结合实际案例探讨项目管理实践

中国人民大学 陈阳

一、项目背景

（1）项目以影视文化传媒产业为主题的产业园项目。

●项目区位：项目位于福建省泉州市惠安县，距泉州市20km；距高铁惠安站仅2km。

●产业：惠安素以“渔业强县”“建筑之乡”“雕艺之乡”著称于世。

●人文：惠安素有“海滨邹鲁”之美称，拥有“中国魅力乡土民风名镇”和“全国最美八大海岸之一”的崇武。

（2）规划总用地面积9233.55亩，其中建设用地面积2951.4亩、非建设用地面积6282.15亩。本项目于2017年至2019年纳入福建省重点项目名单。

（3）2018年2月建成“闽台海丝影视城”启动项目并投入使用，首部分占地108亩，地上面积6万多平；建设内容包括三条风情街，2个摄影棚等；实际投资人民币（下同）1.3亿元，并依托该影视城拍摄制作发行了多部影视剧。

二、项目目标阶段

该项目定位于业态：摄影棚+产业园+住宅+企业办公+公寓+酒店+基础配套等为一体的产业园项目。更加复合、更有活力、更具价值的影视文旅小镇。由目标引起对整个项目管理的思考。围绕目标，经理人梳理逻辑；关注内外部环境，明细过程，界定职能，组织资源、团队。

项目目标整体可分为两部分：开发建设阶段、销售运营阶段。

目标1：确保项目在满足质量标准的基础上，尽可能的以低成本，在完工节点前实现项目开发建设完毕。目标2：产业园运营板块实现稳定运营，获取运营收入。销售板块实现既定利润、销售进度把控。

项目立项环境分析：（1）自然环境：项目山地部分，围绕打造山林景观；平坦部分用于建设。（2）政治环境：国家支持文化影视传媒产业的发展，并有配套的扶持政策；当地政府持支持态度，但无财政支持。（3）经济环境：随着疫情的平复，社会整体的消费、经济水平都在回涨；消费的需求在增长。房地产市场还趋于横盘的一个阶段。（4）技术环境：施工技术，团队，均可达到要求，在成本方面还需要沟通；运营、策划、咨询类合作方的水平，还有待进一步寻找合作伙伴。

三、项目管理范围

（一）产品业态范围

（1）商业中心、配套学校、职业培训学院（暂定）、配套医疗、亲子活动中心、住宅、别墅、各类型运动馆；绿地、公园、休闲广场、配套会馆。（2）4A级体验式景区。

（二）工作范围

项目可行性分析、项目投资安排、项目融资、项目概念性规划、项目规划设计、项目报批报建、项目勘察设计、项目施工合作、项目开发建设、项目竣工验收、项目运营、产业运营、政府商务。

1.工作内容

筹措启动资金、组建开发团队、运营团队、准备前期物料、办公地点等。

2.项目可行性分析

见图1。

图1 SWOT分析图

3.项目一期启动区业态定位

项目一期：注重影视拍摄基地的差异化发展，构建以“室内多功能摄影棚+特色外景地+临时外景搭建场地”，以“场地租赁+影视设备器材租赁+后期服务保障”为辅的复合式影视拍摄基地发展模式；加快推进聚集，策划、创意、经纪等，吸引更多影视相关文化企业入驻。兼具生活配套建设，以小院别墅+花园洋房+配套公寓+餐饮娱乐作为生活及工作配套。项目二期：集婚纱摄影，婚礼策划、拍摄，爱情微电影拍摄中心；美好生活回忆记录中心。项目三期：充分利用自然生态，打造落日步道、自然漫步、月光倾洒、素质拓展、儿童乐园、山林木屋体验等。

（三）工作验收

工作范围：用项目开发进度要求、成本要求、质量要求，来量化开发阶段的工作成果。成果范围：运用利润完成情况、销售情况、人流量、呈现效果、现金流回馈进度，来衡量运营阶段成果。

四、项目品质管理

构筑质量保障体系：投资方、施工方、监理方，共同制定、施行、监督，一整套的安全生产、质量保障计划。（1）战略面保障：三方高层，共同商讨拟定，提高质量保障站位。（2）技术面保障：设立质量标准；根据项目特点及实际工作情况，做好针对性的施工方案，以及配套的技术组织措施，保障贯彻实施。（3）组织面保障：设立质检科。在材料、工序、安全、试验等方面，严格保障。全面展开质量管理活动，提升全员质量意识。（4）巡回面保障：定期、不定期相结合，全面自检自查，投资方、监理方严格监管监察；全员定期组织质量培训。（5）目标承诺制：施行责任终身制，从项目部到各个区，质量目标层层分解，签署责任书。

