浅析房地产建筑施工管理及控制要点

张坤

摘要：本文从房地产建筑施工管理中存在的问题出发，论证了房地产开发中施工管理的重要性，又详细阐述了房地产建筑施工管理及控制的要点，重点强调了质量管理的关键意义，最后得出建立规范的管控体系和高效利用现代化管理工具必然会助力房地产企业获得长远发展的结论。

关键词：建筑施工;管理要点;控制要点;探讨

一、房地产建筑施工管理现状

改革开放以来，尤其是进入21世纪之后，城市建设大力发展，人口城镇化率大幅提高，随之而来的房地产行业更是飞速猛进、如日中天。置业买房是民生大事，也是房地产行业发展的根本驱动力。让广大人民住有所居是开展一切生产活动的基础，更是一个国家健康发展的重要标志。然而，这些年来房地产行业突飞猛进、一路高歌的发展中，并不是所有的建筑施工都随人所愿。现实中像烂尾楼、塌方事件或者说交付使用后墙面开裂等一系列问题频繁发生，这说明建筑施工不合格、建筑质量有问题，充分反映出施工管理工作做得不到位。

在当前的房地产建筑项目中，大多数都是经历招标、投标、中标这三个步骤。签订项目开发合同后，大部分的执行实施都靠承建商说了算，监理也可能发挥一些作用。但是甲方很难做到跟乙方实时对接及信息同步，所以建筑施工管理很难精细化，更达不到面面俱到的要求。再说，对乙方工程队往往会把时间成本放在第一位考虑，这随之而来的就会削弱质量成本。

二、房地产建筑施工管理的重要性

建筑施工管理是真正执行项目的实体活动，也是房地产开发中最重要的环节。由于房地产建筑项目涉及人员众多、使用材料设备丰富、又有工期较长、工序技艺要求较高等特点，所以其施工管理便成为特别复杂且艰巨的工作。

尽管建筑施工时间长、任务重，但是绝对不能在建筑质量上马虎。建筑施工管理直接关系到交付成品的质量，直接影响客户的满意度。房地产项目离开了严格合理有效的建筑施工管理，就如脱缰野马、一盘散沙，后果将不堪设想。所以不但要有施工管理的设置，而且要高度重视施工管理的实效性。无论是写字楼还是住宅或公寓等建筑施工项目，都必须加强事先、事中、事后全过程的管理，加强甲乙双方全方位实时沟通，并建立合理有效的监督机制，让选材工艺等内容尽可能透明化，即便是有问题也尽量最短时间扼杀在摇篮里。最好是建立科学合理的管控体系，让施工管理成为相对规范又有一定创新特色的工作。有了成功的施工管理，房屋质量问题也就有了更多的保障。

三、房地产建筑施工的管理

房地产建筑项目千头万绪又复杂多变，其施工管理不只是需要做好进度管理、质量管理、成本管理，而且在沟通管理、整体管理、范围管理、风险管理，采购管理方面都要有一定的能力和技巧。而针对当前施工管理的现状，在质量管理、进度管理及安全风险的管理上最有必要探讨一下。

（一）工程质量的严格把关

房地产建筑项目中涉及的工程质量，其内涵非常丰富。从整体的造型特点、设计风格到局部的采光朝向，从材料的采购使用到工艺流程的处理等;有些可能立竿见影、肉眼可见;有些则可能是深藏不露、隐患多多。因为房屋建筑具有体积庞大又无法移动、生产周期长又价格昂贵等诸多特点，所以它并不能像其他商品那样进行交易，更难以进行退换货。如此一来，房屋的工程质量就显得至关重要。也许这是业主全家倾其所有才交上了首付，也许这是当地规划最高的酒店，但是不管如何，这个建筑将来是要让人遮风避雨的。如果没有强健的根基、没有可靠的主体结构，或是没有采用什么真材实料、没有精湛的工艺制作，那后果可想而知。

（二）施工进度的监督管理

房地产建筑项目都是综合性大工程，在这个巨大工程中，除了加强施工人员自身的职业素养，还非常有必要建立一套完整的监督机制。其实，施工本身就是一个动态过程，除了接受监理委员会的监督，施工方还可以邀请业主成立监督小组。小组成员按照时间搭配，优势互补的原则选择建组，保证每个人都有不同的视角，独到的见解，保证每天都有人可以到施工现场，尽可能及时发现问题、解决问题。

四、房地产建筑施工管理的控制要点

（一）基础施工的控制要点

基础施工是建筑施工的基础、是房子的根基、是建筑的出发点。在这个施工阶段，一砖一瓦或是一个毫米都可能影响到后续跟进，一系列想到的想不到的麻煩都有可能接踵而至。常话有“地基不牢地动山摇”，所以在这个基础环节，尤其要注意控制进度，保证质量过硬，一定要树立“宁可牺牲快速性，也不能丢掉稳定性”的观念，稳打稳扎，步步为营，做好建筑施工的第一阶段。

（二）建造材料的控制要点

建造施工中选材是关键。需要注意的是这里强调的材料，绝对不仅是要在数量上讲究足斤足两，而且更要在质量上保证货真价实、还要符合环保标准。严厉杜绝赝品水货、坚决打击以假乱真以次充好的采购。此外，材料的性能测试也要过关，一定要立足于长远需求的满足，而决不能为一时之利而毁了大局。

结束语

施工管理的本质就是科学控制施工这个过程，使得人尽其用、各司其职;将物料精打细算、合理配置;让所有施工活动都尽可能按照原计划有序完成。然而，施工管理又不完全等同于控制。施工管理中，除了发挥控制的作用之外，推动项目成功的关键因素还包括施工过程中的各种上传下达、左右协调，这些活动助力了项目的顺利进展，也没有执行控制那么生硬。不过，在企业发展中管控一体化的思想早已凸显并趋于成熟，房地产建筑施工管理也同样可以参考借鉴。此外，项目管理中在选择现代化办公软件的基础上，还可以运用有效的管理工具和方法，如比较典型的甘特图、工作任务分解、时间线、状态表、质量功能部署和思维导图等。

总而言之，建立健全规范的管控体系，再使用一些现代化管理工具，非但会让房地产建筑施工管理如虎添翼、如鱼得水，更是会提高施工效率、为企业注入新活力、为客户带来快捷高效的实惠。

参考文献：

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