止交叉感染是社区防控的重点，而此次的新冠肺炎疫情让本来中高层居住空间、居住环境、卫生条件、设备设施等软硬条件不佳的问题暴露出来，给社区防控带来巨大挑战。但中高层住宅在疫情来临所暴露出来的问题既是“危机”，也是“契机”。王建国院士指出：“在世界城市建筑的历史发展进程中，每一次重大的传染性疾病疫情都推动了建筑学和城市规划设计新理念、新方法和新的标准规范的更新迭代，成为推动城市健康发展的重要动因。”在此次疫情背景下，我们或许该反思，目前中高层住宅类型是否有利于社区防控？何种类型住宅才能有效促进我国住宅朝长效性健康宜居的方向发展，充分缓解现阶段“人民日益增长的美好生活需要和发展不平衡不充分之间的矛盾”？

2 住宅的终极类型——独立家

“独立家”的独立住宅（别墅）是公认的人类居住的终极住宅类型，一般国内称作“别墅”的住宅类型大致分为5类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。

1）独栋别墅 即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性的单体别墅，表现为上下左右前后均为独立空间，一般房屋周围均有面积不等的绿地、院落（见图2）。

图2 独栋别墅

2）联排别墅 由3个或3个以上的单元住宅组成，横向连接在一起，单元住宅共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。

3）双拼别墅 是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由2个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有2个以上的采光面，窗户较多，采光、观景和通风较好。

4）叠拼别墅 介于别墅与公寓之间，是由多层别墅式复式住宅空间上下叠加组合而成。一般4～7层，由每住宅单元2～3层的别墅套型上下叠加而成。

5）空中别墅 建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式、跃层式住宅。

空中别墅和叠拼别墅本质上是基于中高层住宅类型的高档化改造设计，并不是真实的别墅。双拼别墅和联排别墅虽然是低层住宅类型，但由于户与户之间存在共有部分，产权上并不完全独立。双拼别墅、联排别墅、空中别墅和叠拼别墅是房地产开发商在现有政策制度下为满足市场对高品质住宅的需求而延伸出的折中方案，并不能算作是真正意义上的别墅。因此，笔者认为，只有独栋别墅才是住宅的终极类型。这种具有较强独立性和私密性的居住模式在疫情来临时，能否有效解决社区防控的瓶颈问题，保障居民健康安全，从而创造生活宜居的居住空间，满足人民的美好生活需求需进一步研究。

2.1 人多地少因素

诚然，要在国内发展独栋别墅，存在主客观方面的多重障碍，其中首当其冲的是国内目前以中高层住宅类型为主的发展模式是否受制于人多地少的客观因素。

2.1.1 土地财政和房地产开发模式

我国现有的主流城市住宅开发方式是一种以房地产公司为主导、政府监督商办的方式，受土地供给、准入机制等限制，土地供应并不向百姓开放。在我国现有市场框架下，土地竞价出让、邻近楼盘的竞争与以商业贷款为主的资金流等所带来的经营风险，使开发单位不得不努力追求经济效益最大化。在规章制度允许的前提下，这样的开发模式意味着城市住宅朝居住层级高级化与居住模式高密度化2个方向发展：前者体现为提高居住单元的面积和单位面积的售价，后者可用等量的土地资源提供更多住宅面积。然而，这并不是以居住者的需求为出发点，上述因素促使共有产权的中高层住宅类型成为我国住宅建筑类型的主流。

2.1.2 日本东京和我国南京的居住密度分析

日本东京的人口密度高，土地资源紧缺，按权属和类型划分，住宅主要分为一户建住宅（以户为单位的独立低层住宅）、长屋住宅（几户共有一排低层住宅）和集合住宅（公寓式的多层或高层住宅），一户建住宅占住宅总量的50%以上，其面积平均值也远高于长屋和集合住宅（见表2），“独立家”的独栋别墅住宅类型是日本东京的主要居住类型。

表2 日本东京住宅类型及占比

根据《南京市城市总体规划（2007—2030）》提供的数据，预计2020年底，南京市区规划城镇人口约840万，规划安排居住用地约241.5km2，预计人均住房建筑面积为35m2，为达到这一目标，全市居住用地平均容积率达到1.217即可（见表3）。因此，新建住宅的容积率无需过高即可满足南京市未来的居住发展需求。这表明从居住密度上来说，在国内发展“独立家”的独立住宅类型在居住密度和容积率控制上具备可行性，“人多地少”并不是造成国内中高层住宅类型成为主流的决定性因素。

表3 南京居住用地所需平均容积率统计

2.2 地域特色、文化传承和“独立家”现状

近半个世纪以来，由于土地财政机制，受我国香港地区、新加坡住宅经验等因素的影响，中高层住宅成为目前我国城市化居住的主流建筑类型。然而，“独立家”的住宅类型才是从古至今居民最主要的住宅类型。

今天我们依然可从所生活城市及其周边区域中找寻到它们的踪迹。北京四合院、闽南红砖“古大厝”、苗族村寨、苏州园林、徽派建筑、畲族民居等展示着当地特有的居住文化，这些上见天下接地的低层住宅类型充满生活烟火气，更创造了灿烂的家居文化，成为中华上下五千年璀璨文明中最耀眼的篇章。住宅主人在自己的一方天地中，根据自己的情趣爱好，借景抒情、挖池叠山、莳花种草、筑亭造轩，讲述并记录自己的生活和人生故事。时至今日，我们仍然能从我国广袤的农村地区住宅中看到这些居住文化的传承和独立住宅类型，目前农村地区大量的住宅仍保持“独立家”类型，虽然当下以中高层住宅为主流居住类型的城市化进程发展迅猛，但见天接地的住宅依然是人们对于高品质生活追求的心之所向（见图3，4）。