五、项目进度管理

根本原则：以最小的成本，实现最大的价值。

（一）定义、分解、排布工作计划

工作计划分解排布（图2）。

图2 前期阶段示意

（二）任务进度计划

一方面：测算任务工时，随着工作任务计划的分解，详细对各分项任务进行工时量化。二方面：进行任务排序。对工作进行科学、合理、贴合实际的排序；前置性工作，并行工作，可跨越后补工作，进行细致编排。三方面：制定进度管理措施。利用挣值分析手段。

（三）列举选取方案

（1）前期阶段，列出所有工作计划；（2）在实现项目目标的前提下，列出各个工作计划完成的时间，需要的成本。（3）整理、拼凑、整合，企业拥有的人力、财力、资源，进行拼接。（4）结合经济性，合理选择工作计划。规划产能，实现最大效益。

结合项目：（1）项目规划阶段：充分利用自身团队，部分委托外部知识机构；开展市场调研分析、项目发展战略、项目整体定位、项目概念性规划。（2）项目准备阶段：规划设计重中之重，定位设计甚至直接决定了项目成败；因此，在可承受的范围内，全国征集招标设计方案。

勘察方面，选取当地熟悉的合作方，在完成基本任务的前提下以经济性为主。

施工方合作方面，必须保证工程质量的重要前提下，稳妥起见，招标以经验丰富，有类似项目开发，技术先进，安全事故较少的国企、央企、上市大企业为主；在其中，进行技术标、商务标，双方面分别招标，选择合理合作方。（1）项目实施阶段。实时与项目合作方，进行沟通，严格把控项目进度、项目成本情况，实现项目目标。在营销方面，为快速进行销售，采取多渠道、自销，相结合的方式，快速回笼资金。加快销售进度。项目开发过程中，与政府打好良好的沟通渠道，确保项目手续衔接顺利，按项按时顺利推进项目。（2）项目竣工阶段。手续方面：投资方为主，施工方全力辅助，积极完成竣工备案，实现项目落地。运营层面：项目前期策划定位准备、项目招标成熟运营团队。在项目运营经验、项目成本付出、利润分成方面，选择性价比合理的团队。产业引入方面：充分利用投资方影视传媒方面的资源优势，导入全国优秀的团队，引入影视、电视剧、等摄影进场；优秀的文化产业进驻，充分带动项目，推动项目顺利步入良好运营循环。

六、项目资金管理

（一）项目投资（表1）

表1 项目投资各阶段测算

项目投资估算，是判断项目可行性和集团进行项目决策的重要财务依据。是政府发改委能否给予批准立项的重要依据。是控制概算和整个工程造价的限额，也是编制投资计划，资金筹措和申请贷款的依据。

（二）项目融资方式

项目通过三方面来筹措资金。股权：在不丧失公司控股权的情况下，利用企业股权，引入投资方，进行部分融资。债权：企业通过自身资产，对接银行，取得开发贷款、经营性贷款。自有资金：不足部分由母公司进行启动资金注资。

（三）编制预算制定使用计划

按阶段进行资金的预算编制工作，严格执行，定期复查资金合理、合法、合规、科学的使用途径；以保障质量为前提，节约成本为核心。建立基准计划，投资预算。按阶段核实实际成本投入。工作结果分析，利用挣值管理模型；计算偏差。细化、落实，偏差责任，及时修正，减少损失。

七、项目组织搭建

项目公司由多方共同组建，我方主要权益诉求：分红部分、财务监督部分、董事席位、监事席位、产业园运营主导权。其中，董事席位，最少保留1位；监事1位；财务经理1位。分红方式、分红时间节点，共同商讨，不得长于3年。项目公司由经验丰富的项目总经理进行项目主要管理；各投资方，按股权比例进行董事的派驻，主要进行战略决策。财务、营销等核心职能，由投资方进行派驻人员任职。不组建前期团队，外聘当地经验丰富的团队。同时，与政府相关机构，建立对接联络人，加快项目推进速度。施工团队不单独组建，由施工方负责施工，对结果保证。营销团队：组建策划、营销主导人员，员工进行大量招聘，同时配合分销渠道，齐头并进。

八、项目风险管理

整个项目风险管理方面，大致分为：风险辨识、风险的测量定性、风险的规划管理、风险的应对方案设计、风险控制，五大阶段。该项目主要有：（1）政策风险；（2）市场风险；（3）资金风险；（4）项目公司内部风险。对项目风险进行合理的识别，针对性的出具风险应对预案；尽可能降低风险损失。

风险防范：（1）抓住市场机会，详细深入地进行市场调研和产品定位，在产品设计特别是户型配比上精准定位目标客群需求。（2）把握土地成本优势，和整体规划契机，完美打造项目产品。（3）通过差异化竞争优势，打造具有市场竞争力以及高附加值的产品。（4）了解高端别墅产品设计建造标准及目标客群需求动向，贴合目标客群的置业需求。（5）根据福建乃至周边消费群体对别墅产品的喜爱，充分利用商业用地，打造企业独栋产品。（6）加大销售力度和增强回款速度，减少风险发生概率。