新时期下房地产价格评估管理的规范化

吴善发

摘 要：现阶段，我国房地产业的发展速度日益加快，在我国国民经济中发挥着越来越重要的作用。在此背景下，房地产价格评估逐渐演变成了社会生活中的主要构成部分之一，企业清算、房地产交易等相关经济活动中，均需要开展房地产价格评估工作。但与此同时，房地产业的泡沫经济发生率最高，最易形成金融风险，所以规范化管理房地产价格评估的意义极为重大。对此，本文主要阐述了房地产价格评估的意义，同时对新时期下房地产价格评估管理的规范予以探究，以供参考。

关键词：房地产;价格评估;规范化

中图分类号：F23     文献标识码：A      doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.31.046

房地产价格评估，即持有房地产估价执业资格的从业人员，立足于房地产估价目的、合理估价程序以及估价原则，对房地产特点权益进行推测，以及在某个阶段可能会出现的合理价格。对于房地产价格评估而言，指的是相关人员模拟房地产市场价格产生的相关过程，然后呈现出交易价格，有机结合了评估过程的实践经验，具有复杂性、艺术性、专业性等。同时，房地产价格评估涉及环节较多，诸如商品房开发、房地产交易等。对此，规范房地产价格评估管理，可推动我国房地产交易市场实现稳定、持续的发展。

1 房地产价格评估的意义

首先，夯实对房地产市场的宏观调控。在社会主义市场经济体系中，房地产市场占据着极为重要的位置，价格管理则属于其中不可或缺的一部分，所以，对国民经济发展来说，房地产价格所发挥的作用极为显著。住宅商品化和土地有偿使用，急需完善房地产价格评估制度。同时，房地产评估能够向政府提供帮助，进而让征地补偿费、标定地价、城市基准地价以及审核房屋交易价、清产核资等有据可循。

其次，为房地产抵押提供依据。大部分企业为了能够占据更多的市场份额，不仅会借助内部留存，同时还要寻求银行的帮助，向其贷款。如果企业信誉不良，那么银行就需要其抵押贷款，房地产则属于主要抵押方式。同时，为了能够降低贷款风险，银行构建了完善的抵押贷款制度，委托房地产评估机构对抵押品抵押价值进行评估，为其发放贷款提供依据。

再次，为房地产税收提供参考依据。对于房地产税收服务而言，其属于房地产评估过程中的主要内容。许多房地产税在课税基础方面主要为房地产价值，诸如房地产税、契税等。通常而言，是借助评估对课税基础予以确定。所以，对房地产价格进行评估，让房地产税有据可循。

最后，将参考依据向消费者进行提供。现阶段，房地产市场得到了迅猛发展，存在严重的炒房现象，而房地产类型多种多样，其可以使各种要求得到满足，消费者难以对真实信息进行获取。而房地产评估可有效解决此问题。

2 新时期下房地产价格评估管理的规范化措施

2.1 培养复合型房地产评估师，完善估价机构职能

对房地产估价师和管理工作人员进行培训，意义极为重大。首先，需完善估价备案管理制度，综合考量估价师从业前的业务能力、专业资格以及心理状态和职业操守等;其次，就已经从事房地产估价师的工作人员，要在固定的时间采取年检的方式，对其职业能力进行审查。在此过程中，评估机构要积极配合，加大合作力度，竭尽全力把机构中的房地产评估师培养成高质量、复合型人才。并且，对工作人员开展评定、审查等，因为估价机构现阶段并非通过政府部门进行主管，而是协会自律管理，所以要想规范化管理房地产价格评估，应对房地产价格评估估价机构以及个人信用档案进行构建和完善，在诚信档案中详细记录企业和个人职业道德以及职业中的诚信情况，对估价机构和个人的诚信划分等级，就信用等级低、严重违反行业道德自律准则的估价机构和个人，应将其房地产价格评估从业资格以及执业资质取消，以此促进机构职能不断加强。

