老旧小区改造投资决策影响因素分析

作者简介：胡盼（1984— ），男，汉族，湖北武汉人，中级会计师，税务师。主要研究方向：城市更新和旧城改造。

摘 要：21世纪，中国的经济发展已经到了一个十分高的阶段，人民的生活水平也在收入的持续发展中随之提高。中国人生活中最重要的便是住，而在时代快速更替的过程中，老旧小区也就开始大量出现，基于此种现象，老旧小区的改造也就成了顺其自然，而小区的改造费用较高，除了政府作为老旧小区改造的重要主体外，引入合适的社会资本介入也尤为重要。当然，作为老旧小区改造的投资方需要从多方面考虑投资，而文章就是关于老旧小区改造投资决策影响因素进行分析。

关键词：老旧小区;改造投资;决策;影响因素

时代的更替，老旧小区的出现，使许多想要提高生活水平的人们开始不满于现在的居住环境，所以改造现在居住的老旧小区是迫在眉睫。然而仅仅依靠居民们的人力与财力是完全不够的，老旧小区一旦开始改造，费用便是十分的庞大，而且并非所有的居民都愿意加入改造的行列，觉得没有必要，所以这时作为第三方的投资商的出现就十分有用，不仅带来了大量的资金，使社区基础设施和设备更新得更加先进，而且能够解决居民改造意见不统一的问题。但是作为老旧小区改造的投资方，势必要考虑投资时的影响因素，才能达到双赢的目的。

一、影响因素分析

（一）居民对于小区改造需求量大小

老旧小区的直接受众就是小区里的居民，这也决定了改造好后的使用率，如果居民的改造愿望不强烈，那么改造好后使用愿意也会大大降低，作为投资方的收益也就不能保证，甚至可能亏本，所以在改造前必须摸清居民的改造意愿。其次，居民是小区改造的直接受众，居民的态度与价值观念是会直接影响老旧小区的改造过程，影响到小区改造计划的实施与验收效果的。换而言之，如果不能够把握居民的意愿实施改造计划，就容易造成与居民的矛盾与冲突，特别是无法准确的定位居民的需求，也就无法完成高质量、高水平、高满意度的小区改造。因此，不论是何种形式的小区改造，把居民的意愿作为其实的基础，是实施改造计划的奠基石。

比如，经典案例杭州市上城区某小区，2020年疫情防控期间，对此小区的进出人员等统计，使用了物联网、大数据、云计算、人工智能、移动互联、GIS等新型数字化技术为基础，采集和统计社区人口。从这方面来进行案例分析，可以发现杭州市上城区某小区的改造是通过数据的分析与比对，依据科学的方法，对现代化小区的需求充分考量之后，结合现代化技术进程下，打造的老旧小区基于居民意愿的改造方案，把时代的特色与居民的需求相结合，用更先进的手段实施改造，提升居民对于小区改造的适应度。在大数据技术统计下，得出了居民们对于社区生活设施改造的详细需求，也把居民的生活要求与生活质量与改造方案相结合，更好地促进老旧小区改造的有效性。比如：智能人脸识别系统，智能监控报警系统，新增电梯等大量需求，为投资方了解和定制方案注入了详细的元素，使最终的改造方案更贴近居民生活需求，同时也为满足了投资方的盈利需求奠定了建筑。除此以外，应用新的技术形式，例如人脸识别的图像技术，同样也使得小区的改造更加人性化，特别是对于一些老年阶段的居民来说，传统的打卡式进出入的方式，其实是较为困难的，因为记忆的影响，在实际中也是有许多问题存在的。因此，通过引入智能人脸识别系统，使得老旧小区的改造能够在满足居民意愿的情况下，更好的服务于居民。

（二）当地的特殊环境，因地制宜

老旧小区一般都是房龄几十年的老旧建筑，符合当时建筑时代的生存需求，具有年代感与历史感的特征，在性能的需求上，与现阶段的发展需求不相匹配，而这也是需要实现老旧小区再造的一个原因。在几十年的城市进化中，伴随着社会文化和科学技术的发展，人们的生活需求已经发生了巨大的变化，而老旧小区已经没有办法完全地满足人们的生存需求与生活要求，出现了一系列的因为系统、设施等方面的问题，使得居民在实际居住的时候，会因为老旧小区的短板，面对各种危险因素，在安全性上得不到很好的保证。其次，老旧小区的地理环境大多是固定的，基本很难改变固定的自然环境，在改造工程中是难点也是重点，不能一概而论的依据相关的理论指导来盲目的改造小区，是需要根据实际的地理环境与周边区域的地形地貌来实施改造的。换而言之，投资方想要进行改造的话，就必须综合考虑老旧小区特殊的地理环境，因地制宜，设计出最合适的方案，并且结合相應的需求与要求，在界定位置上需要有清晰的认识，把科学的方式与具有逻辑的思维相结合来设计改造工程。

比如，有些老旧小区地处城市中心的老城区，周边均为上世纪的经典老建筑群，周边道路交通狭窄复杂，基础水电设施老化且容量不足，如果沿用常用的老旧小区的修改方案，仅对建筑外立面进行修缮，不仅使小区风格与街区整体风格不协调，也未能解决居民生活用水用电的不变。特别是涉及到居民水电设施这一类基础的生活设备的改造，因为历史遗留等问题的出现，在这一部分的改造中往往是关键点，也是评估整体改造工程效果的一部分，需要设计人员与投资人员花费大量的时间和精力来改善与补充的，如果要遏制地理位置的不恰当设计出现的后续问题，在这一部分的评估中，需要充分结合实际的情况，有针对性地开展设计，把握核心点来开展工程。除此以外，在外立面修缮时应注重与街区整体风格的协调一致，对街区的水电管网基础设施进行扩容，还可以建设智能立体停车场，最大程度地利用老城区寸土寸金的土地资源，一方面解决老城区停车难的问题，也能获得较好的收益。而对于外形的设计中，最好依据功能为主体的设计原则，把质量上的提升作为主导地方向，把外观上的提升作为次要方向，相辅相成的结合以促进小区改造在内部与外部的有效衔接，连接审美需求与应用需求层面的重点，实现老旧小区在物质基础的改革上构建文化基础的一种改造计划。

（三）小区居民整体经济实力

作为投资方，在决定要介入改造项目时就需要认真考虑盈利问题，拟改造小区居民的经济实力水平决定了居民们对于改造小区的支持力度与改造后的消费意愿，因此，可以应用统计学的方式，按照预计的模式，开展工程施工前的调研，把相关的数据通过收集与整合的方式，提炼出有效的数据进行分析，为更好地而开展项目工程提供一项质量指标与经济效益评估指标，提升作为投资方的决策优化。一般情况下，居住在老旧小区的居民大多数经济条件较差，但也不乏少数具备较好经济实力的居民，这一部分就是需要进行分类研究的项目，按照经济条件的方向，划分高层次与低层次的经济，划分高需求与低需求的标准，切实地依据小区居民的整体经济实力，做出综合性的考量，针对个人意愿开展评估，以确保项目开展的可持续性。此外，在选择拟改造的项目时，应对小区居民的经济实力做详细调研，从小区居民的生活水平出发，对现阶段的小区能够满足的设备、物质情况展开分析，对小区居民的满意度作出精确的研究，可以说，只有整体经济水平较高的小区才能够保证未来较高的设施利用率，从而提升经济效益。因此，这一项研究就可以有提供一项重要的项目决策依据，为投资方的预期利润带来可计划的方案。