蛋壳公寓“爆雷”对长租公寓行业风险防范的启示

唐文杰 张嫄

【关键词】住房租赁;蛋壳公寓;风险管理

【中图分类号】F299.233.55 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2021）09-0177-03

1 长租公寓的特点

长租公寓是指一种运营商对所收集房源进行装修改造、配置家具电器，并提供租期内日常保洁、各类维修、社群活动、搬家等多项优质服务，以吸引租客入住的出租型公寓。该行业内运营商众多，其按参与主体划分主要包括房地产开发商、专业公寓运营、房产经纪人、酒店4个派系。上述各派系企业在运营模式上按业态分布情况可分为集中模式和分散模式两种。集中式长租公寓更有利于企业提供社交、生活服务等衍生业务，这是企业未来发展的一个重点方向，统一集中的管理也能降低企业后期的管理、人工成本。但是，集中式长租公寓房源位置可能更多地分布在非城市核心区，并且这类公寓多是由商业、工业等非住宅类物业改造而来，其改造难度大、支付的前期改造成本高。分散式公寓房源则相对更为分散，分布地段也更好，承租者有更多的选择，但不利于企业开展各项衍生业务，而且企业服务半径过大，后续人工成本也会增高。

2 长租公寓发展情况分析

2.1 长租公寓兴起原因

从当前形势看，我国长租公寓行业虽然经历了2020年初新冠肺炎疫情暴发的“黑天鹅”事件，但从长远看，该行业的发展潜力仍然巨大，本文从政府政策助力和住房租赁市场需求两个方面进行分析。

政府政策方面，早在2015年，住房租赁市场就受到国家高度关注，相关部委近年来多次颁布多项政策性文件支持，规范我国住房租赁市场。2015年，住建部、国务院提出的各项指导意见明确提出建立“租售并举”制度、将公寓出租纳入生活服务业，体现政府对住房租赁市场的重视。2016—2018年多项文件的发布也表明政府鼓励采取多种措施继续推进租赁住房市场建设，而且近两年的政策则反映政府在支持住房租赁发展的基础上更加注重其市场规范性和对金融风险的防范。

市场前景方面，虽然我国流动人口规模从此前的长期快速增长转为缓慢下降，但总体来说在未来很长一段时间内，我国流动人口数量仍会保持在一定水平，截至2020年底，我国仍有近2.3亿流动人口，特别是京津冀、长三角、珠三角及成渝城市群等地区仍会是未来流动人口的主要聚集地。这些流动人口中超过70%有租房需求，我国房屋租赁市场规模超过2万亿元。根据上海易居研究院智库中心预测，到2030年，房屋租赁市场规模将在现有基础上至少翻一番，市场潜力巨大。

2.2 长租公寓行业现状

（1）“90后”高校毕业生为长租公寓消费主体。我国大学毕业生人数连年上升，2019年全国高校毕业人数高达834万，并且大量毕业生有向一线、新一线、核心二线城市聚集的趋势，由此产生巨大的租房需求。对当前长租公寓租客进行分析发现，其租客中高校毕业生占70%，这部分租客对长租公寓企业这类机构化房屋租赁公司有更大的需求。

（2）以分散式运营模式为主。长租公寓经营根据房源分布主要分为分散式和集中式两种，而分散模式因启动资金投入相对较少、轻资产等特点而受到众多运营商的喜爱。目前，行业内大部分企业经营分散式长租公寓，占比约75%。“自如”“相寓”“蛋壳”为分散式长租公寓领域的龙头企业。

（3）中小长租公寓企业融资减少。受企业频繁“爆雷”等多重因素影响，长租公寓企业大部分遭遇了“资本寒冬”。行业内投融资事件逐年减少，资本介入更为谨慎，2019年仅为16起，同比减少15起，2020年则更少，并且资本在投资时更青睐行业内的头部企業，压缩了中小企业的融资机会。

（4）长租公寓接连倒闭。2015年，众多企业涌入该行业，掀起了长租公寓发展浪潮。但近两年行业进入优胜劣汰期，部分扩张超出自身承受水平，运营能力不足的企业纷纷倒闭。根据贝壳研究院统计数据显示，2017—2019年共计68家企业陷入经营困境。2020年情况更为严重，一年就有超过80家企业被列入经营异常，其中因资金断裂而无法继续经营的企业最多。

3 以蛋壳公寓为例分析长租公寓存在的市场风险

蛋壳公寓于2015年成立，先后在全国十多个城市开展业务，管理公寓数量超50万间，其更是在2020年初成功上市，但其风光背后蛋壳公寓面临许多问题，这些问题不断积累使其后续经营困难重重。以下为蛋壳公寓在发展中存在的问题，也是行业中大部分企业经营中可能会面临的风险。