2.2 严格监督管理房地产评估

所有行业均需要监督管理，若是缺少监督管理便会导致该行业中的管理体制杂乱无序。现阶段，由于有关部门没有对管理评估定价进行全面、系统的监督，进而导致房地产评估机构在评估收费、程序等环节中出现了问题。部分机构未获取到相应资质，但依然在进行房地产评估业务;还有部分评估机构为了实现利益最大化，根据自己的主观意愿确定客户房产的价格;或为承揽业务，一味迎合客户价格需求。这种不当方式影响了行业公平性，进而彰显出了监督管理工作的重要性。监督管理工作应把下述几个方面切实做好。首先，应迅速健全各类规章制度，指导房地产评估机构对问题进行正确解决。其次，严厉打击不合规行为，只要出现绝不姑息。最后，监督管理部门需要通过随机抽查的方式，对房地产评估机构进行检查，以此全面掌握房地产评估涉及的问题，同时给予房地产评估机构帮助，将问题有效解决。此外，在每一次的评估工作中，相关机构需要运用科学的工作方式，对工作成果予以总结，及时弥补自身不足，对行之有效的方法进行总结和改正。同时，政府需维护市场稳定，做到公平公正，积极对监管体系予以完善，用政策进行引导，确保房地产价格评估业稳定、健康的发展。

2.3 科学合理的管理估价师以及估价机构

在管理房地产估价师方面，应提高估价师准入资格。现阶段，估价师的质量良莠不齐，主要是因为估价师在准入门槛方面较低，造成专业水平低、素质低、学历低的人员均能从事此工作。只要提高门槛，便能防止资质、能力、职业操守不够的人员进入此行业，从而促进房地产估价师整体水平提高。例如，对估价师工作年限、年龄、专业以及学历等进行要求，同时严格根据要求办事。其次，对在岗估价师等级进行评定。也就是立足于估价师的工作业绩和工作念想，将房地产估价师分成四个等级，即特级、高级、中级、低级估价师。以及获得资格证书的相关估价师，只要在其工作岗位中业绩显著，便可以升成中级估价师。若是估价师在工作中出现严重错误，就应对其进行降级处理，最后把估价师资格取消。另外，需立足于评定制度对评估机构进行管理，优胜劣汰，并按月、按季度对评估机构进行检查，第一时间把那些业绩差、管理不善、质量差的评估机构排除。同时针对那些表现好的评估机构，应给予其奖励，检查结束后，结合绩效、质量高低，对评估机构进行排列。

2.4 完善对评估报告的管理

对于评估报告而言，其能够将房地产价格评估结果反映出来，就委托人来说，准确、真实的评估报告意义重大。要想提高房地产价格评估水平，企业应大力管理评估报告，建立评估报告模式，确保评估报告简单易懂。为了确保评估报告真实，房地产企业应深入市场，调查评估后的价格，确保评估价格和市场价格相一致，若是存在过多的差异，分析差异形成原因，加强评估报告的有效性、真实性。我国相关部门应严格监督管理评估报告，若评估报告涉及问题，不予备案，以此确保评估报告真实性、可靠性，维护人民群众利益。

3 结语

总之，在促进房地产业经济不断发展的过程中，必须充分了解房地产评估管理工作的特殊性，竭尽全力了解房地产价格评估行业存在的问题，探寻规范化管理措施。房地产价格评估工作具有较强的细致性和复杂性，与交易各方的利益息息相关。房地产价格评估从业人员在评估价格时，要立足于裁判者的角度，廉洁自律，秉持对社会、客户、自己负责的良好态度，确保评价工作的公平性、客觀性。同时在促进房地产业良好发展的过程中，需认清房地产评估管理工作，探究涉及的相关问题，竭尽全力掌握房地产价格评估方面包含的缺陷，探寻规范化管理措施，有效创新工作机制、工作手段和工作方法，促进我国房地产估价行业实现稳定、持续的发展。

参考文献

[1]杨坤.房地产价格评估风险及预防[J].大众投资指南，2019，（10）：40.

[2]胡警卫.房地产价格评估管理的规范化策略探讨[J].住宅与房地产，2018，（36）：10.

[3]朱秋敏.房地产价格评估风险及预防[J].住宅与房地产，2017，（21）：35.

[4]徐正辉.抵押房地产价格评估的风险管理探讨[J].住宅与房地产，2017，（03）：17.

[5]程越.房地产价格评估方法的理论研究[J].海峡科技与产业，2017，（01）：61-62.