图3 我国城镇住宅

图4 我国乡村“独立家”住宅聚落

2.3 优势分析

在社区防控中，“独立家”的独立住宅类型与“单元房”的中高层住宅类型相比，有得天独厚的先天优势，主要体现如下。

1）功能多元完备 疫情来临后长时间的居家生活，导致人们对住宅的需求上升到一个全新高度，除最基本的容身功能，生存、娱乐、社交、工作、学习、闲暇生活、文化休闲等均在住宅内进行，人们对住宅的使用观念和需求发生转变。然而，目前中高层住宅套型设计先天存在活动空间不足、综合功能性空间缺失、无法满足多元化灵活使用模式、空间趣味性不足等问题。不少中高层住宅“单元房”的人们难以在家“一站式”满足各种需求，长时间防疫性隔离居住，居民可能出现居家忧郁等情况，中高层住宅不能完全满足这些“韧性”需求，但“独立家”的独立住宅类型具备完备的室内外空间，可满足人们在居家防疫期间的各项活动需要。

2）传播风险较低 中高层住宅公用和共用部分较多，厨房系统、排污系统、栋内公共空间、垃圾处理等均可成为病毒扩散蔓延的渠道，一旦住宅内发现病例，会对住户的生命健康安全产生较大威胁，并给社区居住单元隔离防控带来困难。而“独立家”的独立住宅类型具有独门独户特点，人群聚集可能性大大降低，同时其厨房系统、排污系统、维护消毒等方面相对独立，自成体系，如若出现病例，可独立进行隔离，与中高层住宅类型相比，基本不会对社区或邻居产生不利影响，可有效阻断病毒传播，保障居住社区住户的生命健康安全，有利于社区防控。

3）防疫管理独立 中高层住宅在防疫管理中存在不可克服的难点，高层住宅在有疑似病例或与疫情高发地区有密切接触者等的隔离防护问题上也存在弊端，同时小区的管理者对高层住宅内的健康、卫生维护也难以面面俱到。由于高层住宅共用生活基础设施，如电梯、排烟排气管道、给排水管道等，一些公寓型高层住宅还存在共用中央空调系统，给疫情防控带来不确定因素。

住宅内一旦发现病例，通常会采取整栋隔离进行医学观察的防疫手段，限制整栋住宅住户外出，对其他正常住户的生活产生不利影响，进而对栋内居民的心理和生理造成负面影响。有关住户不配合防疫管理，这无形中激化了矛盾。相较而言，“独立家”的独立住宅类型在防疫管理上相对简单，只需以家庭为单位进行隔离即可，无需大规模隔离社区正常居民进行医学观察，避免恐慌情绪蔓延，从防疫管理层面上有利于相关防疫政策在实际落实中有序、稳步执行。以此次疫情较严重的湖北省为例，相关报道表明，疫情多集中于武汉市中高层住宅类型的小区内，周边村镇疫情控制相对较好，这也从侧面说明“独立家”住宅类型对于社区防控的先天优势。

2.4 发展展望

独立住宅类型不仅在社区防控中能起到很好的效果，保障居民生命健康安全，还能有效促进我国住宅朝健康安全和生活宜居的方向发展。从“单元房”到“独立家”的住宅发展类型转变能满足人们对未来美好生活的向往，这种住宅类型发展意味着人们可改变生活模式、追求健康生活、实现人生目标等。但目前发展“独立家”的独立住宅类型面临很多问题，最大的难题在于我国的城市发展依赖土地财政，中央和地方政府在土地资源合理配置、住宅类型科学管控方面的有效机制尚未完全建立。我国城市何时能真正摆脱土地财政依赖还是一个问题，摒弃高层、超高层住宅的居住形态还有很长的路，大量居民还将继续承受高层住宅造成的高成本和高风险。我们只能期待进一步优化改革，让市民能真正改善居住环境、真正享受高品质生活，让城市住区和住房更安全健康、绿色低碳。

3 结语

此次新冠肺炎疫情的发生对中高层住宅类型的疫情防控提出巨大挑战，住宅建筑作为居民活动的主要场所在社区防控中起到至关重要的作用。而我国当前住宅的开发建设总体仍处于从数量到质量的建设转型发展阶段，经济效益主导、数量为先的粗放型中高层住宅类型发展仍占据主流，住宅建筑大多停留在强调满足人们最基本生活需求的阶段，住宅的居住品质、性能和质量存在某些问题，特别是面对防疫和防灾。

后疫情时代理想中的“好住宅”特征应包括防疫与安康保证、产权与物业明确、邻里与交往舒适、防灾与安全无忧、舒适与健康实现、节能与环保提升、可变与耐久匹配、人工与自然和谐、文化与精神并重、高效与智慧交融等特征。而“独立家”的独立住宅类型具备上述特征。可以预见，虽然“独立家”的独立住宅类型在目前国情下的发展势必存在一定阻碍，但未来我国住宅建筑必将以安全健康和生活宜居为第一要务，而“独立家”的独立住宅类型必然是最佳选择和最优答案，也必定是国民居住的终极住宅类型和国民追求的终极居住形式。只有热爱生活，尊重需求，大力推动“独立家”的独立住宅类型发展，才能真正满足人民日益增长的美好生活需要，全面推动高质量城乡人居环境建设和可持续发展。毕竟接地见天的高品质居住生活本身和依存的空间环境，才是让我们更接近宜居理想的居所，平时如此，疫情来临时更是如此。