3.1 企业盈利困难

受2020年初新冠肺炎疫情的影响，蛋壳公寓收入骤减，持续经营成为难题。但疫情只是一个导火索，蛋壳公寓和众多长租公寓企业盈利困难的问题由来已久。该行业为资金密集型行业，企业需通过多渠道增加收入，实现盈利。然而当前，蛋壳公寓收入主要来自租金，收入单一且平均租金回报率仅为2%左右，盈利能力弱，这导致企业利润有限，投资成本回收期长，规模扩张越快，盈利越困难。虽然可通过提供生活、社区衍生服务等额外增加收入，但就目前蛋壳公寓提供的各种服务来看，所得收入有限，对企业最终盈利没有过多影响，其财报也显示，公司正处于连年亏损状态，2017—2019年3年分别亏损2.72亿元、13.7亿元和34.47亿元，而2020年一季度营收虽有19.4亿元，但在新冠肺炎疫情等多因素的影响下，其亏损高达12.31亿元。

3.2 经营成本过高

对长租公寓而言，企业经营成本可分为房源、装修、人工、置空成本。①为抢占相对稀缺的房源，蛋壳公寓与许多同行企业一样颠覆“低入、高出”的基本商业规律，频频提高收房价格，增加了房源获取成本。②装修是除租房成本外的第二大成本，虽然蛋壳公寓实行统一装修，但其房源分散，在装修时总会存在差异且装修过程杂项多，成本难以精确掌控。③无论是收房阶段、销售阶段还是运营阶段，为了抢占更多的市场份额，现金激励可以很好地调动员工的积极性，但是增加了企业人工成本。同时，蛋壳公寓房源较为散落，给租客提供丰富选择的同时，也会增加运营难度，其服务半径更大，人力成本随之也更高。④如果公寓置空率偏高，资本运营效率就会下降，利润也会被摊薄，而蛋壳公寓正面临这样的困境。2017—2019年，蛋壳公寓置空率逐年上升。2020年第一季度，其公寓置空率高达24.3%。

3.3 融资渠道狭窄，滥用“租金贷”

我国长租公寓模式决定无论是哪类企业，前期经营都需要投入大量资金。蛋壳公寓虽然融资超过60亿元，但是融资渠道依然单一，资金压力大，其主要原因有以下几点：①抵押担保方式单一，难以参与债券融资。蛋壳公寓等大部分企业的房源主要为租赁所得，仅拥有房屋的租赁使用权而非产权，而银行贷款、CMBS等要求抵押业务所有权，所以很难通过这种方式获得融资[1]。②长租公寓行业基础薄弱，未有健全的财务制度，各企业财务信息质量参差不齐，使得企业资信水平普遍较低。③虽有众多资本已涌入该行业，但是“进来”容易，“出去”难，保障这些资本顺利退出的机制还未健全，不少投资者仍顾虑重重。

在资金压力下，蛋壳公寓大量使用“租金贷”，不可否认其在蛋壳公寓扩大经营规模、提高资金周转率等方面有积极作用，但是它高杠杆、高风险的特性带给蛋壳公寓更多的是负面影响。对蛋壳公寓本身而言，一旦企业出现长期租金减少、房屋置空率持续上升、投资失误等问题，就容易使“租金贷”模式无法维系，进而导致企业资金链断裂，不利于企业长期发展。

3.4 企业品牌溢价低

实现企业品牌化有利于企业树立良好形象，并由此实现市场份额的增长，但是行业经过近年几的快速发展后，包括蛋壳公寓在内的各企业品牌溢价仍然有限，其主要原因是我国长租公寓行业正处于发展阶段，人们对该行业的认识普遍不够深入，相较于传统的房地产行业，其相关的监督和规范还较为宽松，各运营平台虽多但服务质量差异大，行业整体信用风险较高。在这种背景下，蛋壳公寓的品牌效应较低。而且，各大长租公寓近年来频频爆出租户被驱赶、违规经营、集体维权、破产、跑路等新闻，加重了公众对该行业的负面印象，使企业的品牌溢价更难体现。

4 对长租公寓行业风险管理的建议

4.1 政府层面

4.1.1 多方式支持长租公寓行业发展

在2021年政府报告中，坚持“住房不炒”、保障群众的住房需求仍是我国今年政府工作的重点。为规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，促进行业发展，政府可采取以下措施。①增加租赁住房数量。首先，政府可鼓励房地产企业进入该行业，对开展长租业务、出租闲置住房的房地产系企业给予政策优惠。其次，可通过改造闲置的商业、工业用房增加租赁住房用地。最后，政府可加大租赁住房专用项目用地比例，在增加租房用地的同时减少了企业购地成本。②积极推进REITs减税。对于REITs而言，税收优惠影响其效能。我国应切实减轻REITs发行、运营、退出阶段的税收负担，避免重复征税，适当免征部分增值税、企业所得税、投资者个人所得税，降低REITs项目运营成本，增加其投资收益，激发长租公寓投资者投资热情[2]。③帮助拓宽融资渠道。政府应引导更多社会资本进入该行业，例如鼓励金融机构向符合条件的长租公寓企业提供更多、更优惠的金融支持产品。鼓励银行业参与，加强对企业的信贷支持，适当放宽贷款额度、期限，降低贷款利率等。

4.1.2 完善长租公寓市场监管体系，保障租户合法权益

加强长租公寓市场监管是促进该行业健康发展的重要举措。为此，政府可采取以下措施。①加强企业准入管理。可提高准入门槛，对企业的实缴注册资本、成立资格条件等做出规定，将运营能力弱、投机的企业拒于行业外，优化长租公寓市场环境。②建立长租公寓企业资金监管机制。要对租金进行监管，尤其对融资获得资金要实施专户管理，防止企业挪用，增加风险杠杆。③建立企业信用档案。整合企业、市场、银行、执法机关等多方信息，形成企业诚信档案，并对其信用状况进行评级公示。

此外，就目前出现的一系列问题来看，承租者相对弱势。对此，政府可通过以下方式保障承租者的权益。①落实“租购并举”“租购同权”。给予签订并实际履行长期住房租赁合同的承租者政策补贴，赋予他们更多权利，如使其获得和购房者同等的医疗、就业、教育、体育等基本公共服务。②明确各方权责，稳定租赁关系。可通过立法形式对各方的权利和义务进行明确，适当限制企业行为，使承租者在租赁关系中有更多的话语权。③推动建设住房租赁服务平台。平台提供租赁合同登记备案、投诉等服务，规范市场交易，保障承租者的权益。

4.2 企业层面

4.2.1 降低资金风险

当前，多数长租公寓企业面臨资金压力，要想降低资金风险，各企业可从以下几个方面入手。①拓宽融资渠道，推动REITs发展。长租公寓企业可加强与银行、其他金融机构的合作，尝试使用ABS、CMBS等金融工具，以及发展混合金融产品降低风险。此外，企业可以使用REITs融资，作为一种创新型的房地产融资手段，其所代表的资产证券化方式可能是长租公寓企业未来融资的主要方式[3]。当前，国内的“类REITs”是不成熟的，因此企业可探索发展更为有利的公募REITs。②有序扩张。过于强调扩张反而会导致资金链断裂，丧失竞争力，因此企业必须在运营能力、资金都有保障的情况下进行有序扩张规模，做到持续发展。③增加营业收入。提供更多高附加值的增值服务，通过深入分析现有客户需求，对公寓进行综合化开发，拓宽价值创造链。

4.2.2 加强成本管理

对于企业而言，只有把成本管控意识前置，才能为后续管控提供更大的空间[4]。为控制企业成本，可以采取以下方式。①控制房源成本。以精确的成本预算作为是否收房的判断依据，坚决抵制“高收低出”行为，可适当放弃部分非核心区域房源，提高出房效率，进而降低成本。②控制改造、装修、维护成本。尽量采用标准化方式，对工期、装修用量、价格等进行控制。日常维护应明确承租者与企业各自应该承担的责任。③控制人工成本。企业各阶段对人员需求都很大，对此企业可招收、培养更多“一专多能”的员工，精简人员;也可利用信息化技术降低对人员的依赖，提高工作效率。

4.2.3 树立企业正面形象、加强品牌建设

企业的生存和发展除了政策的支持，还需得到公众和媒体的认可。一方面，租户是企业实现盈利的基础，只有提升租户对企业的归属感和好感度，才能给企业树立良好的口碑，吸引更多租户入住，进而减少置空率。因此，企业需要提供真正符合租户需求的创新性产品和更高质量的服务提升企业的口碑效应，尤其要抓住年轻白领这一长租公寓主要消费群体[5]。另一方面，媒体的力量不可小觑，正面积极的媒体宣传对长租公寓企业的发展及品牌形象的树立至关重要。为此，各企业应通过各种有益活动吸引传统媒体和各种自媒体进行报道，起到正面宣传的效果。

5 总结

无论是政府的支持、市场和资本的青睐，还是租户的需求，都在显示长租公寓前景广阔，而当前受多种因素影响，行业整合速度加快，进入优胜劣汰阶段，企业要想未来在行业内拔得头筹，更应积极解决目前自身存在的问题，科学管理、合法经营，合理控制风险，以最终实现持续发展。

参 考 文 献

[1]贝壳研究院.长租公寓是否还有春天[J].中国房地产，2021（4）：14-20.

[2]赵展慧.解决好大城市住房突出问题[N].人民日报，2021-02-03（002）.

[3]刘圣欢，龙思宇，刘煜冰.长租公寓动力、问题及相关对策[J].决策与信息，2019（10）：71-76.

[4]孙德欣.论长租公寓成本控制——以分散式长租公寓为例[J].财会学习，2020（24）：178-180.

[5]王建红.长租公寓行业发展现状、问题及对策研究[J].住宅与房地产，2016（33）：237，240.